Уроки собственности: совладельцы многоквартирных домов ни за какие деньги не могут пригласить на праздник Деда Мороза
Нам очень нравится управлять своим кошельком - пересчитывать деньги, а затем свободно покупать какие-то вещи. Но с квартирами у нас все намного хуже. Управлять домами так, чтобы вникать в то, за что платим деньги и разбираться с тем, куда деньги уходят - желающих мало.
Все владельцы частных домов тянут лямку самостоятельно, а владельцы квартир в многоквартирных домах, видимо, настолько богаты, что ищут себе прислугу, - управляющих или «председателей», - чтобы жить без забот, не отвлекаясь на грязный быт. Но, в результате, не редко получают господ, которым приходится кланяться. За беззаботную жизнь приходится переплачивать. Так происходит всегда, когда теряешь контроль над своими деньгами.
А методов для контроля у совладельцев достаточно, потому что только они управляют своим имуществом. Еще раз напомню, если кто-то забыл: мы можем нанимать управителя, можем управлять непосредственно сами, а можем создать ОСМД. Государство, как бы мы ни ругали его, о совладельцах позаботилось и дало нам в руки инструменты управления в виде собрания совладельцев многоквартирного дома и общего собрания ОСМД. Это разные инструменты и путать их нельзя.
Этим понятиям мы не придаем должного внимания, часто путаем и это вносит много сумятицы, чем, естественно, пользуются проходимцы. Обаятельный исполнитель может прийти к совладельцам, пообещать «золотые горы» и провести концерт под названием «Собрание совладельцев». После чего будет заполнена бумажка, которую назовут «протоколом». На основании этой бумажки от нашего имени будут заключать договора, а главное - будут собираться с нас деньги, если мы позволяем себя облапошить. Тут нам ухо нужно держать востро, строго придерживаясь закона, где четко прописаны жесткие требования по проведению и оформлению решений собраний совладельцев.
Чтобы не попадать в неприятные ситуации, нужно помнить, что для принятия решений нам надо собираться на собрания совладельцев многоквартирного дома. Состав участников этих собраний один - совладельцы и никто другой. А вот процедура проведения разная: в «неорганизованном» доме, где не создано ОСМД, чтобы собрать собрание, инициативная группа из 3-х совладельцев должна за 10 дней до собрания уведомить о нем всех остальных. Это можно сделать письмом или вручить под личную подпись каждому владельцу квартиры. В ОСМД все гораздо проще. Там есть постоянно действующий орган - правление, которое за 14 дней должно организовать общее собрание ОСМД. И никакого кворума для таких собраний не нужно. Собралось два человека, значит уже собрание состоялось.
Потому что, в случае если на собрании не хватило голосов для принятия решения, то в течение 15 дней такие голоса можно дособирать, письменно опросив остальных совладельцев. Для «неорганизованного» дома, без ОСМД, чтобы принять решение, таких голосов должно быть собрано более 75%. Условно, если в доме есть 1000 кв. метров жилых помещений, то решение будет считаться принятым, если за него проголосуют владельцы более 750 кв. метров. Исключение: если, например, в таком доме выбирается управитель, то тогда надо лишь более 50%. Для ОСМД и тут все попроще - почти на все случаи жизни достаточно всего 50% или условных 500 кв. метров и лишь для важных имущественных вопросов понадобится более 2/3 голосов совладельцев. Но мало принять решение. Для того, чтобы реализовать принятое решение в «неорганизованном» доме, собрание совладельцев должно для каждого конкретного случая обязательно выбрать уполномоченное лицо.
Как это должно работать на практике? Захотели, например, в подъездах заменить освещение, покосить траву на придомовой территории или покрасить стены. Нет проблем - меняйте, косите, красьте. Но делайте это по закону.
Вариант №1: Есть дом, в котором не создано ОСМД и нет управителя. Нам надо в соответствии с законом провести собрание совладельцев и принять решение по замене освещения. В решении должно быть указано: кто будет собирать деньги и сколько, кто будет покупать провода и лампы, и кто будет все это монтировать. То есть надо выбрать из совладельцев уполномоченное лицо или несколько таких лиц. Согласитесь, что это довольно фантастический и редкий на сегодня случай.
Вариант №2: Есть дом, в котором не создано ОСМД, но есть управитель. Без собрания совладельцев тут также не обойтись, но дальше все будет попроще. Необходимо лишь принять решение о передаче нашему управителю дополнительных полномочий для замены освещения, а также выбрать уполномоченное лицо, которое наше решение передаст управителю. Дальше управитель все необходимое сделает сам.
Вариант №3: Есть дом, в котором создано ОСМД. В таком доме есть правление, его председатель и устав, поэтому такие решения принимаются быстро, а чаще всего они просто заранее планируются в начале года на общем собрании объединения. Итак, собирается правление, а это несколько человек, принимается решение, и председатель, либо кто-то другой, его будет выполнять.
Есть важная особенность по уполномоченному лицу в, так называемом, «неорганизованном» доме, где нет ОСМД. Такие лица на собрании совладельцев выбираются только для решения одного конкретного вопроса. Есть вопрос - собрали собрание, приняли решение, выбрали уполномоченного, решили вопрос и отчитались перед совладельцами. Точка. На этом его полномочия закончились. Завтра появится новый вопрос в доме и придется проходить весь этот путь снова. И так постоянно!
Мы часто слышим мудрые советы: «Да выберите себе старшего в доме один раз на все случаи жизни, и пускай он решает все ваши бытовые проблемы». Извините, друзья, но так не получится. Нет такого закона. Поручило собрание человеку собрать по 20 гривен на покупку лампочки и ее установку - на этом его полномочия и заканчиваются. Чтобы покрасить дверь в подъезде, придется снова собирать собрание.
С оформлением документов на собраниях тоже баловаться нельзя. Для «неорганизованных» домов без ОСМД, в законе четко прописано не только содержание протокола и листка письменного опроса, но есть и утвержденная форма такого протокола собрания совладельцев. Ничего подобного нет там, где есть ОСМД. Потому что объединение совладельцев является юридическим лицом, где есть должностные лица, правление и устав. Всего этого в «неорганизованном» доме нет, а есть, в лучшем случае, активная тетя Маша и Иван Иванович. Но этого для порядка явно недостаточно.
А теперь давайте поговорим о деньгах. Деньги в многоквартирном доме - это коварная штука. Все споры обычно разгораются вокруг денег, которые необходимы на управление домом. В законе есть перечень расходов на управление и во главе этого списка стоят расходы на содержание общего имущества. В интересах всех и каждого, чтобы наше имущество было исправно и безопасно не только для тех, кто проживает в доме, но и для окружающих. Этот перечень неограничен и по решению совладельцев может быть расширен. Только обратите внимание - есть одно очень важное условие: расходы на управление должны обязательно иметь непосредственное отношение к общему имуществу конкретного дома.
К примеру, встречая Новый Год или отмечая Пасху, совладельцы приняли решение украсить дом электрическими гирляндами и подключить их к общедомовому освещению. Мы имеем на это полное право, потому что это наше общее имущество и мы его украшаем к празднику. Но пригласить на праздник Деда Мороза или Батюшку, за общие деньги, нельзя, потому что ни сказочные герои, ни служители церкви никакого отношения к общему имуществу не имеют.
Если расходы касаются совместного имущества, то, хоть, ковровые дорожки в подъездах постелите, а у входа в квартиры цепляйте хрустальные люстры - ваше право. Только помните! Расходы на управление ложатся на всех совладельцев, а доходы у нас разные. Кому-то из соседей может точно показаться, что ковры и хрустальные люстры в подъездах - непозволительная роскошь.
Такие решения обязательно придется оспаривать. Нельзя просто так сесть и не платить за ковры, которые украсят подъезд. Если не оспариваешь, то значит должен платить. Но если на собрании совладельцев для экономии денег на отопление будет принято решение утеплить дом, то оспорить такое решение будет практически невозможно - согласен ты или нет, платить все равно придется.
Если такое благоустройство нас не устраивает, то ничего другого не остается, как продавать квартиру или доказывать богатым соседям, что сначала все-таки нужно отремонтировать крышу и навести порядок в подвале. Право контролировать свой кошелек отобрать у нас не может никто. Но уклониться от обязанности оплачивать содержание дома вы тоже не можете - таков закон многоквартирного дома. Это наши «хрустальные» цепи. Тут не имеет значения, пользуешься ты общим имуществом, как совладелец, или нет, проживаешь ты в доме или ушел в кругосветное путешествие, с мешком за плечами. Собственник квартиры обязан платить всегда и за все в своем доме, как это делают владельцы частных домов.
К этому нужно привыкнуть.
Игорь Пепель - член ОО Ресурсный центр ОСМД «Добробут» г. Терновка
СПРАВКА:
Общественная организация «Ресурсный центр содействия созданию ОСМД в г. Терновка и энергоэффективности жилья «ДОБРОБУТ» готова помочь вам разобраться во многих вопросах жизнедеятельности вашего дома. Мы очень хотим, чтобы у нас в Терновке были крепкие дома и ответственные граждане! Именно с дома начинается Родина и формируется ответственный гражданин.
Вопросы можно задавать по телефонам:
Прохоренко Наталья тел. 050 6079610
Грекова Наталья тел. 050 9108242
