Не готовы к земле. Почему Украина не использует свой ценнейший ресурс?

В Украине бытует мнение, что арендаторы земель сельскохозяйственного назначения слишком мало платят владельцам земельных участков. Если сравнить арендные ставки у нас и других европейских странах, то это утверждение кажется верным. Тем более с учетом необычайного плодородия отечественных черноземов.

Но сравнения с другими государствами упускает один важный момент - текущие экономические условия как в аграрной отрасли, так и в масштабах всей страны.

Эксперты проекта VoxUkraine отмечают, что стоимость аренды сельскохозяйственной земли могла бы быть примерно в 10 раз выше, если бы удалось ликвидировать искривления рынка земли и других факторов производства. К их числу принадлежат мораторий на продажу земли, плохой доступ к капиталу, нечеткая земельная собственность и т. д.

Вопрос арендных ставок

Традиционно, основным фактором, влияющим на величину арендных ставок в развитых странах мира является прибыльность сельского хозяйства. То есть арендные ставки зависят от дохода аграриев. Поскольку на протяжении последних 10 лет украинские фермеры демонстрировали достаточно хорошие результаты, то арендные ставки тоже немного выросли. Однако их увеличение в первую очередь связано с ростом конкуренции за землю среди производителей и повышением нормативной стоимости земельных участков.

Увы, все обсуждения о возможных арендных ставках в условиях отсутствия моратория на продажу земли происходят с точки зрения спекуляций и субъективных взглядов, а не конкретных фактов.

Специалисты VoxUkraine установили, что в отечественном растениеводстве только 35% выпуска зависит от земли, а на остальную часть влияют такие факторы, как труд, удобрение, горючее и т. д. Средний выпуск на 1 гектар земли в 2014 году составлял 1 300 долларов.

Исходя из этих данных, экономическая отдача земли примерно равно 455 долларам. Эта экономическая рента делится между пользователем земли (прибыль), владельцами земельных участков (арендная плата) и государством (земельный налог или единый налог). Если бы факторы производства работали в нормальном режиме, то стоимость аренды составила бы именно 455 долларов, а не 37 долларов, как сейчас.

Как сегодня можно распорядиться землей?

На практике распределение экономической ренты от земли сельскохозяйственного назначения определяется позицией владельцев земли в переговорном процессе с арендаторами, кредитными ограничениями на аграрном рынке и альтернативными возможностями трудоустройства для собственников земли. В итоге, в украинских реалиях существует три варианта распоряжения землей:

1. Землю обрабатывают сами владельцы. По данным Госгеокадастра примерно 29% сельскохозяйственных земель обрабатывают владельцы. Таким образом они получают большую часть экономической ренты, уплачивая только земельный или единый налог. Впрочем, число ферм, которые обрабатывают собственную землю, в Украине совсем небольшое. Главные причины такого положения дел - закрытый доступ к капиталу, неспособность обрабатывать землю (примерно 50% владельцев - люди преклонного возраста), занятость в других отраслях экономики. Помимо этого, стоит учесть небольшой максимальный размер земельного участка на одну семью. Из-за него фермеры лишаются возможности использовать экономию масштаба.
2. Частную землю обрабатывают коммерческие хозяйства. Примерно 60% земель с/х назначения, находящихся в частной собственности, арендуют коммерческие хозяйства. Выплачивая среднюю арендную плату в размере 37 долларов за гектар, производители получают прибыль с остальной части экономической ренты и платят государству земельный или единый налог. Невысокую арендную плату в некоторых случаях можно списать на неубедительную позицию владельцев земли, которые не могут обрабатывать ее самостоятельно ввиду раздробленности земельных участков. Другие причины маленьких арендных ставок - большие расходы на составление арендных договоров и слабая защита прав пользователей земли.
3. Коммерческие хозяйства арендуют землю в государственной и коммунальной собственности. Около 9% земли обрабатывают пользователи, арендующие ее в государственных или местных органов власти. Кроме того, 2% земли передано в постоянное пользование. Кстати, средняя арендная ставка в 2015 году находилась на уровне 64 долларов, что существенно больше арендной платы за землю в частной собственности. Эта разница возникает прежде всего потому, что такие земельные участки более крупные и передаются в распоряжение на длительный период. Однако и здесь ставки могут быть выше, но для этого нужно, чтобы земля арендовалась в прозрачный и конкурентный способ.

Победить агрохолдинги

Главными противниками отмены моратория на землю выступают крупные аграрные предприятия и представляющие их интересы политики. Эксперты подчеркивают, что больших игроков вполне устраивает сложившаяся ситуация, ведь они могут арендовать у селян землю за мизерную цену. Крестьяне сейчас получают около 300-400 грн за аренду гектара земли, при этом они не могут продать свой пай. Вот и приходится владельцам земли сдавать ее в аренду на неконкурентном локальном рынке. В некоторых регионах селяне вообще не получают денег, вместо этого им предлагают часть выращенного на их земле урожая.

Если правительство снимет мораторий, то владельцы земляных участков хотя бы смогут их продать. Специфика ситуации заключается в том, что украинские агрохолдинги в данный момент просто не смогут найти необходимые средства, чтобы выкупить земли, и вынуждены будут уступить иностранным инвесторам. Вот почему больших игроков аграрной отрасли устраивает нынешний расклад, когда рынок земли остается закрытым для иностранцев, а селяне не могут продать свои земельные участки.

Один из главных аргументов противников отмены моратория основан на том, что, мол, владельцы паев продадут их слишком дешево, и через пару лет вся украинская земля окажется под контролем олигархов. Тем не менее далеко не все сельские жители согласны продать свои земли.

По данным Союза землеустроителей Украины, сегодня расстаться со своими землями согласны только 10-15% населения. Кроме того, специалисты считают, что эта цифра спровоцирована только тем, что в течение последних 15 лет оборот земли специально удерживается с помощью моратория. Как пример эксперты рассматривают рынок недвижимости, на котором в год в сделках по купле-продаже участвует около 2% от всех объектов. Похожие цифры должны установиться и на рынке земли.

Другая важная деталь - стоимость продажи земли. Последние опросы продемонстрировали, что сельские жители не согласны продавать земельные участки дешевле 5-10 тыс. долларов за гектар. Вряд ли кто-то в стране может позволить массово скупать землю по таким ценам.

Главный вывод заключается в том, что если передать земли более эффективным и заинтересованным пользователям, то это позволит улучшить производительность хозяйств и увеличить экономическую ренту земли. Кроме того, рынок вынуждены будут покинуть неэффективные владельцы. Чтобы провести земельную реформу, государству сначала надо создать прозрачный рынок купли-продажи земли и открыть аграриям доступ к капиталу.