Эксперт объяснил, как защитят права покупателей квартир у застройщиков
Недавно был опубликован очень ожидаемый законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства». Его основная цель - защитить права покупателей жилой недвижимости.
«Главный столб законопроекта - это регистрация права собственности на будущие объекты недвижимости и возможность продавать жилье только если это право зарегистрировано. Делаться это будет с помощью нотариальных договоров. Сама процедура администрирования таких мер со стороны застройщика будет затруднена, соответственно она будет обрастать дополнительными расходами», - раскрывает 100realty.ua революционный момент законопроекта Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution.
Глобально сейчас существует четыре способа легально продавать объекты жилой недвижимости на этапе строительства - через ФФС, ФОН, через институты совместного инвестирования (ИСИ), через эмиссию целевых облигаций, а кроме этого, через запрещенные законом способы - форварды, предварительные договоры, куплю-продажу имущественных прав, кооперативы и др.
«Законопроект же предусматривает, что останутся только ФОН, ФФС, ИСИ, облигации и договора купли-продажи будущих объектов недвижимости. То есть мы идем в эру четко ограниченных способов купли-продажи жилой недвижимости», - добавляет Андрей Рыжиков.
Большой раздел законопроекта посвящен процедурам, связанным с банкротствами заказчиков строительства жилья. Четко прописано, что происходит, если застройщик не справляется со своими обязанностями, как реализовывать гарантийную долю и данная процедура завершения строительства за счет дополнительных платежей от будущих владельцев или альтернативная процедура продажи объекта незавершенного строительства и возврата денежных средств покупателям квартир.
«В любом случае требования будущих собственников жилья удовлетворяются в первую очередь. Этот блок написан очень сложно, но действительно будет спасать от недостроев. При том, прямо указано, что будущие владельцы жилья в проблемном объекте не обязаны подавать заявление о включении своих требований в реестр требований кредиторов и не будут иметь неблагоприятные последствия непредставления такого заявления. Ранее было как - не успел подать заявление, тебя в список кредиторов не включили, и ты так и остался и без квартиры, и без денег, а потом ходишь отстаиваешь свои права», - объясняет Андрей Рыжиков.
Если после обмеров БТИ размер квартиры увеличится более чем на 5% площади, указанной в договоре, застройщик должен будет «подарить» покупателю все, что больше этих 5%. Если же увеличение площади до 5%, то покупатель обязан доплатить разницу застройщику, а если площадь оказалась меньше договорной, то застройщик должен вернуть деньги покупателю. При этом не возвращать он не может, даже если это прописано в договоре - такой пункт будет ничтожным. Возврат денег осуществляется по цене квадратного метра, указанной в договоре или по договоренности, а вот доплата только по цене договора.
Все изменения в проектную документацию вносятся с согласия всех будущих владельцев жилья, которые касается одна или несколько таких изменений. А это и изменение общей площади объекта, и площади помещения МЗК, и изменение функционального назначения технических этажей, крыши и подвала, и изменение показателей энергоэффективности объекта.
«Подытоживая, следует сказать, хорошо, что этот законопроект выложен для обсуждения, потому что это действительно революция на рынке жилой недвижимости, перекроит весь его ландшафт. Маленькие застройщики, особенно региональные, эту историю не вынесут, они закроются, потому что управлять этой махиной можно только имея штат профессиональных юристов, бухгалтеров и других специалистов. Железобетонно это приведет к удорожанию недвижимости, ведь за вот эту всю историю должен кто-то платить, а платит в основном конечный потребитель. В любом случае надеюсь, что с его принятием все начнут играть по единым правилам и не найдется умников, которые попытаются их обойти», - резюмирует Андрей Рыжиков.
