Как угроза полномасштабного вторжения России повлияла на рынок жилья в Киеве
Застройщики в Киеве заняли выжидательную позицию и прекратили финансирование строительства многих своих объектов.
В ближайшее время реализация большинства новых проектов в разных сегментах недвижимости будет поставлена на паузу. И следующие месяцы на рынке недвижимости может наблюдаться временный вакуум в развитии новых ЖК и не только.
«Мощные инвесторы не спешат вкладывать средства в решение проблемы, связанной с возможной военной агрессией. В то же время, проекты, реализация которых началась гораздо раньше геополитического кризиса, будут продолжены», - рассказал Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development.
Другие участники рынка недвижимости в Киеве подтвердили, что из-за высокой вероятности военного вторжения в Украину, большая часть инвесторов, по меньшей мере, на 1,5-2 месяца уже приостановила финансирование различных проектов застройщиков.
В частности, торможение инвестиций касается проектов целого ряда девелоперских компаний, работающих по современным европейским и мировым моделям. Они реализовывают городские и загородные жилые комплексы разных форматов, сервисные апартаменты (апарт-гостиницы, доходные дома), логистические комплексы, современные бизнес- и офисные центры и т. д. То есть охватывают весь рынок недвижимости.
По оценкам экспертов, период «инвестиционной паузы» для лидеров первичного рынка жилья, возводящих львиную долю всех объектов в Украине, преимущественно новых форматов категорий комфорт, комфорт+, бизнес и премиум, пройдет без особых проблем. Ведь у них есть финансовые и материально-технические возможности вести строительные работы длительный срок без привлечения средств инвесторов-покупателей квартир.
В свою очередь, сокращение уровня продаж может негативно сказаться на деятельности небольших компаний, реализующих 1 или максимум 2 проекта. Большинство построек могут быть приостановлены на неопределенный срок. Причина - отсутствие финансовой подушки у девелоперов.
Все это приведет к задержке ввода в эксплуатацию новых ЖК или к полному замораживанию объектов. Понятно, что никто из потенциальных покупателей не заинтересован вкладывать средства в долгострой. Поэтому остановка строительных работ будет отпугивать потенциальных инвесторов. При этом возможные дисконты в размере до 20-25% на недвижимость вряд ли преодолеют их вполне мотивированные страхи.
В конечном итоге, от задержек строительства пострадают украинцы, которые ранее считали рынок недвижимости одним из самых оптимальных инструментов для вложения своих средств. Например, первичный рынок интересовал более 80% всех инвесторов, пытающихся сохранить и приумножить свои средства.
Отложенный спрос
Сейчас на рынке недвижимости уже возник эффект «сжатой пружины»: запрос у инвесторов для вложения средств достаточно велик, а принятие решения для покупки пока откладывается. Это создает большой «инвестиционный» отложенный спрос. Вместе с тем, по прогнозам экспертов, к апрелю этого года спрос на покупку недвижимости в Украине может еще сократиться на 30-40%.
«Выжидающая позиция инвесторов понятна и вполне взвешена: сейчас мало кто может прогнозировать, что произойдет даже в ближайшую неделю. Однако можно говорить, что после того, как вопрос внешней агрессии будет деактуализирован, на рынке следует ожидать определенного скачка активности инвесторов», - сказал Владимир Семенцов.
Лидеры рынка недвижимости, рассчитывают на то, что после завершения геополитического кризиса именно конкурентные преимущества их объектов станут значимыми факторами, которые повлияют на активность покупателей.
Прогноз на будущее
В ближайшие 2 месяца на рынке первичного жилья ценовая ситуация будет оставаться стабильной. Однако за счет специальных акций и предложений по 100-процентной оплате стоимости квартиры потенциальный покупатель может рассчитывать на существенную скидку, которая может быть больше 15%. В то же время, в мае стоимость квартир в наиболее ликвидных новостройках может резко вырасти.
«Средняя цена квадратного метра в гривне в прошлом году стремительно пошла вверх. Например, в Киеве она достигла 34 700 грн в декабре 2021 года, тогда как в январе 2021 года эта цифра была 27 700 грн. В свою очередь, в Киевской области средняя цена за квадрат выросла с 16500 грн до 20900 грн. В мае этого года следует ожидать существенную активизацию покупателей, и, как следствие, резкий ценовой скачок на 5-7% в качественных и наиболее востребованных у покупателей проектах», - отметил эксперт рынка недвижимости Владимир Яровой.
Несмотря на временное затишье на рынке недвижимости, в 2022 году нас ожидает дальнейшее увеличение цен на жилье в Украине. Его спровоцируют подорожание стройматериалов, рост стоимости высококвалифицированной рабочей силы и усиление тенденции инвестирования в квадратные метры. В зависимости от формата жилья и степени его готовности, квадратные метры могут подорожать до 25%.
В 2022 году особым вниманием покупателей будут пользоваться новые, современные проекты.
«Проекты новых девелоперов вызывают повышенный интерес частных инвесторов, которые настроены получить не мгновенную, а постоянную прибыль от своих вложений. Например, в зависимости от сегмента недвижимости она может составить до 12-15% годовых в иностранной валюте. По состоянию на конец 2021 года доля новых девелоперов, скажем, на рынке Киева составляла не более 3-5% от всего количества застройщиков. Однако именно эти компании «впитывают» в себя новых инвесторов, заинтересованных в получении прибыли от ликвидного сектора отечественной экономики», - говорит Семенцов.
