Как правильно продать квартиру в Украине и на какие ухищрения обращать внимание

Иногда в жизни наступает ситуация, когда по той или иной причине приходится продавать квартиру. Однако для многих жителей страны она не типичная.

Поэтому даже после размещения объявления возникает много проблем, а когда доходит до оформления сделки и того больше.

Хотя часто свои услуги начинают предлагать различные риелторские конторы, они не всегда могут рассказать обо всех подводных камнях.

Факты ICTV рассказывают, что нужно знать о продаже квартиры в Украине и о каких важных вещах следует всегда помнить.

С чего начать

Еще до размещения объявления о продаже квартиры стоит заняться оценкой ее стоимости. К этому вопросу стоит подойти максимально взвешенно, ведь слишком низкая цена будет вызывать подозрения, а слишком высокая отобьет потенциальных покупателей.

Устанавливая цену на квартиру стоит ориентироваться на:

• состояние квартиры;
• этаж, на котором она находится;
• регион;
• репутацию района;
• срочность продажи;
• материал, из которого сделан дом;
• количество подобных предложений на рынке.

Оценивая свой район следует учитывать транспортные связи и общий уровень инфраструктуры. Понятно, что квартира с метро в пяти минутах ходьбы и?? магазином рядом будет стоить дороже чем та, которая имеет рядом одну остановку общественного транспорта с двумя маршрутами. Как аферисты отбирают квартиры - новая схема Как переоформить квартиру - инструкция Что будет с рынком недвижимости после карантина и вырастут ли цены на жилье

Также можно обратить внимание на то, сколько стоит в среднем квадратный метр в подобных квартирах и ориентироваться на этот показатель. Если скорость продаж для вас на первом месте, то можно попробовать поставить цену, которая будет меньше средней. Однако и здесь следует найти хороший аргумент, ведь попытки быстро продать квартиру могут вызвать подозрения у покупателей.

Кроме того, можно обратиться к эксперту по оценке недвижимости, который поможет установить приблизительную стоимость квартиры. Не стоить забывать, что цены на сайтах объявлений обычно на 5-10% выше от реальной стоимости на рынке.

После оценки стоимости квартиры и решения, по какой цене вы готовы ее продать, стоит разместить соответствующее объявление. В нем обязательно нужно указать:

• стоимость квартиры (помните, что торг всегда должен быть уместен);
• местоположение (улица, важные объекты рядом);
• этаж, на котором находится квартира;
• планирование и общую площадь;
• время владения квартирой;
• состояние квартиры (ремонт, высота потолка, наличие счетчиков);
• состояние дома;
• инфраструктуру (расстояние до ближайшей остановки, магазина, школы, поликлиники и т. д.).

Также важно сопроводить текст качественными фотографиями, ведь лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать. Однако если вам сложно самостоятельно найти покупателя, то можно обратиться за помощью.

Обращаться ли к риелторам и юристам

Часто после размещения объявлений о продаже квартиры, к украинцам начинают обращаться риелторы, которые предлагают свою помощь. Если вы решили обратиться за помощью в продаже квартиры к риелторам, то за нее придется заплатить.

Однако это не касается случаев, когда покупатель ищет квартиру с помощью агента по недвижимости, а вы продаете квартиру сами. В таком случае оплата риелторских услуг на вас не ложится.

В комментарии Фактам ICTV агент по недвижимости Олесь Илькив заявил, что обычно услуги риелторов оплачиваются в размере 2-5% от стоимости сделки.

- Обычно ставка для агента по недвижимости колеблется от 2% до 5%. Обычно со ставкой 5% работают крупные агентства по недвижимости, но ее сообщают во время первой встречи.

Желательно решить стоимость риелторских услуг еще на первой встрече. Частные брокеры берут обычно 2-3% от суммы сделки, - говорит Илькив.

Однако они помогают значительно ускорить процесс продажи квартиры.

Кроме того, они смогут лучше оценить ее стоимость и оформить лучшую сделку. Также вам не придется часто общаться с потенциальными клиентами.

- В первую очередь услуги агента по недвижимости экономят время, ведь перспективный интересный объект будут просматривать. Риелтор это тот человек, который знает об объекте все, ситуацию касательно документов, касательно владельцев, он показывает его потенциальным покупателям.

У владельца может не всегда быть на это время или настроение. А агент по недвижимости это такое "хладнокровное существо", которого не интересуют чужие эмоции. Его задача - продать объект таким образом, чтобы это было выгодно и себе, и владельцу, - рассказывает агент по недвижимости.

Если же вы решили воспользоваться услугами риелтора, то и здесь нужно провести исследования, ведь нужно выбирать такого посредника, которому вы будете доверять.

Выбирая риелтора или агентство по продаже недвижимости, ориентируйтесь на их репутацию на рынке, опыт работы, членство в соответствующих профорганизациях.

Во время первого общения с риелтором вам необходимо получить ответы касательно условий сотрудничества. Хорошим сигналом будет и то, что риелтор избегает профессионального сленга, открыт в ответах на вопросы.

- Для меня риелтор это, в первую очередь, молодой человек 25-45 лет, который привлекательно выглядит, имеет подвешенный язык, опыт. То есть это не должен быть тот, кто вчера приступил к работе и уже делает вид, что все знает.

Кроме того, это должен быть порядочный человек, о котором нет каких-либо слухов. В этой профессии очень легко испортить себе репутацию. Однажды напортачил и можешь с ней попрощаться, - говорит Илья.

Отказ же от работы с риелтором придаст вам хлопот, однако поможет сэкономить средства и полностью контролировать процесс продажи квартиры.

Однако риелтор лучше знает, как подготовить квартиру к показу потенциальным покупателям: нужно ли уже вывозить из нее вещи, чинить кран или определенный выключатель и тому подобное.

В любом случае стоит готовиться к тому, что продажа квартиры по рыночной цене продлится около двух-четырех месяцев, а во времена кризиса может и гораздо дольше.

После того, как у вас появится потенциальный покупатель, вы согласуете все детали и цену, необходимо подготовить соответствующие документы и предварительный договор о купле-продаже квартиры.

Особое внимание нужно обратить на оформление договора о купле-продаже квартиры. Здесь может понадобиться помощь юриста.

- Потенциальным покупателю и продавцу необходимо хорошо изучить друг друга и все документы, которые у них есть, и обязательно обратиться за помощью к юристу - специалисту в сфере недвижимости. Каждый случай - индивидуальный и требует отдельного анализа, - рассказала в комментарии Фактам ICTV член ассоциации юристов Украины Зореслава Кудыба.

Его услуги обычно обойдутся в $100-$400, но он поможет избежать многих проблем, с которым вы могли бы столкнуться, оформляя договор самостоятельно.

Предварительный договор является почти гарантией того, что покупатель приобретет квартиру в указанный промежуток времени. Его укладывают у нотариуса и каждая сторона получает свой экземпляр.

В нем должны быть прописаны:

• сумма задатка;
• условия возврата задатка;
• срок заключения сделки (обычно месяц с момента подписания);
• общая сумма сделки в гривне;
• срок передачи ключей от квартиры;
• дополнительные сведения (например, выполнение определенных условий одной из сторон).

Поскольку предварительное соглашение будет влиять на основной контракт, оно должно быть профессионально подготовлено, чтобы потом не было различий в характеристиках квартиры, передачи недвижимости в собственность, ее цене и тому подобное.

Чтобы оформить даже предварительное соглашение необходимо собрать документы, на что у продавца уходит от двух до пяти недель. Самое важное - правоустанавливающие документы на квартиру.

- Если вы - настоящий и полноправный владелец и хотите продавать вашу квартиру, то для этого вам необходимы правоустанавливающие документы на квартиру. К таковым относятся свидетельство о праве собственности, договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследства, свидетельство о доле в общем имуществе супругов или решение суда.

Это те документы, которые чаще всего встречаются в быту. Однако их основной признак - это то, что именно этот документ подтверждает, что вы - настоящий владелец квартиры и получили ее на законных основаниях. Если речь идет о договоре, то он должен быть в нотариально удостоверенной форме, - говорит Кудыба.

Однако есть случаи, когда понадобятся дополнительные документы. Например, если продается только часть квартиры. В таком случае понадобится сообщение других владельцев квартиры о продаже ее доли и заявление об отказе от имущественных прав на нее.

Если же в квартире зарегистрированы дети, то вам нужно будет предоставить свидетельство об их рождении, согласие на операцию органов опеки, подтверждение о выполнении решения органов опеки.

Также у вас могут потребовать такие документы, как кадастровый паспорт на квартиру, выписку из Единого государственного реестра недвижимости, справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

- Покупателю необходимо получить справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и справку о лицах, зарегистрированных и проживающих в квартире, экспертное заключение о рыночной стоимости квартиры. Эти документы нужны для того, чтобы не купить квартиру с долгами или в которой зарегистрированы и проживают другие лица.

Если среди таких лиц есть ребенок, то также надо получить разрешение опекунского совета. Ведь покупателю совсем не нужны хлопоты с выселением лиц, которые там проживают на законных основаниях, - рассказывает член Ассоциации юристов.

Лучше заранее поинтересоваться, что хочет увидеть покупатель, чтобы тратить время на получение только важных для сделки документов.

Покупателю же нужно подготовить следующие документы:

• паспорт;
• идентификационный код;
• справка о доходах (если квартиру берут в кредит);
• заявление на имя банка (если квартиру берут в кредит).

На первый взгляд кажется, что ничего сложного в этом нет, но есть много подводных камней, с которыми сталкиваются при продаже квартиры без помощи юриста.

Как не быть обманутым

Иногда попытки продать квартиру быстрее приводят к тому, что люди не замечают важных вещей в соглашениях или просто не придают им должного внимания. А потом это приводит к значительным проблемам.

Конечно, наибольшее количество афер приходится именно на продавцов, но есть случаи, когда обманутыми становятся владельцы квартиры.

Так может произойти, если вы согласились продать квартиру в рассрочку и договорились о количестве и сумме выплат в договоре. Однако через некоторое время вам перестают платить.

И сделать что-то в такой ситуации очень трудно, ведь право собственности на квартиру зарегистрировано за покупателем, он там прописан, а вы остаетесь без денег.

Добавляется к схемам мошенников и банальная подделка денег, если расчет за квартиру осуществляется наличными. В таком случае необходимо искать нотариуса, который может на месте проверить реальность денег.

Или настаивать на том, чтобы расчет за квартиру проводили через банк. Конечно и здесь нужно проверить, действительно ли поступили деньги, однако риск быть обманутым значительно снижается.

Часто расчет за квартиру проводят только после подписания договора. И это также может стать проблемой, если не обратить внимание на действия покупателя.

Хотя и редко, но он может просто выйти из кабинета под определенным предлогом и увезти с собой соглашение о покупке квартиры и регистрацию права собственности. Фактически ничего не заплатив этот человек становится владельцем квартиры.

Всегда старайтесь регистрировать право собственности на покупателя только после того, как получаете всю сумму за недвижимость.

Но с наибольшими рисками, по мнению члена Ассоциации юристов Украины, при покупке квартиры все же сталкивается покупатель.

- Однако, по моему мнению, больший риск при заключении договора купли-продажи несет покупатель. Ведь продавец получает деньги, а покупатель должен получить недвижимость. Но получит ли он ее, зависит от законности заключенного соглашения, - говорит юрист.

В частности, вопросы могут возникнуть, если право собственности на квартиру было приобретено недавно.

Поэтому покупатель может требовать объяснения быстрой продажи недвижимости.

- Одним из рисков, который стоит сосредоточить внимание, это дата оформления права собственности. Если право собственности зарегистрировано, как говорится, на днях, то стоит задуматься, почему владельцы спешат расстаться со своей недвижимостью.

Конечно, могут быть веские основания, например болезни родственников, выезд за границу или ситуация, когда лицо давно является собственником, однако до сих пор у него не возникала необходимость оформить право собственности (например, лицо вступило в управление наследственным имуществом, однако оттягивало с получением свидетельства о праве собственности). Попробуйте толерантно выяснить причину такой спешки, для этого можно пообщаться с соседями или просмотреть страницу в соцсетях при наличии, - рекомендует Кудыба.

Если вы переживаете, что сделка не пройдет успешно, то все же стоит обратиться к юристу, который точно поможет избежать неприятных ситуаций при продаже квартиры.

Продажа квартиры - тяжелый и объемный процесс в любой стране, к которому стоит подготовиться заранее.

Только за вами выбор - больший риск, или меньшая сумма, которую вы получите в результате сделки.

Карантин