Зинаида Габриэль: Как работает система кооперации риэлторов в Канаде
Риэлтор компании Central City Realty Зинаида Габриэль рассказала, кто платит риэлтору за услуги.
На украинском рынке риэлторских услуги ведутся дискуссии относительно целесообразности принятия закона о риэлторской деятельности или альтернативного документа, в котором будут прописаны четкие правила работы для всех агентов. В том числе, и то, кто должен оплачивать работу риэлтора.
Риэлтор компании Central City Realty Зинаида Габриэль на своей странице Facebook рассказала о том, как решают вопрос раздела комиссионных в Канаде.
«Изначально, я не планировала затрагивать эту тему в разделе «Законодательное регулирование профессиональной деятельности риэлторов», потому что МЛС не имеет ни какого отношения к этому закону, но, один очень интересный комментарий в ФБ, неожиданно связал их в один узел...
Вы вероятно знаете, что МЛС (multiple listing system) – это система кооперации риэлторов при продаже объектов недвижимости путем добровольного раздела комиссионных. То есть, МЛС - это ни что иное как маркетинговый инструмент риэлторов. Созданный в 50-х Канадской Ассоциацией Риэлторов, сегодня он "рулит" всем РН Канады (более 90% всех сделок страны).
В этой статье речь пойдет о возможности "предательства" интересов покупателя со стороны его собственного риэлтора. Если агент продавца платит комиссионные агенту покупателя, то разве не возникает возможность "коммерческого подкупа" последнего?... а вот эти вопросы уже на прямую касаются Закона.
Закон говорит что риэлтор – это агент своего клиента (продавца или покупателя) со всеми вытекающими из этого фидуциарными обязанностями. В частности обязанность "абсолютного доверия", за нарушение которой федеральным законодательством предусмотрено серьезное наказание, вплоть до тюремного заключения.
Поэтому, изначально, в системе МЛС покупатели не имели своих агентов. Все агенты были агентами продавца: или listing agent – агент, который изначально заключил МЛС договор с продавцом, или ко-оперирующий агент (который приводил покупателя) и с которым Listing agent заключал договор о кооперации (автоматически через МЛС).
Хотя покупатели при этой системе никогда ни каких комиссионных «своим агентам» не платили, и никакого договора с ними НЕ подписывали, у них возникала «уверенность» что это «их агент», и за долгое время общения (а тот, кто работает с покупателями знает каким глубоким и долгим это общение может быть) они делились с ними личной информацией, которая могла (и согласно закону должна была быть) использована «их агентом» в пользу единственного клиента в этой сделке – продавца!
Так продолжалось до 1995 года, когда наконец-то ввели «Buyer agency» - Агентство покупателя. С этого времени, теперь и покупатель может подписать договор с риэлтором, который теперь является его агентом, со всеми вытекающими от сюда фидуциарными обязанностями. Теперь этот риэлтор обязан защищать интересы именно его (покупателя)... ну а как же комиссионные? А это зависит. Если недвижимость предлагается через МЛС (а 92% так и есть), то агент-покупателя может получить комиссионное вознаграждение от агента-продавца, если нет, то покупатель сам должен заплатить ему за предоставленную услугу (прописанную в договоре). Поэтому покупатели только рады, что бы их агент искал им подходящий объект прежде всего в МЛС.
На рынке МЛС Канады обычно представлено в два раза больше объектов, чем востребовано. Поэтому риэлтор может предложить любой из них своему клиенту-покупателю, и биться с агентом-продавца за самые лучшие условия для своего клиента. Ему нет интереса (плюс это противозаконно) «предавать» интересы своего клиента, потому что каждый агент- продавца предлагает ему те же самые условия.
Тотальное распространение системы МЛС с одной стороны, является гарантией «ровного поля» для всех игроков, но с другой – поводом для антимонопольного разбирательства со стороны Верховный Суда Канады... но это уже совсем другая тема».
