Рост цен на жилье в Украине: в Днепре эксперты дали прогноз на 2021 год
30 марта в медиацентре Информатор эксперты по недвижимости рассказали, как изменились цены на жилье в Украине, какие квартиры пользуются наибольшим спросом, как отличаются цены на первичную и вторичную недвижимость, и на каком рынке лучше купить жилплощадь.
Как изменились цены на жилье в Украине за последний год
Ситуация, которая сложилась в Украине на рынке недвижимости за этот год довольно-таки удивительная, считает Валерий Головин, президент ДАСН. «В прошлом году я предполагал, что распространение коронавирусной инфекции затронет все сектора экономики, которая в конечном итоге будет сжиматься, ВВП падать, а люди будут больше экономить и меньше тратить денег на недвижимость. Но ситуация сложилась совершенно парадоксальная.
Как говорил мой коллега Валерий Заика, накопленный спрос сыграет реактивно на рынке недвижимости и цены начнут расти после отмены карантинных мероприятий. Так оно и произошло: в целом по Украине цены выросли на 10-15% на все сектора недвижимости. И вот когда в мае 2020 г. у нас прекратились карантинные мероприятия, начал наблюдаться такой спрос, то есть люди начали массово решать свои жилищные вопросы. И рост цен на недвижимость на 10-15% - это достаточно много, учитывая то, что в предыдущие года цены росли на 2-3% в год».
Однако Валерий Заика, руководитель ДРО ССНУ, отметил, что цены на самом деле выросли всего лишь до размера цен 2013 года. «Моя первая сделка в недвижимости была трехкомнатная квартира на Героев Сталинграда, которую мы продали в 2013 году за 39 тыс. дол. под ремонт. Сейчас такая же цена».
На какие квартиры наблюдается самый большой спрос
Кирилл Жовтопуп, руководитель отделения НАБ в Днепропетровской области, считает, что цены выросли скорее на 7-10%. «Если брать средний индекс по недвижимости по Министерству финансов Украины, то они ставят 7-10%, потому что они считают, как правило, по оценочной стоимости. То есть в принципе там 2-3% на то, что оценку иногда занижают от реальной цены, по которой покупают. Если брать именно жилой фонд, одно- и двухкомнатные квартиры, которые имеют огромный спрос, то здесь я соглашусь с Валерием по поводу роста цен на 10-15%, а то и больше.
Например, в прошлом году было очень сложно найти однокомнатную квартиру за 25 тыс. дол. в спальном районе, например, на Тополе. Сейчас та же самая история, только цифра уже 28-30 тыс. дол., и это квартиры под ремонт или с ремонтом 90-х - 2000-х годов. То есть у нас спрос на одно- и двухкомнатные квартиры, и чем убитей - тем лучше, потому что люди сами хотят сделать ремонт, т. к. это дешевле. Нет уже спроса на ценник в 40 тыс. дол., который был в докарантинные времена.
В среднем все-таки наблюдается рост в 7-10%. Катастрофически упал спрос на коммерческую недвижимость, то есть офисы и магазины. Если раньше ресторан окупался в среднем за 5-6 лет и маржинальность у них достаточно маленькая, то сейчас они вообще не могут предугадать, будет ли он как-то окупаться и приносить прибыль».
Как отличаются цены на первичную и вторичную недвижимость
Сергей Логутенко, глава отраслевого совета Предпринимателей рынка недвижимости Днепропетровской области, отмечает, что вторичный и первичный рынок - это разные сегменты покупателей. «Основной покупатель на первичном рынке - это инвесторы, которые покупают недвижимость для того, чтобы сдавать в аренду и иметь какую-то инвестиционную прибыль от продажи недвижимости. На вторичном рынке покупатель - это тот, кто хочет иметь недвижимость, потому что нужно где-то жить.
Украинцы сейчас смотрят на покупку недвижимости, потому что сегмент аренды квартир, которые имеют диапазон стоимости 5-7 тыс. грн. очень маленький, и, исходя из того, что аренду очень тяжело найти, люди покупают недвижимость на вторичном рынке. Этот рынок также привлекателен тем, что эту недвижимость можно приобрести и пользоваться сейчас, а первичный рынок - это недвижимость, которую нужно подождать, поскольку это не совсем недвижимость, а инвестиционные права.
В Днепре цикл строительства здания составляет где-то год-полтора, а если это большой жилой комплекс - то 2-4 года. Поэтому стоимость на первичном рынке ниже, чем на вторичном, и это другой парадокс на рынке недвижимости. Стоимость квадратного метра на первичном рынке в Днепре на Левом береге где-то от 16 тыс. грн., на правом берегу -20 тыс. грн. На вторичном рынке квадратный метр уже стоит от 1000 долл, например, на жилмассиве Победа. Таким образом, однокомнатная квартира площадью 35 кв. м. стоит 35 тыс. дол.
Однако проблема еще и в том, где ее найти. На первичном рынке какие-то предложения есть, но не во всех жилмассивах. Большинство жилмассивов сегмента «эконом» строятся на Победе. Если посмотреть жилмассивы на Тополях или Красном камне, то там вообще таких комплексов нет. Если посмотреть на Левый берег, то там всего 4 объекта, и только 2 из них начинают строиться сейчас».
Валерий Заика согласился с тем, что однокомнатную квартиру еще нужно найти. «Мало объектов выходят в продажу, поэтому спрос значительно превышает предложение, особенно это касается однокомнатных и двухкомнатных квартир».
Будут ли расти цены на рынке недвижимости
«Если мы говорим о 2020-2021 годах и какой прогноз я бы сделал, то давайте вспомним, что год назад был принят закон о рынке земли, который заработает в июне этого года, и он предполагает, прежде всего, инвестиции в Украину, - продолжает Валерий Заика. - Конечно, рынок будет расти, если не будет каких-то законодательных катаклизмов. Рынок недвижимости, как и товарно-сырьевой и криптовалютный, имеет взлеты и падения, и последние 2 года он растет. Была небольшая коррекция во время карантина, но опять-таки он выровнялся и пошел еще выше».
Кирилл Жовтопуп также уверен, что рынок будет расти в любом случае, даже если не будет инвестиций в виду той же инфляции, повышения внутреннего долга и т. д. «Рынок растет в среднем на 5-7% в год еще с 2017 года, при карантине был спрос, после него упала коммерция, но опять-таки людям нужно где-то жить. Кроме этого, все циклично, основная масса людей, которая сейчас продает или покупает однушки и двушки - это люди от 25 до 45 лет (кому-то наследство досталось, кому-то родители подарили). Это поколение немножко по-другому относится к купле-продаже. Люди прекрасно понимают, что это квартира, но завтра они могут уехать в другой город или страну, поэтому рынок меняется еще и с точки зрения ментальности восприятия».
Однако Валерий Головин выразил несогласие со своими коллегами. «Не настолько у нас будут расти цены. Я считаю, что всплеск прошлого года был больше вызван панически отложенными настроениями. И отложенный спрос не будет продолжаться вечно. К нам не так много инвестиций поступает и у нас в основном сырьевая экономика. Почему мы в этом году так сильно не упали, потому что наша сфера обслуживания не так сильно развита, как в западных странах, и некуда было падать, а цены на сырье нормально развивались. В целом, я думаю, что будет некая стабилизация, падения не будет, но и повышенный рост не будет долго продолжаться».
Что лучше сейчас купить: первичную или вторичную недвижимость
По словам Сергея Логутенко, очень важно то, для чего мы покупаем недвижимость. «Если это инвестиция и нам есть, где жить, то мы покупаем на первичном рынке, потому что там стоимость дешевле. Мы ждем, пока строится дом, а потом либо продаем, либо сдаем в аренду. Если нужно где-то жить и не очень хорошо платить аренду, которая очень подскочила, тогда нужно покупать на вторичном рынке.
Но есть такая важная вещь: откуда недвижимости взяться на вторичном рынке, если ее все меньше и меньше. Дело в том, что в 1992 году, когда началась приватизация, люди получили собственность, и многие хотели продать ее, чтобы получить деньги. Сейчас эта собственность концентрируется в руках украинцев, и очень мало желающих продавать эту собственность. Поэтому с каждым годом на вторичном рынке будет все меньше и меньше квартир, которые будут продаваться, потому что выгодно иметь недвижимость для того, чтобы сдавать ее в аренду. Но если на вторичном рынке большой спрос, а недвижимости для приобретения нет, то не будет других вариантов, кроме как покупать недвижимость на первичном рынке.
Сейчас также есть государственные ипотечные программа, банки получают возможность кредитовать, а Нацбанк делает все, чтобы ставка была меньше. Но первый вопрос: где брать недвижимость, которая будет покупаться по этим программам? В банках уже очередь людей, которые получили от банка положительный ответ, но купить ничего нельзя, потому что нет предложений по этой недвижимости. А первичный рынок в Днепре медленно развивается - у нас около 30 комплексов на весь город, что очень мало. В той же Одессе или Киеве строятся 300 комплексов.
Кроме того, есть такой парадокс: стоимость квадратного метра на первичном рынке в Днепре выше, чем стоимость квадратного метра в Киеве. Аренда в Днепре стоит либо столько же, либо больше, чем в Киеве, потому что очень маленькое предложение. Я говорю о сегменте эконом или выше эконом. Если говорить о предложениях VIP сегмента, то квартиры в Киеве дороже, чем в Днепре».
