Бизнес не станет массово отказываться от офисов, несмотря на кризис - эксперты
Девелоперская активность не останавливалась, несмотря на пандемию и карантинные ограничительные меры: в течение первого полугодия 2020 года были введены в эксплуатацию семь офисных центров с суммарной арендной площадью около 69 623 квадратов. Об этом рассказали эксперты международной компании Colliers International в обзоре рынка офисной недвижимости Киева за первое полугодие 2020 года.
Среди крупных объектов, введенных в эксплуатацию, аналитики выделяют БЦ М8 по улице Московской, 8 (А класс, GLA - 11 014 квадратов), БЦ Grand по улице Большой Васильковской, 98 (А класс, GLA - 8780 квадратных метров) и БЦ Avenue 53 по проспекту Победы, 53 (В класс, GLA - 16 780 квадратов).
Кратко и по делу в Telegram
Таким образом, на конец первого полугодия 2020 года кумулятивное предложение профессиональных офисных помещений в Киеве достигло отметки в более 2,06 квадратных метров, отмечают эксперты.
Они добавляют, что девелоперы тех объектов, где готовность до карантина превышала 40%, в основном продолжают строительство и планируют не отставать от заявленных сроков ввода в эксплуатацию. На стадии активного строительства по состоянию на конец июня 2020 находится 17 объектов с суммарной арендной площадью около 178 тысяч квадратных метров.
Согласно заявлениям их девелоперов, ввод в эксплуатацию этих объектов планируется в течение ближайших 6-9 месяцев. Однако, реальный объем введенных в эксплуатацию площадей может быть ниже на 20-40%, учитывая вероятность усугубления кризиса.
В то же время девелоперы объектов, которые в карантин находились на начальной стадии строительства или были на этапе проектирования, в основном пересматривают планы вывода на рынок новых бизнес-центров. Вследствие, временно замораживают строительство и занимают выжидательную позицию. Результаты третьего и четвертого кварталов 2020 станут более показательными для дальнейшего планирования.
Эксперты компании подчеркивают, что IТ-сектор сохраняет тенденцию прошлых нескольких лет и имеет наибольшую долю в структуре общего спроса в течение первого полугодия - 53% (примерно 21 тысячу квадратных метров). Однако, если в прошлые годы наибольший спрос на офисные помещения демонстрировали аутсорсинговые IТ-компании, то в первом полугодии наблюдается большая активность со стороны продуктовых IТ-компаний.
Снижение спроса и введение в эксплуатацию относительно большого объема новых офисных помещениях повлияло на уровень вакантности профессиональной офисной недвижимости.
"Таким образом, вакантность в бизнес-центрах А и В класса выросла с 7% в начале 2020 году до 10% в конце первого полугодия 2020 года. Вакантность в бизнес-центрах А класса выросла с 4,5% в начале года до 7,1% в конце июня 2020 года. Вакантность класса В выросла с 7,9% до 10,5% соответственно", - рассказали специалисты.
Инвестиции в какие сегменты недвижимости будут преобладать в 2021 году
По их словам, рынок офисной недвижимости еще не успел отреагировать на рост вакантности, снижение спроса и рост конкуренции со стороны новых объектов, вводимых в эксплуатацию. Владельцы некоторых бизнес-центров пока не готовы снижать арендные ставки, поэтому максимальная базовая арендная ставка (prime headline rent) осталась на уровне $30 / квадратов / месяц (без НДС).
Средний диапазон арендных ставок по классам:
• класс А: $20-30 / квадратов / месяц;
• класс В: $12-20 / квадратов / месяц;
• класс С: $8-12 / квадратов / месяц.
Несмотря на то, что арендаторы офисных помещений не освобождались от уплаты аренды на законодательном уровне в отличие от арендаторов торговых помещений, многие владельцы бизнес-центров шли на компромисс и предоставляли скидки на период карантина в размере 20%-50%.
Скидки предоставлялись в индивидуальном порядке, а размер скидки в том числе зависел от того, насколько бизнес арендатора пострадал от последствий пандемии, от деловых отношений с арендодателем и имиджа арендатора и, главным образом, на условиях увеличения сроков аренды или с увеличением арендной ставки после восстановления бизнеса до докарантинного уровня.
Аналитики подчеркивают, что режим самоизоляции заставил многие компании перевести своих сотрудников на удаленный формат работы. Часть компаний вернулась в офисы после запуска общественного транспорта 12 мая, однако до сих пор остается значительная часть бизнеса, которые будут работать удаленно как минимум до сентября.
Как последние события отразились на сфере недвижимости Украины?
Опыт удаленного формата работы в среднесрочной перспективе может повлиять на организацию рабочего процесса в будущем и на подходы организации офисного пространства. По результатам глобального опроса Colliers International, 8/10 людей после карантина хотели бы иметь возможность работать удаленно хотя бы один день в неделю. Однако это не станет причиной массового отказа от офисов. Напротив, компании больше будут инвестировать в качество офисов.
"Сама философия офисного пространства должна измениться, и она меняется. Сейчас все больше компаний переосмысливают роль и функции офисного пространства, сосредотачиваются на коллаборации, обмене знаниями и инновациях. Есть замечательные примеры реструктуризации рабочих помещений с целью быть более командными и инновационными. Дальше в этом продвинулись продуктовые IT-компании, для которых креативный процесс - основа бизнеса. Поэтому они инвестируют в то, что стимулирует их команды к генерации идей. В офисах таких компаний всегда предусмотрены современные и инновационные составляющие для комфортного и эффективного рабочего процесса. Собственно, "классические" компании также движутся к этому", - считает Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International в Украине.
Эксперты отмечают, что в краткосрочной перспективе компании, которые столкнулись со снижением денежного потока в своих бизнесах, будут оптимизировать расходы в том числе на офисные помещения. Ожидается, что часть компаний будут вынуждены сокращать объемы арендуемых площадей или переезжать в бизнес-центры с более низкими ставками. Те, компании, которые не смогут отказаться от арендованных площадей ранее сроков договоров, будут выводить лишние площади на рынок в качестве субаренды.
Рынок недвижимости оживился: в июне 2020 года спрос украинцев на первичку вырос на 15%
Также в компании рассказали, что до конца 2020 года к вводу в эксплуатацию готовится 17 бизнес-центров с суммарной арендной площадью более 178 тысяч квадратов. При этом большая часть из них выйдет на рынок с уже с низким уровнем вакантности. Помимо этого существует вероятность, что открытие части объектов может быть перенесено на 2021 год.
По словам экспертов, объем поглощения может снизиться по сравнению с прошлым годом. Ожидается и увеличение количества сделок по пересмотру текущих арендных условий.
"Эти факторы могут привести к некоторому снижению арендных ставок. Однако примеры крупных сделок, состоявшихся в течение первого полугодия 2020 свидетельствуют о том, что бизнес готов заключать соглашения и по текущим коммерческим условиям, однако все зависит от качества бизнес-центра, его локации и готовности арендодателей гарантировать гибкие условия на период карантина. Наблюдается спрос на помещения, где инвестиции в ремонт будут минимальными", - подытожили аналитики.
Коррупционный бюджет как дополнительный налог на недвижимость
Напомним, Colliers International - мировой лидер по предоставлению услуг в сфере недвижимости с более чем 18 000 сотрудников, работающих в 68 странах мира. Colliers предоставляет услуги в области коммерческой недвижимости арендаторам, владельцам недвижимости и инвесторам, в том числе консалтинговые и брокерские услуги при аренде и продаже офисных, торговых и складских помещений, консалтинговые услуги в области гостиничной недвижимости, услуги корпоративным клиентам, услуги по оценке объектов недвижимости, а также по инвестиционному консалтингу и продажам.
