Расширяя границы: куда податься столичным девелоперам
Киев для застройщиков долгие годы оставался наиболее привлекательным мегаполисом с точки зрения реализации своих проектов.
Высокая плотность населения и постоянный приток новых жителей (например, в период с 2012 по 2015 год количество киевлян возросло на 100 000 человек), наличие платежеспособного покупательского спроса, а также концентрация деловой активности служили мощными стимулами для строительства. В итоге, ежегодно Киев «проглатывал» больше миллиона квадратных метров жилья и десятки новых комплексов. Тем не менее, сегодня столичный рынок первичной недвижимости близок к своему насыщению, что выражается не только в снижении темпов застройки, но и в уходе строительных компаний, которые не выдерживают противостояния с более сильными игроками.
Разумеется, развиваться в таких условиях непросто, и многие девелоперы уже обратили свое внимание на другие регионы, где пока что не приходится «толкаться локтями» с конкурентами. Прежде всего, это Львов и Одесса, в меньшей степени - Харьков и Днепропетровск, а также другие областные центры. Кроме того, застройщики осваивают окрестности крупных городов, где наметился устойчивый рост спроса на новое жилье.
В этом тренде Украина постепенно догоняет Западную Европу, где почти половина резидентов предпочитает жить в пригороде. Мотивация такого выбора очевидна - цены на квартиры в 20-30-километровой зоне вокруг того же Киева на 10-20% ниже столичных «квадратных метров». Но при этом больше простора для комфортной жизни, меньшая загазованность и наличие необходимой инфраструктуры (объектов социальной сферы, торговых и развлекательных центров), которая развивается семимильными шагами наряду с появлением жилых комплексов.
Причем, нужно отметить, что местные власти многих населенных пунктов вокруг Киева активно конкурируют между собой за привлечение крупных инвестиций и создают благоприятные условия для застройщиков, чего в столице, к сожалению, нет.
Вместе с тем, возможности других миллионников, равно как и городов-сателлитов, тоже не безграничны. Да и попытки закрепиться в новых регионах не всегда заканчиваются для строительных компаний успехом. Сложность в том, что коррупция на местном уровне попросту блокирует работу тех девелоперов, которые незнакомы со спецификой локального рынка. И региональным застройщикам зачастую невозможно пробиться в Киев, в то время как столичным компаниям - выйти на периферию. Именно поэтому вопрос поиска новых ниш для девелоперов остается открытым.
Одно из перспективных направлений - строительство микрорайонов для IT-компаний, так называемых «умных» или «экологичных» городов. В этом, к примеру, преуспела Япония. Один из показательных проектов - город Фудзисава, расположенный в нескольких десятках километров от Токио. Он появился на карте страны в 2014 году по инициативе корпорации Panasonic. Всего в нем построено около 600 коттеджей и 400 квартир.
Их особенность в том, что каждый дом в Фудзисаве оборудован солнечными панелями, а специальная интеллектуальная система позволяет оптимизировать энергопотребление. Кроме того, учитывая нестабильную сейсмическую обстановку в Японии, энергоснабжение городка налажено таким образом, что даже в случае стихийного бедствия Фудзисава сможет обеспечивать своих жителей электричеством, связью и даже горячей водой в течение трех суток.
Что немаловажно, в этот проект вложено 60 млрд иен (около полумиллиарда долларов по текущему курсу), а большинство домов было выкуплено уже на этапе строительства.
Еще один тренд - появление технопарков, где промышленные предприятия смогут брать в аренду или покупать площади, которые полностью готовы для производства. А также - транспортно-логистических комплексов разного масштаба, которые позволят решить бизнесу вопрос формирования складских запасов, а для крупных городов снимут проблему перегруженности магистралей и уменьшит трафик.
В Германии, к примеру, хорошо известна так называемая «Саксонская кремниевая долина» - расположенный вокруг Дрездена технопарк-конгломерат предприятий по производству микроэлектроники, фотогальваники и полупроводников. Здесь находятся штаб-квартиры почти 300 компаний, которые дают рабочие места более чем 30 000 человек. Плюс ко всему, активное развитие региона стимулирует рост экономической и бизнес-активности, и, разумеется, девелопмента в близлежащих городах - Лейпциге, Халле, Шкодице. Например, в Лейпциге открылся диспетчерский центр Amazon.de (2006 год), логистический центр Future Electronics GmbH (2010 год), а компания DHL перенесла свой центр из Брюсселя в международный аэропорт Лейпциг-Халле.
В сфере жилищного строительства все больший интерес представляет арендное жилье. Сегмент так называемых «доходных домов» успешно развивается в западноевропейских странах, где на сегодня от 60% до 90% квартир сдаются в аренду. К тому же, несколько лет назад о масштабной программе по строительству съемного жилья заговорили даже на государственном уровне в Украине.
Для застройщиков участие в подобных проектах интересно по нескольким причинам. Во-первых, это привлечение нового класса инвесторов, которые нацелены на вложение денег в недвижимость с целью извлечения из нее прибыли в будущем. Во-вторых, строительство «доходного дома» предусматривает наличие широкого спектра инфраструктурных объектов (фитнес-центров, кафе, магазинов, клиник, прачечных и т. д.), что открывает для строительных компаний большие возможности для монетизации подобного рода проектов. Кроме того, если учесть, что рынок арендного жилья в нашей стране находится в зачаточном состоянии, эта ниша, по сути, еще свободна.
Не стоит исключать выход украинских застройщиков и на рынки ближней Европы. Тем более что несколько прецедентов уже есть. Да, с одной стороны, в европейских странах выше конкуренция. Однако там прозрачные условия бизнеса и практически отсутствует коррупция, а власти заинтересованы в развитии жилищного строительства. Но самое главное: за рубежом инвестор обладает более высоким уровнем доверия к властям, поскольку знает, что его капиталовложения надежно защищены.
