В Днепре эксперты рассказали, как новые правила оценки повлияют на цены на недвижимость
В медиацентре Информатор эксперты по недвижимости рассказали, что представляет собой новый реестр по оценке недвижимости, как система оценивает стоимость квартир, и почему украинцы будут платить больше налогов.
Почему новый реестр по оценке недвижимости еще «сырой»
На днях Фонд госимущества запустил новый сервис по оценке недвижимости. Каждый желающий продать или подарить свою недвижимость может обратиться к этому реестру, получить справку о ее стоимости и пойти с ней к нотариусу.
«Эта ситуация не нова, и в мире уже существует такая практика. В Украине тоже об этом много говорили, однако выпустили достаточно сырой продукт. Специалисты много говорили о том, что стоимости в городах еще более-менее сопоставимы, а что касается сел и каких-то районов, то там ситуация просто катастрофическая, - отмечает Валерий Головин, президент Днепровской ассоциации специалистов по недвижимости (ДАСН), член представительства экспертного совета Украинского общества оценщиков в Днепропетровской области.
Во-первых, неизвестно, как этот реестр наполнялся, какими статистическими данными. Например, если мы говорим о селах, о складской и жилой недвижимости, то стоимость, которую выдает тот или иной информационный центр, порой завышены в десятки раз. Люди, особенно те, которым предстоит платить 8,5%, зачастую сталкиваются с тем, что они не могут отчуждать свою недвижимость, потому что налог больше реальной стоимости того, что они продают.
Складывается такое впечатление, что создавали этот реестр «сделаем как можно хуже, чтобы показать, что ранее существующие схемы были более оптимальными». Лично у меня как у специалиста складывается впечатление, что продукт получился сырой, непонятно, как он формируется, какими статистическими данными наполняется, и, самое главное, как он будет реагировать на рынок в случае повышения и понижения цен на недвижимость».
Спорный вопрос по оценке стоимости недвижимости
«Всей этой истории с некой электронной площадкой, куда люди сами смогут заходить, регистрировать и оценивать имущество, а затем идти к нотариусу, уже года два. Все началось с того, что выкатили т. н. «майданчики Яценка», с которыми долго боролись, потом Фонд госимущества пообещал некую демократическую прозрачную площадку, куда сможет зайти абсолютно любой человек, и вот мы ее получили. «С 29 июня эта площадка начала официально работать», -говорит Кирилл Жовтопуп, руководитель отделения НАБ в Днепропетровской области.
Самый первый вопрос к новой системе - это ценовая политика, которая там указывается. Цены там динамические или статические? Откуда их брали? В принципе, по центру Днепра вопросов нет, хотя в некоторых новостроях цены завышены. То есть собственник хочет продать дешевле, по рыночной цене, а цена, которую указывает эта площадка, примерно на 20-30 % больше. Мы пошли по следующему пути: в день на один объект сделали 3-4 запроса, которые бесплатны и формируются автоматически. Цены постоянно менялись, разлет от 5% до 7%.
Или возьмем, допустим, 1-комнатную квартиру на Титова, которую мы сейчас готовим к продаже. Ее рыночная цена 35 тыс. дол., а платформа выдает оценку в 23 тыс. дол. Собственнику все равно, но покупатели боятся покупать по заниженной цене. Они говорят, что готовы компенсировать разницу, но оформить так, чтобы в договоре была полная цифра и оценка. Что делать? Опять идти к оценщику, который сможет сформировать повышенную цифру, которая нужна.
Что касается периферийных районов, то мы смотрели общежитие на окраине Днепра. Согласно реестру, 19 кв. м. были оценены в 18-19 тыс. дол. Непонятно, как это произошло. Уже пошли предположения, что берут по районам спроса, т. е. если в этом микрорайоне продается больше, значит и цена больше. Поэтому я полностью согласен - продукт абсолютно сырой».
Что изменится с появлением реестра по оценке недвижимости
По словам Сергея Логутенко, главы отраслевого совета Предпринимателей рынка недвижимости Днепропетровской области, к нам сейчас применяют много манипуляций. «Мы бы хотели справедливых взаимоотношений между налогоплательщиками и государством, но получается так, что нами, мягко выражаясь, манипулируют, а, грубо говоря, нам врут. В чем заключается вранье? Первое - то, что это было сделано для того, чтобы мы, налогоплательщики, сэкономили денег.
Раньше, до 29 июня, мы приходили к оценщику Валерию, платили ему 500-700 грн., и в течение нескольких дней получали оценочный отчет - документ, в котором есть некий объем информации, таблицы, аналоги продаж, где он их берет и т. д. Оценщик также подавал этот отчет в Фонд госимущества, который его утверждал или не утверждал. Заплатив за это 500-700 грн., мы получали отчет о стоимости 1-комнатной квартиры в центре Днепра, где она оценивалась примерно в 700 тыс. грн., а затем шли к нотариусу, где платили за сделку налоги и сборы. Если брать стандартную сделку, то от 700 тыс. грн. мы платили примерно 2%, т. е. 14 тыс. грн.
Что изменилось? Сейчас все летает, не надо идти к Валерию, нужно просто самому сесть за стол, нажать на кнопку, заполнить и получить оценку. Но что мы видим? Сейчас эта квартира оценена в миллион гривен. Затем мы идем к нотариусу, платим эти же 2%, и наши затраты на налоги и сборы уже не 14 тыс. грн., а 20 тыс. грн., минус 700 грн., которые мы раньше платили оценщику. Получается, что мы платим лишние 5 300 грн.
Поэтому это сделано только для того, чтобы мы с вами не думали и не выбирали, показывать какую-то стоимость выше реальной оценки или нет. Есть эта цифра, которая неким образом собрана, и платите друзья этот налог. Таким образом, сразу же увеличатся поступления в бюджет, которые и хотели бы создатели этой системы. Теперь мы как налогоплательщики сами добровольно отдаем деньги через эту систему.
Если мы не согласны с цифрой, то мы можем прийти к оценщику, и он начнет работать с конкретными данными, которые у него есть в этом населенном пункте, и за эти 2 дня цена может быть откорректирована от 15 до 20%. Таким образом, мы можем как-то повлиять на эту оценку.
Есть еще один нюанс: старый отчет был действителен 6 месяцев, а новая справка о стоимости - 30 дней, и их можно брать сколько хочешь раз. Тут можно играться с этим, поскольку доступ бесплатный. Но тогда возникает вопрос: что же это за система, которая сегодня может оценить мою квартиру в 700 тыс. грн., а завтра - в 1 млн. грн.? Хороша ли эта система? Наверное, нет. Так быть не должно».
Почему возникнут проблемы с оценкой коммерческой недвижимости
По мнению Валерия Головина, самая большая проблема по оценке недвижимости будет там, где мало статистических данных. «Это районные центры и села, где ситуация будет просто катастрофическая в ближайшее время. Это касается и коммерческой недвижимости, особенно больших предприятий. Если удельная стоимость квадратного метра будет оцениваться в 200-300 дол., то предприятие размером 10 тыс. кв. м. будет иметь просто колоссальную стоимость. Я не думаю, что реестры смогут учитывать такую большую разницу. Можете себе представить, что предприятие будет оплачивать при продаже такие колоссальные налоги, что выгоднее будет просто не продавать или обращаться к каким-то теневым схемам, что, безусловно, будет большой потерей для бюджета».
