Эскроу-счета: новый вид финансирования жилья. Квартиры дороже, но "пирамид" меньше
Депутаты предлагают поэтапно выдавать застройщикам деньги инвесторов по достижению определенных этапов выполнения работ.
Верховной Раде предложили новый механизм защиты прав инвесторов в жилое строительство. Согласно законопроекту №4247 обязательства застройщика будут гарантироваться контролем за перечисленными средствами со стороны банков, где управители фондов финансирования строительства будут обязаны открывать так называемые эскроу-счета.
Суть инструмента заключается в аккумулировании денежных средств вкладчиков на условном счете, которые потом направляются непосредственно застройщикам в зависимости от этапа проделанных работ.
В рассматриваемом законопроекте, который разработал и 16 февраля зарегистрировал депутат Александр Дубинский, выделяется 9 траншей, из которых 70% финансирования будут приходится на 2 первых: 30% банк перечислит компании после заключения договора, а 40% - после завершения строительства внешних стен объекта.
Остаток суммы, соответственно, будет передан 7 траншами, приходящихся на завершение строительства коммуникаций и кровельных работ, установки системы отопления, сантехнических работ, внутренней отделки и т. д.
Предполагается, что такие целевые отчисления будут стимулировать застройщика не затягивать со строительством и обеспечат сдачу объекта в срок.
В то же время законопроектом закрепляются средства на эскроу-счете за конкретным объектом, а их перечисление на другие стройки компании запрещается. Отсутствие кросс-субсидирования должно ликвидировать проблему "строительных пирамид".
Еще одним предохранителем для достижения этого будет являться обязанность застройщиков страховать свою гражданско-правовую ответственность перед инвесторами за своевременность и полноту выполненных работ.
Контролировать "своевременность и полноту" на каждом из этапов строительства будет сам банк. В частности, в связи с этим с критикой акта выступили в девелоперской группе компаний DIM.
Там высказали мнение, что механизм эскроу-счетов может стать эффективным на определенном этапе развития рынка недвижимости, но в предложенном законодателем виде в большей мере сыграет на руку банкам, которые получат доступ к контролю за прибылью застройщика и смогут даже оказывать на него определенное давление.
"В предложенной схеме застройщик оказывается заложником, не имея возможности свободно распоряжаться полученной прибылью до ввода объекта в эксплуатацию... При этом банк не является в достаточной степени компетентным и не несет при этом никакой ответственности при определении степени выполненных работ", - подчеркивают в DIM.
Особенно велика опасность давления в условиях незавершенной реформы регулятора рынка - Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). В DIM указали, что более 70% завершенных объектов строительства в 2020 году было невозможно ввести в эксплуатацию в заявленные сроки (задержка в среднем составила 4-6 месяцев) именно из-за "пробуксовки" с реформой инспекции.
В группе компаний также отметили, что 9 траншей, означающих также равное число проверок и аудитов, может скрывать в себе коррупционные риски.
В то же время предложенная модель финансирования означает, что застройщик получит во время строительства только 70% суммы - так как ряд из этапов работ обычно осуществляются параллельно на разных этажах здания, то остальные средства "будут перечислены практически к окончанию строительства".
Указывая, что законопроект не детализирует, будет ли процент в транше определяться от сметной стоимости строительства или цены квартиры, в DIM также отметили, что только для старта проекта на сегодняшний день застройщику необходимо получить сумму в 30-40% от его сметной стоимости.
В случае одобрения проекта девелоперам также придется существенно повысить стоимость первичного жилья, считают в DIM.
Это произойдет и из-за зависимости от банка, который будет предоставлять услуги по обслуживанию эскроу-счетов не бесплатно, а также - из-за невозможности инвестировать полученные от вкладчиков средства непосредственно в стройку. Кроме того, дополнительно застройщик переложит на покупателя издержки, полученные от страхования гражданско-правовой ответственности.
"Сократится разрыв между ценой от вложений на котловане и на этапе завершения строительства. Если условия деятельности на рынке не дадут возможности застройщику самостоятельно "страховать" риски покупателя демпинговой ценой, то цена, конечно же, вырастет", - отмечают застройщики.
