Как будет работать ипотека под 7% и какие проблемы ожидают украинцев
27 января на заседании Кабинета министров утвердили постановление по удешевлению ипотечных кредитов с 10% до 7%.
А 4 февраля премьер-министр Денис Шмыгаль заявил, что программа заработает с 1 марта. Она будет работать в рамках инициативы Доступные кредиты 5-7-9%.
Однако сейчас неизвестно, сможет ли наша банковская система выдержать такую?? инициативу власти.
Факты ICTV рассказывают, как будет работать ипотека под 7% годовых и изменится ли ситуация на ипотечном рынке Украины.
Кредиты через фонд
Еще осенью 2020 года некоторые украинские банки начали выдавать ипотечные кредиты под 10% годовых, однако снижение ставки до 7% было одним из основных заданий президента Владимира Зеленского, поэтому сейчас и было принято соответствующее постановление.
Благодаря этому Фонд развития предпринимательства сможет компенсировать процентную ставку по ипотечным кредитам до 7%.
Это будет касаться только тех кредитов, которые берут граждане Украины в гривне и на жилье, которое построили не ранее 2015 года.
Однако для банков подобные долгосрочные кредиты - это все равно значительная нагрузка. Да, банковская система работает гораздо лучше, чем десять лет назад, однако ипотека это не то, что легко получить.
Кредит на покупку жилья - это всегда необходимость предоставить значительные финансовые гарантии. То есть если вы в третий раз за год меняете место работы, то банк может и отказать в предоставлении ипотеки, даже если получаемой прибыли достаточно для выплаты кредита.
Власти надеются, что нововведение также приведет к увеличению популярности ипотечных кредитов на рынке. В частности, среди молодых людей, которым, как правило, трудно удовлетворить требования банков по кредитам на покупку жилья.
Однако и стабильного дохода или хорошей кредитной истории не всегда бывает достаточно, чтобы получить ипотеку. Фактически, банкам необходимо подтверждение того, что вы потенциально можете отдать деньги через длительное время, будь то залог или богатый поручитель.
В комментарии Фактам ICTV исполнительный директор Экономического дискуссионного клуба Олег Пендзин рассказал, что любой долгосрочный кредит - значительный риск для банка.
- Ипотека предполагает получение денег на достаточно длительный период. Чтобы выдать такой кредит, нужно иметь длинные деньги. Сегодня в Украине таких денег нет, - говорит эксперт.
Однако такая ситуация почти гарантирует, что в ближайшее время на рынке недвижимости не произойдет значительных изменений.
Без "взрыва" на рынке
За почти 30 лет независимости украинцы пережили ряд кризисов, во время которых страдали, в том числе, и те, кто брал ипотечные кредиты. За столь продолжительное время доверие к банковской системе сильно пошатнулось.
Поэтому сейчас даже 7% годовых может быть недостаточно для того, чтобы вернуть доверие украинцев.
- Мы имеем пример людей, которые взяли ипотечные кредиты в 2008 году и до сих пор не могут по ним рассчитаться, поскольку брали их в долларах. Верховная Рада до сих пор принимает законопроекты, чтобы каким-то образом облегчить погашение этих кредитов, - объясняет Пендзин.
Кроме того, ипотека - достаточно дорогое удовольствие в бедной Украине. Даже с ипотекой в??10% заемщики платили вдвое больше стоимости квартиры через семь-восемь лет.
Читайте
Украинцы смогут брать ипотеку под 7% с марта - Шмыгаль
Конечно, с кредитами под 7% ситуация изменится к лучшему, но не кардинально, ведь мало кто может позволить себе ипотеку на пять лет. Вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал считает, что "бума" ипотечных кредитов уровня 2006-2008 годов не будет.
Однако их все равно могут брать, понимая, что лучше 7% годовых вряд ли удастся найти в ближайшее время.
- Под 7% ипотеку все равно будут брать. Все равно это довольно много людей. У нас выросло молодое поколение, у которого есть средства на первый взнос - это где-то $10-15 тыс. Но суммы на всю квартиру нет, однако они неплохо зарабатывают.
Такие семьи покупали бы жилье, даже при условии, если одну зарплату приходилось тратить на обслуживание кредита, а другую - на собственные нужды, - рассказывает Топал.
Большинство людей, которые покупают жилье, хотя бы немного ориентируются в ситуации на рынке недвижимости и понимают, что найти ипотеку за какие-то мифические 3-5% в Украине нереально. Поэтому рассчитывают хотя бы на 10% годовых.
И хотя для Украины эти кредиты - важное достижение, по сравнению, например, с европейским рынком, они достаточно большие. Перед финансовым кризисом, которому дала толчок коронавирусная болезнь, ипотечные кредиты в странах Европы составляли всего несколько процентов.
Во Франции можно было взять кредит на жилье под около 1,7% годовых, в Польше - 3,5%, в Латвии - 5,1%. Да, Украина несколько подошла к подобным показателям со ставкой в 7%, но нужно понимать, что в ней есть много опасностей.
Подводные камни
Главное в истории со снижением ипотечной ставки то, что не банк гарантирует 7% годовых, а государство. То есть сами банки не будут снижать свою ставку.
По словам Пендзина, реальную ипотечную ставку можно определить по тому, по какой ставке привлекает облигации внутреннего государственного займа Украина. НБУ говорит о 6%, но получить деньги под такой процент сейчас достаточно трудно. Реально же он составляет около 11,5% годовых.
В свою очередь, Топал говорит о том, что сейчас реальная ставка по ипотеке составляет около 10-15% годовых.
Конечно, средства для возмещения ипотечного кредита берутся из бюджета, который в Украине формируется всего на год вперед. Если же произойдет что-то непредвиденное и экономика сильно пострадает, то никто не может гарантировать, что вам и в дальнейшем будут возмещать ставку до 7%.
- Если государство не предусмотрит в бюджете средства на возмещение процентных ставок по ипотечному кредитованию, то клиент оказывается один на один с банком и должен рассчитываться по ставке, которая значительно выше 7%, - говорит Пендзин.
Кроме того, минимальную ставку достаточно трудно получить без значительного первого взноса. Обычно, нужно заплатить около 50-60% от стоимости жилья, чтобы банк согласился на самую маленькую ставку.
Читайте
Будет регулировать споры по кредитам: в Украине может появиться финансовый суд
Конечно, условия различаются в каждом банке, но подобная тенденция наблюдается везде. И далеко не каждый украинец может позволить себе заплатить значительную часть от стоимости квартиры или дома.
И это - дополнительные угрозы, если бюджет Украины не сможет "тянуть" кредиты на жилье, которые, как надеются власти, будут брать граждане. Поскольку чем больше будет ставка - тем хуже будет ситуация, если государство не сможет гарантировать 7% годовых по ипотеке.
По мнению вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью, правила игры могут измениться уже в ближайшие годы.
- Количество сделок привлечения к ипотеке увеличится. Возможно на несколько десятков процентов... А вот на сколько хватит соблюдения этих правил? Пожалуй год-два. Далее, скорее всего, определенным образом изменятся правила игры.
Если у вас есть возможность взять ипотеку под 7% и вы знаете, что сможете ее погасить в течение года-двух, то берите, - высказывает мнение Топал.
Однако даже с такими рисками Украина может выйти в небольшой плюс.
Выгода для экономики
Рост спроса на рынке жилья, даже незначительный - это толчок для большей активности. Нужно будет наращивать предложения для желающих приобрести жилье, пусть и в кредит.
А это, в свою очередь, может неплохо повлиять на экономику Украины.
- Любое строительство жилья - это активизация работы компаний, которые обеспечивают строительными материалами... Бесспорно, есть активизация внутреннего спроса.
Теоретически, ипотека может создать дополнительный спрос на квадратные метры. То есть человек, который до этого момента не имел возможности приобрести жилье, получает его. До определенной степени активизация рынка жилья и, как следствие, активизация рынка строительных услуг и стройматериалов произойдет. И с такой точки зрения это плюс экономике, - рассказывает исполнительный директор Экономического дискуссионного клуба.
Однако у украинцев есть альтернатива в виде покупок на первичном рынке. Часто покупатели обращаются туда с просьбой к застройщику предоставить им рассрочку на несколько лет, где требуют меньше подтверждений доходов.
Альтернативой могло бы быть снижение требований к предоставлению ипотеки, но тогда возникают другие риски.
- Если бы немного снизили требования к кредитовальщику, то количество сделок значительно бы возросло. Но у нас есть угроза получить очередной "пузырь", который очень быстро разгонится, - считает вице-президент ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью.
Ипотека под 7% в настоящее время несколько рискованный шаг для Украины. Хотя и важный для молодых семей.
Тем, кто не уверен в завтрашнем дне, пожалуй, лучше подождать и посмотреть насколько эффективной будет программа ипотеки под 7%.
Многие проблемы могут возникнуть в будущем, но если государство выдержит возмещение кредитной нагрузки и не изменит правила через несколько лет, то количество желающих взять ипотеку будет только расти. А от этого выиграет не только строительная отрасль, но и экономика страны.
