Стоит ли покупать жилье в промзонах Киева: плюсы и минусы
Какие плюсы и минусы имеют промзоны для строительства ЖК?
По данным ЛУН, сегодня в Киеве насчитывается более 370 жилых комплексов разных классов. В частности, 54 из них эконом класса, 129 - комфорт, еще 95 - бизнес уровня и 31 - премиум сегмента. Столица активно застраивается. И, как и другие большие города Украины, имеет дефицит территорий под застройку нового жилья, развития инфраструктуры и публичных пространств.
За последние 5 лет в Киеве были ликвидированы или вынесены за пределы города отдельные промышленные предприятия. Это заброшенные участки промышленного назначения площадью 0,4-1,5 га, которые пригодны под жилое строительство в столице. Они частично могут решить проблему с дефицитом земли. На этих землях в перспективе 5-7 лет можно построить, как минимум до 100 новых жилых комплексов на 50-70 тыс. кв. м. жилья с необходимыми объектами инфраструктуры, такими, как детские сады, парковки, скверы и пр.
Важно подчеркнуть: чтобы провести полноценную ревитализацию такой земли, потребуются большие вложения застройщиков. И затраты девелоперов на подготовку подобного участка под строительство могут составить от 2 млн. грн до 7 млн. грн в зависимости от необходимого объема работ.
Сейчас в Киеве строятся на месте бывших промзон такие ЖК: Нивки-Парк, San Francisco Creative House, Svitlo park, Unit city, Файна Таун, Stanford и т. д.
Плюсы и минусы
Несмотря на запущенность, промышленные зоны в Киеве остаются инвестиционно привлекательными из-за особенностей своего расположения и инженерной инфраструктуры. Это позволяет использовать такие участки под новую застройку и не только жилую. Таким образом, развивается сектор торговли, офисных и бизнес-центров, школ, детских садов, кафе, ресторанов и т. д. Реабилитация таких территорий в настоящее время создает новую среду для проживания населения. При этом такое жилье не дешевле аналогичных квартир в обычных районах.
«ЖК эконом класса часто находятся в спальных районах и бывших промзонах крупных городов, которые сейчас активно реконструируются. Указанные дома возводятся по панельной технологии и имеют большие помещения, где можно разместить магазины, аптеки, салоны красоты и т. д.», - говорят аналитики OLX Недвижимость.
Именно грамотная концепция будущего жилого комплекса дает возможность привлечь новых покупателей. При этом стоит сказать, что сейчас спрос сконцентрирован преимущественно на концептуальных проектах, главной особенностью которых является продуманная до мелочей будущая инфраструктура.
«С каждым годом в столице все меньше площадей для постройки жилья, поэтому девелоперы осваивают промзоны. Если девелопер подходит системно к застройке микрорайона, там может быть все продумано: и инфраструктура, и развязка. И, конечно, документы должны отвечать требованиям действующего законодательства», - считает Владимир Копоть, руководитель компании Monitor.Estate.
ЖК в промзоне должен отвечать следующим требованиям:
- иметь грамотную концепцию будущего ЖК и коммерческой составляющей;
- максимальное насыщение объектами инфраструктуры;
- рекреационные возможности;
- использование в строительстве энергосберегающих технологий и качественных строительных материалов;
- продуманные планировочные решения;
- экологичность, отсутствие вредных производств рядом.
Владимир Копоть рассказал: «Следует ли покупать такие объекты под большим вопросом. Например, Svitlo park строится на промзоне и вдали от инфраструктуры. Другой пример Unit city также строится на промзоне, однако у него есть концепция и четко определена целевая аудитория. Также можно привести примеры и Комфорт Тауна, в котором вся необходимая инфраструктура на месте: детский сад, школа, магазин, спортзал. Если говорить об Академквартале, то там нет ничего, и даже документы не соответствуют жилищному строительству. Поэтому вопрос покупать ли в ЖК в промзонах остается риторическим».
Помимо наличия полной инфраструктуры и транспортной доступности, к ЖК на месте промзон, возникает и вопрос экологии. Ведь на многих крупных промышленных предприятиях советской эпохи производились выбросы вредных веществ. А некоторые ЖК вообще находятся возле действующих по соседству заводов. Понятно, что здоровья жильцам такие соседи не добавляют.
Кроме того, большие сложности бывают с почвой в промзонах. В районе бывших заводов она может быть как чистой, так и опасной. Потенциально опасный грунт должен быть обсыпан сверху слоем чистого, а чрезвычайно опасный - снят и вывезен на специальный полигон. Эти работы могут стоить до 8% стоимости проекта. Пойдет ли на такие затраты каждый застройщик?
Еще один минус жилья на месте промзон то, что вам долгое время придется жить на стройке. Ведь пока эта территория станет более или менее похожа на развитый район, пройдет не меньше 5 лет.
Что ждет нас в будущем
Сегодня на стадии обсуждения и утверждения находится проект Генплана развития Киева и его пригородной зоны до 2025 г. В частности, в документе предусматривается увеличение жилищного фонда столицы. И для жилищного строительства на перспективу определены территории промышленного и коммунально-складского назначения общей площадью 10,8 млн. кв. м.
Новый Генеральный план Киева, а именно - территории заброшенных промышленных зон, дают возможность девелоперам подойти к вопросу строительства комплексно, создавая на огромных промышленных территориях не только концептуальные масштабные жилые комплексы со вспомогательными объектами инфраструктуры, а еще и новые общественные зоны отдыха и досуга. В частности, на создание общественных пространств на месте бывших промышленных зон застройщики готовы отводить около ¼ территории под строительство.
Причем, затраты на создание таких пространств на территории ЖК или вблизи их в ближайшие 3-5 лет могут составить до 20-25% себестоимости строительства.
В целом, застройка бывших производственных территорий в столице еще не получила масштабного распространения, в отличие от других европейских городов. Скажем, интересным примером является Германия, где в пределах промышленных участков и портовых территорий реки Шпреи (г. Берлин) были построены жилые районы, а на берегах озера Шпандау - новый жилой район с социальной инфраструктурой (Демидова, 2010). Но, как видим, и в Киеве уже активно развивается этот тренд.
В любом случае, согласно современным требованиям пространственного развития Киева, в будущем в столице должно появиться еще больше многофункциональных жилых кварталов с развитой внутренней инфраструктурой, транспортными развязками и зелеными зонами. И в центральной части города, где площадь промзон для застройки достаточно ограничена, будут спрос на нестандартные проекты, с внедрением интеллектуальных и «зеленых технологий».
