Зеленский пообещал ипотеку под 10%: в Днепре оценили насколько это реально
22 мая в медиацентре «Информатор» эксперты рассказали, смогут ли украинские банки давать ипотеку под 10%, когда это может произойти, почему кредиты выдают под вторичный рынок и почему ипотечные кредиты стимулируют экономику.
Кому уже доступна ипотека под 10% годовых
20 мая на пресс-конференции по поводу первой годовщины пребывания на должности президента Владимир Зеленский пообещал украинцам ипотеку под 10% годовых. По словам Сергея Логутенко, главы отраслевого совета Предпринимателей рынка недвижимости Днепропетровской области, об этом Президент заявляет уже не впервые, однако ставки в 10% по-прежнему нет.
«Однако это является неким толчком, на который реагирует Национальный банк. Например, снижается учетная ставка - сейчас она составляет 8%. Это дает возможность банкам пересматривать ипотечные программы. Еще в начале года ставка по кредитованию была в пределах 18-19% в гривне, сейчас - 14-16%. Также появились специальные программы, которые адаптированы под ситуацию на рынке и в стране. Например, есть банк, который разработал программу, по которой кредитуются медики под 9,9% годовых. Но программа будет работать только до октября 2020 года, и количество лет, которые выделяются на ипотеку, не 20, как обычно, а 10.
В Днепре есть застройщики с хорошими показателями, поэтому некоторые банки кредитуют отдельные жилые комплексы (построенные и введенные в эксплуатацию) по ставке 9-10% годовых. Но это не весь жилой комплекс, а несколько квартир. Допустим, застройщику нужно активизировать продажу трехкомнатных квартир. Он подписывает договор с банком, и именно трехкомнатные квартиры продают с таким шикарным продуктом. Однокомнатные квартиры, которые все хотят купить, не подпадают под эту программу. Это некий маркетинговый ход, который используют застройщики в оживлении конкретных сегментов своей стройки».
Когда ипотека под 10% станет доступна для большинства украинцев
«Как только пришел коронавирус, часть банков ушла с рынка кредитования, при этом именно государственные банки стали проявлять меньший интерес к кредитованию. Они принимают заявки, работают с клиентом, но очень вяло выдают кредиты. Коммерческие банки как выдавали кредиты, так и выдают», - отметил Сергей Логутенко.
Экономический эксперт Михаил Крапивко добавил, что такая политика государственных банков связана с тем, что в период карантина не понятно, какие субъекты и какие отрасли выживут, и где сохранится платежеспособность. Поэтому на период неопределенности государственные банки соблюдают более осторожную политику.
«До 15 марта украинцы покупали много квартир, - заявил Сергей Логутенко. - Наверное, если и дальше будет такая же политическая воля и это будет необходимо для каких-то политических процессов, к осени ставка может стать 10% в гривне. Но есть еще другой фактор. Дело не только в проценте, а и в самой программе кредитования: на сколько лет, насколько она лояльна, возраст клиента и самое основное - легальность доходов украинцев. Большинство украинцев имеет минимальную заработную плату в доходной части. Если на семью есть 10 тыс. грн. суммарного дохода, то можно рассчитывать на кредит в 500 тыс. грн. на 20 лет с очень большой переплатой. Но положительный момент в том, что до сих пор у людей большие доходы в конвертах. Люди выплачивают небольшие покупки до 30 тыс. дол. очень быстро».
Насколько реально банкам выдавать кредиты под 10%
По словам Михаила Крапивко, учетная ставка НБУ сейчас составляет 8%, и обсуждается вопрос ее снижения до 6,5%. «Поэтому говорить о нереальности процентной ставки в 10% - нельзя. Она вполне реальна. Что такое процентная ставка по кредиту? Это стоимость денег на рынке плюс процент за риск. Как правило, процент за риск составляет 4-6%. Это небольшая плата за риск, потому что ипотечные кредиты обеспечены недвижимостью.
Здесь возникает другой вопрос: какой недвижимостью и какие прогнозы по ее цене на ближайшее время? Если покупается новое жилье, то здесь повышенный риск, ведь застройщик всегда может не успеть достроить или не сдать объект. Поэтому здесь будет большая плата за риск. Если это кредит под приобретение готовой недвижимости, то уже имеется и залог обеспечения, а потому плата меньшая. При этом ценовая политика на рынке недвижимости за последние 5-7 лет стабильна, даже растет».
Почему ипотечные кредиты развивают экономику
«Следует сказать, что стимулирование ипотечного кредитования и жилстроительства является толчком к развитию рынка, - говорит Михаил Крапивко. - Одно рабочее место на строительстве - это семь рабочих мест в смежных областях. Экономика страны довольно эффективно стимулируется через строительство, потому что за ним стоят металлургия, производство стройматериалов, машиностроение и так далее. Таким образом, государство заинтересовано в стимулировании именно строительства как стимулировании всей экономики.
Здесь возникает другой механизм понижения ставки по кредитам. Кроме ставки рефинансирования, есть механизм резервирования банками. Когда банк выдает кредит, он должен зарезервировать определенную часть денег как обеспечение за этот кредит, поскольку это не его деньги, а деньги вкладчиков, которые нужно страховать в фонде гарантирования вкладов и резервировать. В конечном итоге он эмитирует деньги, т. е. те проценты, которые он начисляет за этот срок. Поэтому если Нацбанк изменит условия резервирования ипотечного кредитного портфеля и сделает его более либеральным, т. е. решит поучаствовать в рисках кредиторов, то это может подтолкнуть многие финансовые институты к такому кредитованию».
Возрастет ли стоимость недвижимости в связи с карантином
В период экономического кризиса вопрос платежеспособности населения становится очень острым.
«Я бы не утверждал, что стоимость квадратного метра вырастет, - заявляет Михаил Крапивко. - Благодаря карантину резко изменится стоимость оплаты труда. Она подешевеет, потому что конкуренция увеличилась, а мест стало меньше, и платить за труд так, как платили год назад, уже вряд ли будут. Поэтому просядет себестоимость и как минимум заморозится стоимость квадратного метра нового жилья.
Здесь также нужно учитывать демографию. Демография - это востребованность, которая зависит от конкурентоспособности региона, насколько там прибыльно жить, есть ли там рабочие места, хорошая ли оплата труда, дешевые товары и сервисы. Второй момент - рождаемость, рост населения и внутренняя миграция. Это означает, что люди сюда идут и у них есть постоянная потребность в жилье. В противном случае спрос будет падать, а цена полетит вниз».
Почему банки дают кредиты под вторичный рынок
По мнению Сергея Логутенко, банки не очень любят взаимодействовать с первичным рынком. «Большая часть ипотечных программ - это вторичный рынок. Первичный рынок - это только отдельные комплексы, которые уже введены в эксплуатацию. Банки не кредитуют наших застройщиков на этапе строительства жилого комплекса. Проблема на рынке застройки очень острая. Все дело в коррупционной зависимости этого сегмента рынка: выделение земель, госконтроль, очень большие коррупционные риски, которые чувствительны к любой смене власти.
Поэтому именно на вторичном рынке можно будет наблюдать оживление. Это может быть и первичный рынок, но только после подписания документов о сдаче дома в эксплуатацию. К тому же, первичный рынок больше для людей, которые могут себе позволить большие квартиры. А мы говорим о том, что людям нужно где-то жить, а это - небольшое и недорогое жилье. В основном кредитуются 1-3-комнатные квартиры до 50 тыс. дол., потому что у людей есть накопленные 20-30% своих денег, и они могут себе позволить кредит. А вообще все зависит от экономики. Если экономика будет развиваться, то у людей будет работа и зарплата, и будут нужны ипотечные кредиты. Даже если будет ставка 10% годовых и условия программы будут классные, но людей не будет работы и зарплаты, то никто, конечно же, не будет покупать квартиры в кредит».
