Ипотека в Украине: "кабала" и туманные перспективы доступности

Правительство хочет добиться снижения ставок по ипотечным кредитам к сентябрю 2020 года как минимум вдвое - до десяти процентов годовых. Банкиры в такую скорость снижения ставок не верят, аргументируя это медленным снижением стоимости ресурсов и другими препятствиями.

Украинское правительство стимулирует банкиров выдавать доступные кредиты. После запуска программы для предпринимателей с частичной компенсацией процентов за счет государства следующим этапом, скорей всего, станет реализация планов доступных ипотечных кредитов, о необходимости удешевления которых заявил на днях премьер-министр Алексей Гончарук.

Глава правительства обозначил цель: обеспечить кредитование банками на покупку жилья украинцами максимум под десять процентов годовых уже в этом году, к сентябрю, - в аккурат к годовщине работы нынешнего состава Кабинета министров.

Премьер признал, что нынешние условия банков являются для украинцев неподъемными, «кабальными».

«Молодая семья сегодня никогда не сможет позволить себе купить квартиру в кредит, потому что проценты очень большие. Даже если сейчас говорить о рынке ипотеки, он недоступный. Наркотиками, наверное, надо, или оружием торговать, чтобы выплачивать такую ипотеку. Сегодня это - кабала. Это невозможно», - сокрушается Гончарук.

И с этим утверждением сложно не согласиться.

Чтобы купить небольшую однокомнатную квартиру в спальном районе столицы, семье из двух человек со среднестатистическим семейным доходом в 38 тысяч гривень придется взять кредит сроком на двадцать лет, внести первый взнос в размере как минимум двадцати процентов и в итоге потратить втрое больше первоначальной стоимости купленной квартиры.

Две трети финальной суммы составят проценты и комиссии банка, а также прочие накладные расходы, включая страховку и нотариальное оформление залога. Эти расчеты касаются классической схемы кредитования, при которой досрочное погашение тела кредита позволяет сэкономить на процентах, в то время, как при выборе аннуитетной схемы переплата может быть еще больше.

Анализируя эти цифры, возникает ощущение, что заемщики, которые соглашаются на такие условия, просто не умеют считать либо не собираются возвращать банку кредит. И есть целый ряд причин, почему на рынке сложились такие кабальные условия. Болезненные последствия кризиса

Отечественные банкиры относятся к ипотечному кредитованию с особым трепетом, до сих пор расхлебывая горький опыт ипотечного бума 2007-2008 годов. Тогда массово зашедшие на украинский рынок иностранные инвесторы наводнили рынок страны валютой, и чтобы быстро заработать, успешно добились разрешения выдавать валютные ипотечные кредиты гражданам, не имеющим в подавляющем большинстве валютных доходов.

Валютная ипотека казалась тогда довольно привлекательным продуктом, поскольку ставки по ней были вдвое ниже, чем по гривневой, при этом риск возможной девальвации до конца не осознавали ни заемщики, ни сами банкиры. Некоторые банки умудрялись кредитовать одновременно и застройщика, и его покупателей, автоматически умножая для себя кредитный риск в два раза.

Тем временем, мировой кризис не обошел Украину стороной, и в сентябре 2008 года под давлением дефицита торгового баланса началось резкое падение гривни к доллару США, которое в октябре переросло в настоящую панику на валютном рынке. В целом за 2008 год гривня обесценилась почти в два раза. Вдобавок к этому многие банки повысили ставки по ранее выданным кредитам.

С учетом повышения ставок и девальвации гривни нагрузка для многих заемщиков стала неподъемной. И продажа залоговой квартиры не спасала от кредитной кабалы, поскольку в период ипотечного бума цена недвижимости под давлением спроса подскочила почти втрое, а в период кризиса - упала до прежних показателей. В итоге заемщик оставался без желанной квартиры, но с огромным непогашенным долгом перед банком.

В 2009 году Нацбанк запретил банкам выдавать валютные кредиты физлицам, но груз накопленных долгов от этого никуда не делся. И поскольку ипотечные кредиты, как правило, долгосрочные, на долю отечественных валютных заемщиков выпал еще один кризис - 2014-2015 годов - когда после аннексии Россией Крыма и оккупации части территории Донецкой и Луганской областей наша страна потеряла двадцать процентов промышленности, а национальная валюта обесценилась втрое.

Чтобы поддержать украинцев, в декабре 2014 года Верховная Рада приняла закон, который ввел так называемый мораторий на изъятие залоговой недвижимости в бесспорном порядке. Этот мораторий здорово помог порядочным заемщикам, но окончательно расслабил непорядочных, не желающих идти на добровольную реструктуризацию.

Согласно Кодексу по процедурам банкротства, принятому парламентом в октябре 2018 года, введенный в 2014 году мораторий прекращает свое действие до конца текущего года. В этот период заемщики еще могут добровольно обратиться в банк за реструктуризацией. Текущие риски

Помимо груза накопленных долгов, строительный бум последних лет сформировал новые риски для ипотечных заемщиков. Согласно декабрьскому отчету Национального банка о финансовой стабильности, восстановление ипотечного кредитования может стать одним из двигателей экономического роста, но без решения юридических и инфраструктурных вопросов может привести к формированию «ценового пузыря».

Так, по оценкам регулятора, на первичном рынке недвижимости есть целый ряд рисков для инвестора, которые банки должны закладывать в стоимость ипотеки. Прежде всего, это низкий уровень защиты прав инвесторов и непрозрачность схем инвестирования.

В частности, наличие договора по одному из механизмов финансирования строительства не дает гарантий, что объект будет вовремя достроен и вообще передан конечному владельцу, при этом финансовая ответственность застройщика за нарушение условий соглашения не предусмотрена. И как отметили в НБУ, только треть опрошенных застройщиков уверена в соблюдении запланированных сроков.

Также Нацбанк отметил проблему непрозрачности рынка из-за отсутствия информации о конечных владельцах застройщиков. Это вместе со значительным количеством недобросовестных игроков уже привело к формированию «фонда долгостроев» в Киеве из шести десятков жилых комплексов. Осенью этот фонд пополнился четырьмя десятками объектов крупнейшего застройщика - корпорации «Укрбуд», что может негативно сказаться на всем рынке недвижимости нашей страны.

В НБУ констатировали, что большинство банков все еще опасается ипотеки, и преимущественно новые кредиты выдают два десятка из семидесяти работающих в стране банков. В то же время, опрос этих банков говорит о позитивных ожиданиях. Так, респонденты прогнозируют некоторое оживление ипотечного кредитования в ближайшие три года и при благоприятных условиях готовы за год нарастить выдачу таких кредитов на пятнадцать процентов.

Основным препятствием для возобновления ипотечного кредитования банкиры назвали мораторий на взыскание залога, а также вспомнили низкую защиту прав кредиторов, правовую неурегулированность и непрозрачность первичного рынка, жесткие требования регулятора и недобросовестную конкуренцию на рынке.

По информации опрошенных НБУ банкиров, чаще всего ипотечные кредиты берут довольно обеспеченные люди - домохозяйства с подтвержденным совокупным доходом от пятидесяти до ста тысяч гривень. При этом, банкиры предпочитают выдавать кредит из расчета, чтобы расходы на его обслуживание «съедали» не более трети суммарных доходов семьи.

В НБУ согласны, что одним из основных препятствий для развития ипотеки является высокая стоимость кредитов. Чего хотят банкиры

По оценкам банкиров, существенный рост ипотечного кредитования в Украине возможен при выполнении ряда условий.

Как сказала Елена Дмитриева, первый заместитель главы правления банка «Глобус», отмеченного наградами Конфедерации застройщиков Украины, финучреждение уже три года активно выдает в том числе ипотечные кредиты, показав за этот период двукратный рост кредитного портфеля.

«Мы могли бы вырасти больше, если бы не требования Национального банка. Качество нашего кредитного портфеля очень высокое - по ипотеке вообще нет просрочки. Но НБУ требует шестнадцать процентов адекватности капитала по результатам стресс-тестирования. То есть, шесть процентов на сегодняшний день, которые мы могли бы направить в кредиты, вынуждены вкладывать в облигации внутреннего госзайма», - поясняет банкир.

Дмитриева прогнозирует, что ослабление регуляторных требований способствовало бы росту кредитования вдвое как за счет снижения норматива адекватности регулятивного капитала с фактических двадцати до десяти процентов, требуемых по нормативам НБУ, так и благодаря пересмотру завышенных требований по нормативам ликвидности.

Что касается ставок по ипотеке, то их снижение до десяти процентов уже в этом году Дмитриева считает нереалистичным даже при снижении учетной ставки НБУ до запланированных семи процентов к концу года.

«Чтобы ставка по ипотеке была десять процентов, стоимость ресурсов должна быть шесть процентов, максимум. У нас сейчас стоимость депозитного портфеля физических лиц - 16,7%. Через два-три месяца, если мы будем снижать ставку каждые две недели на процент, мы выйдем на стоимость ресурсов 15,7%», - отметила она.

Дело в том, что снижение ставок по депозитам затрагивает новые договора вкладчиков, а по ранее заключенным договорам банк продолжает начислять и выплачивать проценты по прежним ставкам до их завершения - три месяца, полгода или год, в зависимости от срока договора. Кроме того, для снижения ставок важны позитивные ожидания и пересмотр ценовой политики по долговым операциям правительства.

«Ставки будут снижаться при длительном периоде экономической стабильности и отсутствии колебаний валютного курса. Снижение ставки по ипотеке до десяти процентов и ниже возможно не ранее, чем через два года. Также важна стоимость размещения правительством ОВГЗ: если ставка доходности по ним будет на уровне пять процентов годовых, банки будут заинтересованы развивать кредитование под десять процентов, а не покупать безрисковые государственные бумаги», - прогнозирует Дмитриева.

В то же время, она допускает возможность ускорить снижение ставок по ипотеке с помощью государственных целевых программ. Дмитриева напомнила, что в 2012-2014 годах в Украине действовала государственная программа компенсации процентной ставки по ипотечным кредитам. Банки выдавали кредиты, а заемщики получали частичную компенсацию процентов через Молодежный фонд, при этом программа успешно работала как в Киеве, так и в других регионах.

Как и банкиры, Нацбанк ожидает снижения в Украине ставок по кредитам до уровня ниже десяти процентов в перспективе двух-четырех лет.

«Украина сейчас переживает изменения, которые в развитых европейских странах уже позади. При стабильно низкой инфляции в ближайшие два-четыре года можно ожидать снижения ставок по депозитам, наверное, до шести-семи процентов, а по кредитам - до однозначного уровня», - сказал УНИАН заместитель главы НБУ Дмитрий Сологуб.

По его словам, ключевыми компонентами ставки по кредитам являются стоимость ресурсов, то есть, ставка по депозитам, и юридические риски банков. Оба этих компонента в Украине пока остаются на достаточно высоком уровне. Польский пример

Украине часто ставят в пример соседнюю Польшу, которая чуть больше чем за двадцать лет из нищего постсоциалистического государства превратилась в развитое европейское. И условиям ипотечного кредитования в Польше также можно только позавидовать.

Как прокомментировал УНИАН руководитель портала польской недвижимости для украинцев Владимир Велигорский, средняя ставка ипотечного кредита в Польше по состоянию на конец 2019 года составила 3,7 процентов годовых, однако реальная годовая кредитная ставка с учетом всех дополнительных платежей в этот период была чуть выше и находилась на уровне 4,36 процентов годовых. Это в пять раз дешевле, чем в Украине!

Наш собеседник рассказал, что в прошлом году средняя сумма жилищного кредита в Польше составила 288 тысяч злотых, или около 68 тысяч евро. В переводе на гривни эта средняя сумма составляет почти два миллиона, что в украинских банках на сегодня - не средний, а максимально доступный объем ипотечного кредита.

По словам Велигорского, для получения такого объема финансирования сроком на 25 лет ежемесячный доход потенциального заемщика должен «чистыми» составлять не менее 3,750 тысяч злотых (880 евро), а месячный платеж в среднем составит до полутора тысяч злотых (350 евро). Учитывая, что средняя зарплата «на руки» в Польше в декабре составила порядка четырех тысяч злотых, или 936 евро, такой кредит является вполне подъемным для среднестатистического поляка.

Почему полякам так несказанно повезло с ипотекой? Ответ очень прост: оба компонента стоимости кредита, о которых говорят в НБУ, в этой стране на порядок ниже. Доля просрочки в портфеле жилищных кредитов в Польше - чуть больше двух процентов, а учетная ставка составляет полтора процента. И за непогашенный кредит заемщик отвечает перед банком не только квартирой, которую приобрел в ипотеку, но и всем своим движимым и недвижимым имуществом.

В Украине проблемная задолженность по кредитам физлиц превышает тридцать процентов, а текущая учетная ставка центробанка составляет одиннадцать процентов годовых. Потому украинцам надо будет ждать таких же условий по ипотечным кредитам в своей стране, как у поляков, еще не один год.

Или, как вариант, придется вновь скинуться налогами на очередной правительственный фонд, чтобы Кабмин триумфально отчитался о новой программе доступных кредитов, прикрывая красивыми презентациями нерешенные проблемы.

Ольга Гордиенко