Предправления "Мегабанка" Алексей Яценко: Ипотека под 7%, которую уже можно оформлять, позволит людям обновить жилье на приемлемых условиях
Государственная программа удешевления жилья, разработанная Министерством финансов по инициативе президента Украины "Доступная ипотека 7%", стала в Украине едва ли не самым обсуждаемым событием сферы финансов. С одной стороны, программа сделает новое жилье более доступным для тысяч украинских семей, с другой - подтолкнет вверх строительную отрасль, что создаст тысячи рабочих мест не только в жилищном строительстве, но и в смежных отраслях - начиная с производства строительных материалов и заканчивая транспортными услугами. Увеличение рабочих мест - это повышение доходов, а значит - и спроса на жилье. Таким образом может быть запущен один из циклов оздоровления украинской экономики.
Об этой инициативе правительства мы поговорили с председателем правления "Мегабанка" Алексеем Яценко.
- Алексей Алексеевич, для начала вкратце, что из себя представляет программа "Доступная ипотека 7%" и в чем ее выгода для участников рынка?
- Эта программа выгодна для всех - и для клиентов, и для банка, - поэтому "Мегабанк" решил принять в ней участие. Коротко о ее условиях. Основное: максимальная процентная ставка, которая может быть назначена при покупке жилья по этой программе, - 15% годовых. Из них 7% платит заемщик, остальные компенсирует банку государство. Это приемлемый уровень оплаты по кредиту для банка. Но главное - люди получат возможность обновить жилье наприемлемых условиях: подчеркну, что 7% годовых по ипотеке не было никогда, даже в наиболее активные для этого вида кредитования годы. Думаю, в конечном итоге программа позволит запустить строительный рынок и этот сектор экономики в целом, а мы выступим драйвером этого процесса и этого роста.
Теперь о других условиях. Сразу скажу, они довольно лояльны для ипотечного рынка:
- срок кредитования - до 20 лет;
- заемщиком может стать кто угодно. Есть два ключевых условия: первое - максимальный месячный доход заемщика не должен превышать десятикратный размер средней зарплаты в регионе; второе - участнику программы на момент последней выплаты по кредиту должно быть не больше 70 лет;
- площадь покупаемого жилья - 50 квадратных метров на одного человека или семью из двух человек, а также 20 квадратов дополнительно на каждого следующего члена семьи;
- максимальный размер кредита, который будет компенсироваться государством, - 2 млн грн;
- максимальная стоимость недвижимости - 2,5 млн грн;
- самостоятельный взнос заемщика - 15%, что является рекордно низким. Такой размер взноса был только в пиковые периоды кредитования ипотеки в 2006-2008 годы;
- покупаемое жилье должно быть сдано в эксплуатацию не позже 2018 года; при этом ставка для первичного жилья составляет 15% годовых, а для вторичного рынка еще меньше - 12,5%;
- с помощью программы нельзя рефинансировать уже существующую ипотеку.
Отдельно отмечу, что по согласованию с банком могут быть пересмотрены прописанные в базовых условиях суммы. Так, и сумма кредита может быть больше, чем 2 млн грн, но превышающую часть участник программы должен выплачивать самостоятельно, рассчитывая только на свои силы. И максимальная стоимость недвижимости может превысить 2,5 млн грн, но, опять-таки, это превышение компенсируется за счет заемщика.
Ипотека была на рынке всегда, она никуда не девалась. Но в последние годы ипотечный портфель активно не рос - даже не было задачи активно его развивать. Уровень ставки в 18-20% в зависимости от объекта не позволял этому продукту прогрессировать: плата по ставке 18% - это достаточно тяжелое бремя для физлиц, особенно с учетом того, что это кредит долгосрочный, рассчитанный лет на 20 лет. Теперь ситуация может измениться.
- Каков механизм компенсации? Как эта программа выглядит со стороны банка?
- Банк запрашивает у Фонда развития предпринимательства определенную сумму на компенсацию процентов по кредитам заемщиков, которые участвуют в программе. Фонд перечисляет ее на счет эскроу (это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств - SQ), обычно - на несколько месяцев вперед. А банк ежемесячно списывает на процентные счета физлиц ту сумму, которая должна компенсироваться средствами программы.
Этот механизм уже проверен на программе 5-7-9, и он работает. Раньше, когда было госипотечное учреждение, подобные госпрограммы были не столь привлекательны для банков, поскольку оставался риск отсутствия в бюджете средств на компенсацию. Сейчас банк понимает, что деньги у него есть, они на счету эскроу, и минимум на полгода вперед платежи гарантированы.
- Какой срок действия этой программы?
- Программа не ограничена по сроку. Пока что она ограничена только объемом выделенного на нее финансирования: в этом году Минфин планирует компенсировать 2 млрд грн. В то же время звучало намерение увеличить финансирование в случае большого спроса на продукт и необходимости выделить дополнительные ресурсы.
В программе участвуют всего семь банков, в том числе "Мегабанк". Мы в состоянии спокойно выдавать не меньше 10 кредитов в месяц, то есть план в 100 кредитов до конца года нам вполне по силам. Если будет запрос от клиентов - выдадим и больше. Но показатель в 100 ипотечных кредитов в год стал бы рекордно высоким для банка за последние 10 лет. Для сравнения в прошлом году по среднерыночной ставке мы выдали 10 ипотечных кредитов.
- Речь идет о новостройках или рынок вторичного жилья тоже будет вовлечен в программу? И можно ли по этой программе приобрести жилье, которое только строится?
- В программе может участвовать как первичное, так и вторичное жилье: банку не принципиально, с кем работать - юрлицом-застройщиком или физлицом-продавцом. По условиям программы возможна также покупка недостроенного жилья, даже на стадии котлована. Все риски на себя берет банк: он сам определяет формат и форму оформления залогов и взаимоотношений с потенциальным заемщиком. Отмечу, что доверие у банков к крупным застройщикам возвращается, этой проблемы как ключевой нет. Риск неплатежеспособности клиента или риск того, что застройщик не достроит объект, - конечно, есть, но он уже не такой большой и существенный, как был 3-5 лет назад.
- Могут ли люди уже сегодня обратиться в "Мегабанк" за кредитом по программе?
- Программа уже работает, то есть клиенты уже могут оформлять в "Мегабанке" кредиты по ставке в 7%. Изначально клиент должен пойти к застройщику и выбрать интересующее его жилье. Потом клиент приходит в банк с конкретикой по объекту и его стоимости, а также предоставляет документы, подтверждающие способность платить по кредиту. Банк проводит расчет того, на какую сумму клиент может рассчитывать. Потом принимается решение и идет оформление.
Дополнительных трат - очень мало. Есть комиссия за оформление, которая составляет не более 0,5%, расходы на оформление залога и на страховку. Но это все расходы, связанные не с банком, а с нотариусом и страховой компанией.
- Почему "Мегабанк" принял решение участвовать в программе, ведь кредитная ставка по ней ниже, чем в целом по рынку, а это значит - банк меньше заработает?
- Мы решили участвовать в программе, потому что видим в этом для себя двойную задачу: с одной стороны, это поддержка проекта, который может стать драйвером экономики, с другой - мы видим перспективу для себя, своего развития, развития ипотечного кредитования в "Мегабанке".
Я прогнозирую большой спрос на этот продукт среди украинцев. Рынок недвижимости активизируется, мыувидим хороший рост продаж и спрос на ипотеку. Она была дорогостоящей и малодоступной, но запуск программы простимулирует рост рынка.
- Теперь ипотека станет вдвое доступнее, если не втрое. Это оживит спрос, что может привести к резкому росту цен на жилье...
- Думаю, что искусственно цены подниматься не будут. Но любой спрос рождает предложение. Если спрос будет значительно превышать предложение, это приведет к росту стоимости недвижимости. Но мое мнение - в ближайшей перспективе это увеличит только объемы возводимого и сдаваемого в эксплуатацию жилья.
