Начнет ли дешеветь жилье в Берлине?
Бум на немецком рынке недвижимости в 2017 году продолжится, но эксперты предупреждают: в четырех городах Германии рост цен на покупку и аренду квартир может смениться падением. Немецкий рынок недвижимости взбудоражила новость: в Берлине, а также в трех других крупных городах Германии, высока вероятность смены многолетнего тренда и начала снижения цен на жилье. Такой прогноз содержится в традиционном весеннем докладе правительству ФРГ, представленном в середине февраля Центральной комиссией по недвижимости (Zentraler Immobilien Ausschuss, ZIA) - головным объединением крупных немецких компаний и отраслевых союзов со штаб-квартирой в Берлине.
Предупреждение о смене тренда в столице
Бурный рост цен на жилье наблюдается в Германии с 2010 года, и с тех пор уже не раз звучали предупреждения об угрозе обвального падения перегретого рынка. Особенность доклада ZIA, вызвавшего оживленную дискуссию не только среди профессионалов, состоит в том, что он не прогнозирует каких-либо "опасных последствий" для домовладельцев и инвесторов в целом в Германии, но зато недвусмысленно предупреждает об окончании бума конкретно в столице страны.
"На наш взгляд, в Берлине можно с уверенностью исходить из смены тренда на рост цен, в Мюнхене она вероятна, в Гамбурге и Франкфурте (на Майне) возможна", - отмечает один из авторов доклада профессор Харальд Зимонс (Harald Simons). В ближайшие 4-5 лет квартиры могут подешеветь в этих городах в пределах 30 процентов. Такой вывод эксперт обосновывает тремя ключевыми факторами.
Во-первых, вот уже пять лет жилая недвижимость в Берлине и некоторых других крупных немецких городах дорожает существенно быстрее, чем арендная плата. Возникший разрыв не может бесконечно увеличиваться, поскольку он лишает инвесторов, приобретающих квартиры с целью сдачи их в аренду, приемлемой нормы прибыли. Ценам на съемное жилье достаточно просто застыть на нынешнем уровне, и квартиры начнут дешеветь, утверждает Харальд Зимонс.
Нового жилья будет больше, мигрантов - меньше
Однако в Берлине ставки арендной платы будут не просто стагнировать, а снижаться, подчеркивает профессор и указывает на второй ключевой, с его точки зрения, фактор: изменение миграционных потоков внутри Германии. Приток новых жителей в Берлин, Мюнхен и Гамбург замедлился, внутренние мигранты, прежде всего молодежь, и прибывающие в страну иностранцы все больше переключаются на города с более доступными ценами аренды. В докладе упоминаются, в частности, Эрланген и Регенсбург на западе, а также Лейпциг и Росток на востоке страны.
А тут еще и третий фактор: стремительно нарастающее жилищное строительство, особенно в Берлине. "Запущена "машина по производству жилья", все более крупные комплексы на тысячи квартир либо разрабатываются, либо уже сооружаются, либо вот-вот поступят на рынок", - констатирует соавтор доклада ZIA.
Обнародованные в конце февраля данные Федерального статистического ведомства (Destatis) подтверждают: объемы заказов, полученных немецкой строительной промышленностью в 2016 году, выросли на 14,6 процента и достигли 67,8 миллиардов евро. Это рекордный показатель за два десятилетия - со времени строительного бума, начавшегося после объединения Германии.
Commerzbank считает цены завышенными на 10 процентов
Примерно к тем же выводам, что и доклад ZIA, приходит исследование, проведенное специалистами Commerzbank во Франкфурте-на-Майне. Они установили, что с 2010 по 2016 годы квартиры в Берлине подорожали на 94 процента, а ставки арендной платы выросли "только" на 40 процентов. Еще более серьезный разрыв зафиксирован в городе с самой дорогой в Германии недвижимостью - Мюнхене. Здесь цены взлетели на 114 процентов, а аренда увеличилась на 32 процента.
В целом же, по подсчетам специалистов Commerzbank, реальные цены на немецкую жилую недвижимость примерно на 10 процентов превышают математически смоделированную "оправданную цену". Она учитывает такие основополагающие ценообразующие факторы, как стоимость строительства, доходы населения, величина кредитных ставок и демографические тенденции.
10 процентов - это не слишком большое отклонение от нормы. Поэтому авторы исследования Commerzbank предсказывают на ближайшие годы дальнейший рост цен на недвижимость в среднем по Германии. "Положить конец этому буму способен разве что ощутимый рост кредитных ставок, но он не предвидится", - считает эксперт банка Марко Вагнер (Marco Wagner).
Какие выводы могут сделать инвесторы и квартиросъемщики
Действительно, Европейский центральный банк (ЕЦБ) пока не собирается повышать свою ключевую ставку, которая с 2014 года находится вблизи нулевой отметки. Именно беспрецедентно дешевая ипотека и является (наряду с высокой занятостью, ростом доходов населения в условиях стабильного экономического подъема, нехваткой альтернатив для вложения денег, а также большим притоком платежеспособных трудовых мигрантов главным образом из стран ЕС) главной причиной бума на рынке жилой недвижимости в Германии.
И в обозримом будущем этот бум продолжится, особенно в больших, средних и университетских городах, утверждают два авторитетных немецких исследования. В то же время они предупреждают, что в Берлине, Мюнхене, а также еще двух-трех наиболее крупных городах Германии с сильно разогретым рынком недвижимости, заметно возросла вероятность снижения цен.
Впрочем, далеко не все немецкие специалисты с этим согласны. Так, ученые Института немецкой экономики (IW) в Кельне, наоборот, утверждают, что, несмотря на размах строительства в семи крупнейших городах Германии, в том числе и в Берлине, нехватка жилья там будет только расти - а вместе с ней как цены, так и арендная плата.
Для потенциальных инвесторов, желающих вложить деньги в немецкую недвижимость, все это означает, что в принципе у них по-прежнему хорошие перспективы на рынке ФРГ, однако в крупнейших городах, особенно в Берлине и Мюнхене, им следует проявлять впредь повышенную осторожность. А потенциальные квартиросъемщики могут сделать другой вывод: аренда жилья в столицах Германии и Баварии уже, видимо, не будет дорожать так быстро, как в последние годы, и, возможно, даже подешевеет.
