Зинаида Габриэль: Мультилистинговая система выгодна всем участникам рынка
В Украине не один год ведутся дискуссии относительно принятия закона о риэлторской деятельности, который позволил бы четко прописать права и обязанности агентов, продавца и покупателя недвижимости.
Однако, многолетние споры не дают ожидаемых результатов. Несмотря на то, что все участники рынка соглашаются с необходимостью урегулировать правила рынка, единый проект документа так и не выработан.
А как урегулирована деятельность риэлторов в других странах? Риэлтор компании Central City Realty Зинаида Габриэль рассказала на странице Facebook о преимущества хмультилистинговой системы, которая работает на рынке недвижимости Канады.
Сама мультилистинговая (МЛС) не является объектом законодательного регулирования, как один из маркетинговых инструментов лицензированных риэлторов, но, само ее существование, основывается на «фидуциарной обязанности агента». Нет фидуциарной обязанности - нет и полноценной МЛС.
Давайте разбираться...
Деятельность риэлтора отличается от всех остальных (сантехника, врача и пр.) тем, что она относится к особой группе профессий с фидуциарной составляющей (к примеру, юристы). Фудиционарная деятельность или деятельность по доверию предполагает, что доверитель (клиент) сообщает своему риэлтору (агенту) сведения, которые могут являться персональной, или коммерческой тайной. В соглашениях такого рода доверитель всегда является слабой стороной, и ему крайне важно быть уверенным в том, что риэлтор будет всегда ставить его интересы выше своих собственных. Для обеспечения этого в практике необходимо ввести меры дополнительных гарантий.
В Канаде, такими мерами являются статьи Гражданско-правового федерального закона "Agency Law" или закона об агентских отношениях, в котором делается упор на соблюдения агентом абсолютного доверия. За нарушение этой позиции предусмотрено наказание в виде тюремного заключения до 5 лет, штрафом агента до $25,000, штрафом агентства до $250.000 (или тем и другим вместе взятым).
Это сделано для предостережения, что бы агент не забывал, чьи интересы он должен защищать в сделке с недвижимым имуществом, доверенным ему его клиентом!
Теперь давайте рассмотрим систему МЛС.
МЛС (multiple listing system) - это добровольная (то есть не вмененная законодательно) система кооперации риэлторов при продаже объектов недвижимости путем добровольного раздела комиссионных. То есть, МЛС - это особый маркетинговый инструмент, созданный в 50-х Канадской Ассоциацией Риэлторов. Сегодня он руководит всем рынком недвижимости Канады (более 90% всех сделок страны). Однако сейчас мы не будем говорить об экономических выгодах этого инструмента для самих риэлоров, мы поговорим о (мнимом) "предательстве" интересов покупателя его риэлтором в случае, если последний участвует в сделках с МЛС. На рынке недвижимости постсоветских стран есть некоторые "непосвященные" специалисты, которые пропагандируют идею - если агент продавца платит комиссионные агенту покупателя, то возникает возможность "коммерческого подкупа" последнего?
Давайте посмотрим. что происходит на самом деле.
«Buyer agency» - агентство покупателя, позволяет покупателю подписать договор с риэлтором, который является его агентом, со всеми предусмотренными фидуциарными обязанностями. Риэлтор покупателя обязан защищать интересы именно его, то есть покупателя.
Подписывая агентский договор с покупателем риэлтор фиксирует в нем условия вознаграждения за свою работу (обычно, но не обязательно, это 2-3%) и оговаривает условие, что если объект будет найден в системе МЛС, то покупатель не должен платить ему комиссионные, так как риэлтор получит их от агента-продавца. Если же подходящий объект будет найден вне системы МЛС, то покупатель должен будет сам заплатить ему за предоставленную услугу, прописанную в договоре. Поэтому покупатели только рады, что бы их агент искал и находил им подходящий объект прежде всего в МЛС.
На рынке МЛС Канады обычно представлено в два раза больше объектов, чем востребовано. Поэтому риэлтор-покупателя может предложить своему клиенту любой из этих объектов и договариваться с агентом-продавца за самые лучшие условия для покупателя.
Таким образом, система МЛС выгодна для собственников-продавцов (так как кооперация агентов в системе МЛС приносит им намного больше потенциальных покупателей).
Система МЛС выгодна для покупателей (так как они получают профессиональный сервис от своих агентов за который они не платят).
Поэтому, когда я читаю в ленте недоуменные вопросы от риэторов: "Зачем я буду отдавать половину моих комиссионных агенту-покупателя?" Возникает вопрос: "Господа, а на защите чьих интересов вы стоите?" Ведь доверившемуся вам продавцу совершенно не важно если вы получите все 100% или только 50% из тех комиссионных, которые он вам заплатит. Ему важно что бы его объект был продан как можно быстрее и по максимальной цене (которое возможно только при максимальном привлечении других агентов). Поэтому, давайте скажем честно - это выгодно только вам!
Подумайте сами, почему, при наличии выбора продавать самостоятельно, более 90% участников рынка недвижимости Канады (а это 500 000 человек ежегодно) предпочитают делать это через риэлторов, использующих систему МЛС? Потому что в первую очередь, она выгодна им самим. Поэтому, очень хочется пожелать всем участникам рынка недвижимости честности в этом вопросе.
