Что нужно знать перед покупкой квартиры: базовые советы
Консультации с юристами или риелторами могут уменьшить эти риски. Но если у вас есть время и желание, то разобраться в тонкостях процедуры приобретения жилья можно и самому. Только подходить к этому нужно серьезно и с умом. Если все же возникают некие сомнения, то надежнее будет обратиться за помощью к профессионалам.
Давайте попробуем разобраться, возможно, все не так сложно. Мы подготовили для вас инструкцию как проверить квартиру «на чистоту».
1. Подбираем квартиру
Когда вы только выбираете приемлемый вариант, нужно внимательно его изучить, чтобы не возникло дополнительных проблем с незаконной планировкой, водопроводом или же несносными соседями.
Нужно получить информацию о техническом состоянии всего дома и самой квартиры. Эта информация включает год постройки, материалы, состояние конструкций и перекрытий, коммунальные услуги, проводки, санитарное состояние подъезда и прилегающих территорий, а также разузнайте информацию о тех, с кем вы планируете жить по соседству.
Дальше нужно сверить фактическую планировку квартиры с документами бюро технической инвентаризации (БТИ) (экспликация или технический паспорт). Ведь согласно закону Украины все самостоятельные перепланировки должны быть согласованы с официальными органами.
2. Проверяем документы на право собственности продавца
И вот вы прошли первый этап, получив положительные результаты проверки соответствия планировки квартиры с документам БТИ. Теперь следует перейти ко второму этапу и проверить правоустанавливающие документы на недвижимость. У владельца обязательно должен быть документ, что подтверждает право собственности на имущество.
Право собственности на объект недвижимости может возникать на разных основаниях: в процессе приватизации государственного жилого фонда, инвестирования средств в строительство многоквартирного дома, в результате сделки купли-продажи недвижимости или обмена. Также возможно унаследовать квартиру или получить в подарок.
Правоустанавливающий документ - это документ, который подтверждает право владения, пользования и распоряжения принадлежащей недвижимостью.
Необходимо проверить подлинность таких правоустанавливающих документов на признаки подделки, то есть подчисток, дописок или иного изменения содержания.
Важно также обратить внимание на условия договоров. Ведь предшествующий и нынешний собственники квартиры могли закрепить в договоре условие, которое нужно выполнить. В ином случае, возможно возникновение у одной из сторон права на односторонний отказ или же расторжения договора. При существовании такого условия, важно получить у продавца квартиры документы, что подтверждают выполнение данного пункта.
Если квартиру продают по доверенности - хорошенько подумайте, хотите ли вы заключать такую сделку. Если вы смело решили идти дальше, то сначала потребуйте личной встречи с тем, кто выдал доверенность.
Будьте очень внимательны, если продавец получил квартиру в наследство или в дар, но не является родственником предыдущего собственника, ведь возможны конфликты и споры между продавцом и родственниками бывшего владельца. Если при этом собственник хочет продать жилье почти сразу после регистрации своего права, то нужно проявить особую бдительность и осторожность.
3. Изучаем историю квартиры
Переходим к третьему этапу. Попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этом документе содержится вся история квартиры, начиная с 1998 года, ведь именно в этом году был создан ЕГРП.
Изучая выписку, обратите внимание как часто квартира перепродавалась за последнее время. Частота сделок в течение непродолжительного периода времени может свидетельствовать о юридических проблемах. Поэтому есть вероятность возникновения споров о праве на объект.
По выписке можно проверить находилась квартира в спорах или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. Наличие споров необязательно тянет за собой риски. Вам нужно внимательно изучить обстоятельства дела (срок давности, результаты), а потом решать вопрос самостоятельно или же обратиться к специалисту.
4. Проверяем личность продавца квартиры
Также нужно проверить и самого собственника. Начинать процедуру нужно с исследования подлинности его паспорта. Поэтому обратитесь в местный паспортный стол.
Если договор подписывается по доверенность, то она обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует знать, что сделка с доверенным лицом - это всегда дополнительные риски.
Дееспособность продавца - тоже немаловажный вопрос. Если даже человек и внушает доверия и его никак нельзя назвать «странным», лучше всегда перестраховаться. Самым верным способом является получение от продавца справок с наркологического и психоневрологического диспансеров в вашем присутствии. Но при этом возникают определенные трудности. Ведь кому по душе такая процедура?
5. Проверяем права третьих лиц
Для того, чтобы проверить права третьих лиц, попросите продавца предоставить вам расширенную выписку из домовой книги. Так вы сможете ознакомиться с информацией о тех, кто зарегистрирован в квартире по месту жительства и сохраняется ли это право после продажи.
Например, споры могут возникнуть, если кто-то из членов семьи, зарегистрирован в данной квартире, пропал безвестно. Случиться может всякое, и никто не дает гарантии, что через пару лет человек не будет претендовать на квартиру. Поэтому хорошенько взвесьте все «за» и «против».
Обратите внимание не зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. Если вы столкнулись с такой ситуацией, то до подписания договора следует убедиться в наличии разрешений органов опеки.
Если продавец состоит в браке, то нужно получить согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусом.
В таком деле как покупка квартиры нужно быть особо бдительным и обращать внимание на все нюансы, чтобы не попасть в хорошо спланированную аферу. Как говорится, доверяй, но проверяй.
