Покупка жилья: как сэкономить на налогах и сборах
Операции с недвижимостью в Украине облагаются налогами и сборами, однако есть ряд "дыр" в законодательстве, которые позволяют существенно сэкономить при оформлении сделок.
Законодательством предусмотрено, что при оформлении у нотариуса договора купли-продажи жилой недвижимости покупатель жилья платит сбор на обязательное пенсионное страхование, а продавец - госпошлину, налог на доходы физических лиц и военный сбор. На практике стороны сделки часто делят эти расходы между собой по устной договоренности.
Проценты налогов и сборов рассчитываются от суммы сделки, указанной в договоре купли-продажи. Если сумма сделки меньше суммы экспертной оценки, то проценты налогов и сборов будут рассчитываться от оценочной стоимости.
Налоги продавца недвижимости
Если продавец владел недвижимостью менее трех лет, ему необходимо уплатить:
- госпошлина - 1% цены объекта, указанной в договоре, но не ниже оценочной стоимости;
- налог на доходы физических лиц (НДФЛ) - 5% стоимости;
- военный сбор - 1,5% стоимости.
Освобождены от этих сборов владельцы недвижимости, получившие ее в наследство согласно ст. 172 Налогового кодекса Украины.
Если продавец владел недвижимостью более трех лет, и это его первая продажа "метров" в течение календарного года, уплатить придется только госпошлину.
Исключение составляет сделки с недвижимостью при ее разделе, что повлечет регистрацию нового права собственности на каждую из частей. В таком случае придется уплатить и НДФЛ и военный сбор.
Если продавец - нерезидент Украины, сборы другие:
- госпошлина - 1% цены объекта, указанной в договоре, но не ниже оценочной стоимости;
- налог на доходы физических лиц - 18% стоимости;
- военный сбор - 1,5% стоимости.
Если продавец-нерезидент на законных основаниях находится на территории Украины более 183 дней с начала бюджетного года, то он получает статус резидента при осуществлении сделок с недвижимостью. Налогообложение к нему применяется такое же, как к резиденту.
Налоги покупателя недвижимости
При оформлении у нотариуса договора купли-продажи жилой недвижимости покупатель (и резидент, и нерезидент) платит сбор на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от ее стоимости.
В сентябре 2020 года Кабинет министров Украины отменил пенсионный сбор при первой покупке жилья. Также освобождены от него:
- лица, находящиеся в очереди на получение жилья;
- лица, приобретающие жилье за счет средств госбюджета;
- жилье было приватизировано.
На практике тяжело собрать и предоставить соответствующие документы из-за отсутствия реестров, которые могут подтвердить или опровергнуть данную информацию.
При покупке-продаже жилья необходимо уплатить 1% госпошлины за нотариальное удостоверение операции с недвижимостью. В теории это оплата услуг нотариуса согласно специальному декрету Кабмина "О государственной пошлине", однако на практике является дополнительным обязательным платежом.
За составление договора и регистрацию права собственности нотариусу также придется заплатить. При этом покупателю необходимо предоставить чеки об уплате сбора в Пенсионный фонд. Только после этого нотариус вносит информацию о сделке в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.
