Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости: подводные камни сделки
Переход права собственности на недвижимость оформляется договором купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимости должен заключаться только в письменном виде. В Украине это один из самых распространенных документов в оформлении различных сделок, всего в нашей стране за 2018 год было зарегистрировано 255 тысяч договоров купли-продажи. Рассмотрим основные правила составления и подписания этого документа, которые актуальны на 2019 год.
Какие документы нужны для заключения договора купли-продажи недвижимости
Перед тем как составлять договор, необходимо подготовить пакет документов, который зависит от количества и возраста собственников недвижимости, а также людей, проживающих в квартире. Без наличия всех обязательных документов нотариус не имеет права оформлять, заверять договор покупки-продажи.
- Прежде всего, необходимы документы, подтверждающие право собственности на недвижимость - это могут быть договор купли-продажи, обмена, свидетельство о наследстве, приватизации, договор долевого участия в строительстве и другие правоустанавливающие документы.
- Выписка из реестра регистрации прав собственности
- Паспорта и идентификационные номера всех собственников недвижимости и проживающих на этой площади, свидетельства о рождении - для несовершеннолетних. Если собственник квартиры, дома - гражданин другой страны, его документы должны быть переведены на украинский язык и заверены нотариально. Необходимо предоставить вид жительства, если собственник недвижимости не имеет гражданства.
- Документы о заключении/расторжении брака (свидетельства о смерти супруга) или разрешение на продажу от супруга. Такое разрешение не требуется, если недвижимость приобретена до брака, получена в дар или наследство одним из супругов.
- При проживании на продаваемой жилплощади несовершеннолетних или недееспособных взрослых необходимо предоставить разрешение органов опеки и попечительства.
- Справка о количестве проживающих. Согласно распоряжения Минфина от 4 декабря 2017 года, собственник недвижимости может сам составить и подписать такую справку.
- Для договора на сумму свыше 50 тысяч гривен необходимо открыть счет в банке и предоставить справку о его открытии. Этот документ не обязателен в некоторых случаях.
- Также в некоторых случаях необходимо предоставить техпаспорт на объект недвижимости.
Покупатель со своей стороны также должен предоставить документы:
- Паспорт и ИНН.
- Паспорт и код супруга.
- Если супруг не может присутствовать на заключении сделки, нужно его письменное согласие на заключение такой сделки, заверенное у нотариуса.
Обязательная информация в договоре купли-продажи
Документ о заключении сделки должен быть оформлен на специальном бланке. В него в обязательном порядке должна входить следующая информация:
- Паспортные данные покупатели и продавца, ИНН, место проживания, телефоны.
- Адрес объекта недвижимости, технические характеристики.
- Данные о правоустанавливающих документах на недвижимость.
- Сумма оценки продаваемого объекта и цена его продажи, а также указание на то, что деньги продавцом получены в полном объеме, указания на то, кто оплачивает расходы по оформлению сделки.
- Должны быть указаны сроки освобождения недвижимости, снятия с регистрации.
- Договор должен содержать сведения о дате его заключения, данные о нотариусе и адрес его конторы.
Ограничения по заключению договора-продажи
Не всякая недвижимость может быть продана/куплена.
- Прежде всего, нельзя, чтобы объектом договора купли/продажи была недвижимость без оформленного на нее права собственности. Нельзя продать неприватизированное, служебное, социальное жилье.
- Также не подлежит продаже квартира, на которую не выплачен кредит, наложен арест или запрет на отчуждение.
- Не может быть продана квартира при отсутствии согласия одного из ее собственников.
Правила осторожности при заключении договора купли-продажи жилья
При покупке недвижимости покупатель должен обратить внимание на некоторые нюансы, которые потенциально могут обернуться проблемами после заключения договора купли-продажи. Покупка спорных, проблемных квартир, домов возможна, если вы готовы рискнуть.
- Не стоит покупать недвижимость, в которой прописаны люди, не являющиеся ее собственниками.
- Потенциально проблематична недвижимость, в которой производилась неузаконенная перепланировка.
- Проблемной есть квартира, на которой «висят» коммунальные долги.
- Подозрение должна вызывать квартира, которая продается через аукцион.
- Также вы должны убедиться, что выполнена приватизация объекта недвижимости и она не является ведомственной, социальной, арестованной.
Впоследствии эти и некоторые другие моменты могут стать причиной для признания сделки недействительной, вы также можете столкнуться с проблемами, когда попытаетесь продать, переоформить такую спорную квартиру, дом. В каждом таком случае заложены определенные риски, за которые не отвечает маклер, предложивший вам такую недвижимость, но которые впоследствии могут обернуться тяжелыми последствиями, вплоть до потери недвижимости.
Продавать недвижимость также нужно с осторожностью.
Основные этапы оформления договора купли-продажи
Начинается, как всегда, все с поиска объекта недвижимости, который вам нужен. Если вам приглянулись дом, квартира, не спешите начинать оформление сделки, изначально будьте настроены на различные подвохи, в таких случаях полезнее доказывать себе, что с конкретной недвижимостью все в порядке.
Переговоры с продавцом должны стать для вас источником первичной информации о недвижимости. Главные вопросы, кроме «сколько стоит?»:
- Количество собственников недвижимости, все данные о них - возраст, дееспособность.
- Есть ли согласие всех собственников на продажу, будут ли они присутствовать на заключении сделки.
- Есть ли на продаваемой жилплощади зарегистрированные жильцы, кроме собственников, можно ли их выписать до заключения сделки. Когда все проживающие готовы освободить жилплощадь. Всю информацию необходимо проверить.
Для проверки информации можно нанять юриста, но далеко не всегда такую проверку может качественно выполнить риелтор. Правильно выполнить проверку документов перед покупкой недвижимости может только опытный юрист. В Верховной Раде давно лежит законопроект о повышении требований к подготовке риелторов и лицензировании их деятельности, но пока они по закону не отвечают за проверку документов по сделке.
Также перед оформлением сделки нужно договориться о важных моментах: кто будет оплачивать стоимость оформления договора, услуги риелтора, когда и где будет оформляться договор, сумма аванса, порядок и сроки окончательных расчетов. Важно понимать разницу между авансом и задатком во избежание юридических коллизий, которые могут привести к потере денег.
Предварительный договор о покупке-продаже недвижимости также нужно заключать в письменном виде и у нотариуса. В нем излагаются все достигнутые договоренности, декларируются намерения о покупке-продаже недвижимости, излагаются все условия заключения сделки, фиксируется передача аванса. В договоре прописываются сумма аванса, все, что нужно выполнить каждой стороне до заключения договора купли-продажи - выписать всех жильцов, произвести выплату всех долгов по коммунальным услугам, провести оценку недвижимости и прочие обязательные шаги. Предварительный договор не передает право собственности на объект недвижимости.
Купля-продажа недвижимости происходит в результате подписания соответствующего договора, подтверждающего сделку. Купить недвижимость - значит, получить документ, удостоверяющий эту сделку. Оформить договор можно в любой нотариальной конторе.
- Нотариус составляет договор, предоставляет сторонам для согласования, проверки всей изложенной в нем информации.
- Супруги продавцов и покупателей подписывают свое согласие на заключение сделки.
- Участники сделки оплачивают все налоги - 1% госпошлины, 1% в пенсионный фонд, стоимость услуг нотариуса. Сколько берет нотариус за оформление/переоформление документов, узнайте у него заранее.
- Происходит оплата между покупателем и продавцом, после чего нотариуса подписывает договор, осуществляет его заверение. Договор и данные о новом владельце недвижимости регистрируются в специальный реестр, выписка из которого предоставляется покупателю.
- Покупатель получает на руки оригинал договора, продавец - его копию.
С момента получения на руки договора купли-продажи новый собственник становится полноценным владельцем недвижимости.
