Ценный опыт. Как работает рынок земли в соседних странах
В мире осталось всего шесть стран, где действует мораторий на покупку-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Серди них Конго, Таджикистан, Северная Корея, Куба, Венесуэла и Украина.
Взяв за основу данные аналитического центра EasyBusiness, БизнесЦензор собрал информацию о предусловиях, запуске и последствиях открытия рынка земли в соседних странах: Польше, Румынии, Венгрии, Словакии, Молдавии и России.
Единственное соседнее государство, где не удалось найти экспертизу о рынке земли - это Беларусь. В этой стране крупные массивы сельскохозяйственных земель назодятся в собственности государства. В рыночном обороте находятся лишь участки для ведения личного сельского хозяйства.
Примерно также обстоят дела в Украине. С той разницей, что в конце 90-х украинские сельские жители получили в личное пользование земельные паи. Сегодня они не имеют возможности продавать свои земельные участки, но могут сдавать в аредну.
В Украине мораторий на продажу земли действует уже 17 год. Его продление постоянно аргументируют отсутствием закона "Об обороте земель с/х назначения", а также тем, что землю скупят иностранцы, агрохолдинги, а люди продадут ее по низкой цене.
Но все эти аргументы манипулятивны. Закон давно можно было принять, но на это нет политической воли. А за годы существования моратория агрохолдинги только нарастили земельный банк.
Украинские земли уже обрабатывает более 20 иностранных компаний. Некоторые из них уже купили корпоративные права наших компаний. При этом селян никто не заставляет сразу же продавать свои паи по низкой цене.
Пока во всех странах развивается рынок земли, Украина остается в списке шести стран, где права землевладельцев ограничены мораторием.
Рынок земли в Польше
Тип рынка: открытый с ограничениями.
Средняя цена с/х земли: $10,3 тыс. за гектар
Основные характеристики: В сельском хозяйстве занято 11,2% рабочей силы, которая обеспечивает 3,4% ВВП.
Под с/х угодьями занято почти половина территории страны - 47,1%. Из этих земель 74,9% (или 35,2% земельного фонда страны) составляет пашня. В сельской местности проживает 39,4% населения страны. 81% земли находится в частной собственности. Занятость в АПК - 17%.
Краткая история
После Второй мировой войны в Польше сформировалось множество малых фермерских хозяйств. В период социализма коллективизация была провалена. В отличие от других стран, с распадом Варшавского блока, Польша не восстанавливала права собственности бывших землевладельцев, которые потеряли землю после войны.
Одна из главных причин - значительную часть земель пришлось бы отдать иностранцам (преимущественно немцам), которые эмигрировали после войны. Землю возвращали на основании индивидуальных заявлений бывших владельцев.
В 1991 году был принят закон "Об управлении государственными сельскохозяйственными землями", которым были определены специальные правила по обороту земель с/х назначения. Покупка земли иностранными инвесторами была разрешена только в 2016 году.
Какие ограничение действуют?
Иностранцы могут купить землю, если они в браке с гражданами Польши и жили в стране последние 2 года. Или если они жили в Польше последние 5 лет, после получения статуса постоянного резидента.
В отдельных регионах такое ограничение не касается граждан ЕС, которые арендовали землю на протяжении последних 3 лет. Физлица или юрлица должны иметь с/х образование или опыт работы в данной сфере.
Максимальная площадь участка в собственности - 500 га. Цены регулируются рынком. Действует налог на продажу земли - 2-5% от стоимости. Налог оплачивает покупатель. Далее налоги на с/х земли отсутствуют.
Арендаторы имеют преимущественное право выкупа участка, который арендуют по крайней мере 3 года. Все сделки покупки-продажи фиксируются в Агентстве с/х недвижимости, которое было создано еще в 1992 году.
Что в итоге?
В Польше был самый большой переходной период открытия рынка для иностранцев после вступления в ЕС из стран участниц. Это сдерживало приток инвестиций и рост цены на землю.
Сегодня в стране доминируют семейные фермы, которым принадлежит 80% пахотных земель. Основная часть с/х угодий страны разделена между более чем 3 млн частных хозяйств, при этом площадь каждого из них в среднем составляет менее 7 га.
Рынок земли в Румынии
Тип рынка: открытый с ограничениями.
Средняя цена с/х земли: $6,15 тыс. за гектар
Основные характеристики: Площадь сельскохозяйственных угодий - 14,7 млн га. Из них 64% - пашня. Почти половина населения страны (46%) проживает в селах. Доля АПК в общем ВВП - 5,4%. Занятость в АПК - 29%.
Краткая история
После распада Варшавского блока, в стране было ликвидировано около 4 тыс. колхозов. Владельцам вернули наделы, которые были забраны во время коллективизации после Второй мировой войны.
Основой для рынка земли стал принятый в 1991 году закон "О земельных ресурсах". В 2014 году рынок открыли для продажи гражданам ЕС.
Какие ограничения действуют?
Граждане ЕС могут купить с/х землю, если она будет использоваться по назначению. Физлица или юрлица должны иметь образование или опыт в с/х сфере. Физлицо может приобрести "в одни руки" не более 100 га. Цены устанавливаются рынком.
Земельный налог - 2% от цены сделки. Налог на продажу земли - 2-3% от цены сделки. Арендаторы или совладельцы имеют первоочередное право на покупку.
Каждая земельная сделка регистрируется в местных или центральных структурах Министерства сельского хозяйства и развития сельских регионов.
Что в итоге?
Открытие рынка земли практически завершено. Наблюдается стремительный рост цен на с/х землю, особенно после вступления Румынии в ЕС. Если в 2004 году средняя цена составляла $360/га., то уже через год стала $1145/га.
Румыния имеет наибольшую долю иностранных владельцев с/х землями в Европе. Иностранные компании владеют примерно 900 тыс. га с/х земель, что составляет 11% от общей площади пахотных земель.
Но при этом, структура сельского хозяйства разноплановая. Крупные и средние фермерские хозяйства составляют 7% домохозяйств, которым принадлежит 70% с/х земель. 93% с/х земель приходится на хозяйства менее 5 га. 94% находится в частной собственности.
По прогнозам экспертов EasyBusiness, такая картина способствует росту инвестиций крупных хозяйств, сельскохозяйственных компаний и инвестиционных фондов.
Рынок земли в Словакии
Тип рынка: открытый с ограничениями.
Средняя цена с/х земли: $1,75 тыс. за гектар
Основные характеристики: С/х сектор страны обеспечивает производство 4,4% ВВП. Занятость в АПК - 3,5% рабочего населения.
В Словакии используется 19,3 тыс. км. кв. с/х угодий, что составляет 40,1% площади страны. Три четверти с/х земель (72,3% или 29% общего земельного фонда) составляют пашни. 81% земель находятся в частной собственности.
Краткая история
Подготовка к проведению земельной реформы проходила в 1991-1993 годах. В 1992 году земли, которые были отобраны в период коммунизма, начали возвращать владельцам или их наследникам. В целом, более 124 тыс. изначальных владельцев заявили о желании вернуть более 180 тыс. га земли. В среднем это составило 1,5 га на хозяйство.
В 2004 Словакия вошла в ЕС и установила 7-летний переходной период с ограничением иностранного капитала. В 2014 году был принят закон о покупке-продаже земель с/х назначения.
Какие ограничения действуют?
Формально нерезиденты могут покупать землю на условиях, которые идентичны условиям для граждан Словакии.
Цены на землю диктуются рынком, но местные власти могут назначать рекомендованную цену. Налоги также определяются на местном уровне. Минимальная зафиксированная ставка налога на права собственности участком - $5 за 1 га, максимальная - $59 за 1 га.
Владелец может без каких-либо ограничений продать землю родственникам или покупателю, если тот является физическим или юридическим лицом, которое занимается агробизнесом в данной местности не менее 3 лет.
Что в итоге?
В Словакии возобновилась фрагментированная структура собственности со средним размером надела 0,45 га на 12-15 совладельцев. Такая структура негативно отображается на развитии рынка земли, поскольку операции с землей невозможно провести без согласия всех совладельцев.
Кроме того, в Словакии есть большие проблемы с неизвестными владельцами с/х земель, которые находятся в управлении земельного фонда и часто сдаются в аренду крупным коллективным хозяйствам.
Существование в стране неконсолидированных земель, большого количества с/х земель под контролем государства и чрезмерного регулирования процесса покупки-продажи, привело к тому, что цена на землю в Словакии - одна из самых низких в Европе.
Рынок земли в Венгрии
Тип рынка: открытый с ограничениями.
Средняя цена с/х земли: $4,5 тыс. за гектар
Основные характеристики: 58,9% общей площади Венгрии (89,62 кв. км) приходится на земли с/х назначения. 5,2% населения заняты в агросекторе и создают 4,3% ВВП Венгрии. 86% земли находится в частной собственности, 14% - в государственной.
Краткая история
В отличии от соседних стран, Венгрия не просто возвращала земли бывшим землевладельцам, у которых ее конфисковали. Людям выдавались компенсационные облигации, которые потом могли использоваться для заявки на землю колхозов и совхозов.
Треть кооперативной земли приобрели на аукционах по компенсационным облигациям. Еще треть предоставили в собственность бывшим членам кооперативов, и последняя часть была распределена между кооперативами, которые ранее не имели земли.
Какие ограничения действуют?
Приобрести землю могут только граждане ЕС. Юридическим лицам запрещено покупать землю, за исключением некоторых случаев.
Юрлица могут только арендовать земли площадью до 486 га. Физлица должны иметь с/х образование или заниматься фермерством в Венгрии не менее 3 лет. Максимальная площадь "в одни руки" для физлиц - 300 га. Максимальная площадь в пользовании - 1 200 га. Нужно уплатить регистрационный взнос - 0,5-1% от сделки, а также нотариальный сбор.
Что в итоге?
Земельная реформа в Венгрии стала хорошим примером распределения земли средь населения. Права малых и средних владельцев защищены и не обременены вмешательством государства.
Приватизация стимулировала повышение эффективности использования земельных участков, но значительная часть осталась в госсобственности и сдается только в долгосрочную аренду (до 20 лет) юрлицам.
Ограничения для юрлиц сдерживают рост цен на землю. В то же время государство активно поддерживает малые хозяйства (до 1 га), которые охватывают значительную часть земель.
Из центрального бюджета ЕС выделяются значительные средства на поддержку и стимулирование развития, обновления технологического парка предприятий. Комплексная поддержка помогла Венгрии выйти на новый уровень и свободно конкурировать на рынке ЕС.
Рынок земли в Молдавии
Тип рынка: закрыт для иностранцев.
Средняя цена с/х земли: $1,7 тыс. за гектар
Основные характеристики: На с/х земли приходится 74,9% территории, из которых 73,8% составляет пашня. 75% страны покрывают черноземы.
На с/х производство приходится 15% ВВП и 28,8% занятого населения в стране. Более половины населения (55,1%) проживает в сельской местности. 69% земли находится в частной собственности.
Краткая история
Земельная реформа началась в Молдове в 1990 годах после принятия Земельного Кодекса. Были созданы сельские земельные комиссии, которые отвечали за выдачу земельных паев. Паи могли получить члены колхозов, сельхозов и обслуживающий персонал этих хозяйств.
Был обозначен фонд земель, который подлежал приватизации. Горсоветы выдавали акции на право владения. В середине 90-х началось выделение земель. Административная поддержка была слабой, и во многих случаях руководство колхозов работало против реформы.
За 1992-1996 годы менее 10% членов покинули колхозы и основали собственное хозяйство. Вторая волна проходила под влиянием доноров. Была запущена Национальная земельная программа, которая финансируется USAID. С 1997 по 2001 годы было приватизировано более 98% земель из фонда приватизации.
Какие ограничения действуют?
Иностранцам запрещено покупать землю. Лицам с двойным гражданством - разрешено. Ограничения касательно площадей "в одни руки" и количества земли в обработке отсутствуют.
Земли с/х назначения, отличительные от сенокосов и пастбищ: имеют кадастровую оценку - $0,8 за 1 балло-гектар, не имеют кадастровой оценки - до $5,6 за 1 га. Земли, отведенные под пастбища и сенокосы: имеют кадастровую оценку - до $0,04 за 1 балло-гектар, не имеют такой оценки - до $2,8 за 1 га.
Налог на передачу прав собственности на землю: 0,5% от цены сделки, но не менее 0,5% стоимости имущества согласно записи в Госкадастре. Нотариальная плата - от 0,1% до 1,3% от цены сделки, но не менее $6,1.
Что в итоге?
Несмотря на наличие земельного рынка в Молдове, назвать эффективным его нельзя. Большое количество ограничений и вмешательств со стороны государства негативно влияют на экономическую ситуацию в стране.
Нормативное ценообразование искажает спрос и предложение на рынке. Даже покупка-продажа между частными владельцами, которая происходит по рыночной цене - низкая, не смотря на лучшее качество почв, чем в соседних странах.
Низкий спрос обусловлен низкой доходностью агробизнеса и сложными кредитными условиями для тех, кто намерен заняться фермерством.
Тем не менее, после открытия рынка началось восстановление экономического роста. Сейчас в частной собственности находится большинство земель. Из 1,7 млн га только 40 тыс. га принадлежит государству. В большей степени - научным хозяйствам, как и в Украине.
Рынок земли в России
Тип рынка: закрыт для иностранцев.
Средняя цена с/х земли: $1,15 тыс. за гектар
Основные характеристики: доля с/х производства в ВВП составляет 4,2%. В секторе занято 6,7% активной рабочей силы. Только одна восьмая часть территории страны (13,2%) используется под нужды с/х производства. 7,5% земельного фонда составляют пашни.
Четвертая часть населения страны (26,1%) проживает в сельской местности. 39% земли находится в частной собственности.
Краткая история
В 1990 году в России началась третья земельная реформа за последние 100 лет. В 1993 году утвердили частную собственность. В 1992-94 годах значительная часть с/х земель, которая ранее находилась под колхозами и совхозами, была приватизирована путем предоставления прав бывшим членам этих хозяйств в форме паев.
Участки предоставлялись людям в форме коллективной собственности и, как правило, контролировались бывшими колхозами. Если владелец пая хотел создать собственное хозяйство, то должен был отказаться от корпоративной фермы и получить свой собственный участок.
По ряду причин, из корпоративных хозяйств вышли не многие. Поэтому с/х структура в России не изменилась и до сегодня доминируют большие фермы. Более 72% с/х земель используется крупными корпоративными хозяйствами.
Сельские домохозяйства, как правило, владеют участками 0,43 га в среднем и частью в корпоративном хозяйстве.
Какие ограничения действуют?
Покупка земель иностранцами запрещена. Иностранцы, лица без гражданства и юрлица в уставном капитале которых часть капитала иностранных граждан более 50%, могут только арендовать землю.
Минимальный размер участка земли с/х предназначения - 2 га. Максимальный размер устанавливается региональными органами власти, но не может превышать 10% площади с/х территории данного региона.
Владельцы с/х земель могут продавать землю по свободной рыночной цене. Земельный налог устанавливается органом муниципалитета, но не более 0,3%.
Что в итоге?
Законодательно реформа завершена, но функционирование рынка нельзя назвать эффективным. Россия имеет потенциал развития сферы сельского хозяйства. В этой стране для сельского хозяйства пригодны 400 млн га. Но развитие тормозит то, что более 85% земель находится в государственной собственности и не прозрачно передается в собственность частных лиц.
При этом, переход от коллективной к частной собственности стимулирует землевладельцев использовать свои участки более эффективно. Вместе с тем, существуют махинации, когда покупается земля по цене с/х угодий, переводится в другую категорию и продается под индивидуальное строительство.
