Activities объясняет что такое BOMA International: особенности управления коммерческой недвижимостью

BOMA International Building Owners and Managers Association - Международная Ассоциация собственников и управляющих зданиями, основанная в 1907 году в Америке

Уже более века Ассоциация выполняет основную информационную, исследовательскую, законодательную и образовательную роль в сферах, связанных с созданием и управлением коммерческой недвижимостью, а также устанавливает стандарты для измерения зданий. Первый стандарт был разработан в 1915 году, он регламентировал метод измерения и расчета арендуемых площадей в офисных зданиях.

Стандарт пересматривался, дорабатывался и изменялся в 1952, 1955, 1971, 1980 годах, постоянно учитывая потребности рынка недвижимости и эволюцию дизайна офисных зданий.

В 1989 году стандарт перевели на французский язык и дополнили необязательным приложением 26, состоящий из перечня самых распространенных вопросов и ответов на них. Текущая версия стандарта была выпущена "BOMA International" в 1996 году и утверждена Национальным Институтом Стандартизации США (ANSI) как Американский Национальный Стандарт. Именно эта версия (ANSI / BOMA Z65.1-1996) действует с 1996 года и в настоящее время в США и за их пределами. Специалист Activitis объяснит подробнее.

Что такое ВОМА International: справка от Activitis

Стандарты 1996 и 1980 годов. Меняется подход к расчету площади помещений общего пользования объекта (Building Common Area).

Для определения арендуемой площади этажа в стандарте 1980 года по внимание принимались только площадь помещений общего пользования на этаже (Floor Common Area). В таком случае арендаторы, офисы которых находились на первом этаже, рядом с помещениями входной группы (охраны, рецепции и лифтовых холлов) вынуждены были дополнительно брать на себя оплату этих зон. В то же время арендаторы, офисы которых располагались на самых высоких этажах с небольшим количеством общих помещений, были освобождены от оплаты за зоны расположены на первом этаже, несмотря на активное пользование ими. Кроме того, этот стандарт не учитывал этажа с техническими помещениями, на которых не было помещений арендатора.

В стандарте 1996 появляется показатель Building Common Area. Это дало возможность справедливо распределить площадь помещений общего пользования (входная группа, круглосуточно, технические помещения) между всеми арендаторами в зависимости от площади, которую они занимают.

Стандарты 1996 и 2010 годов. Кардинально обновляется терминология и методика расчета площади объектов, добавляются новые определения.

В 2010 году "BOMA International" выдала последнюю версию стандарта для измерения площади в офисных зданиях - Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI / BOMA Z65.1-2010). BOMA gross area measurement standard становится основой для всех новых стандартов. Внедряется метод измерения с единственным коэффициентом для всех арендаторов (method B) и появляется возможность искусственно ограничивать коэффициент Load Factor. В стандарт добавлено 10 совершенно новых определений: external circulation, enclosure, enclosure limit, property line, vault space (disclosure), connectors (disclosure), restricted headroom (disclosure), mezzanine (disclosure), occupant storage, capped rentable area.

Кроме этого, уточнение претерпели некоторые старые термины, например: с термина "Основные вертикальные прорези" (Major Vertical Penetrations) исключили атриумы (Voids), а термин "Полезная площадь арендатора" (Usable Area) заменили на Occupant Area.

Еще одной важной отличительной чертой стало исключение из стандарта методов расчета валовой площади здания (Gross Building Area) и Площади застройки (Construction Area). Вместо этого "BOMA International" разработала отдельный стандарт для измерения валовой площади зданий - The Gross Areas of a Building: Methods of Measurement.

Также появилась возможность выбора двух разных методик измерения и расчета площадей здания, ориентированных на различные стратегии сдачи площадей в аренду: метод А (Legacy method) и метод Б (метод с единственным фактором нагрузки для всех арендаторов). Кроме того, если Load Factor значительно превышает среднерыночный коэффициент, новый стандарт позволяет профессионалам рынка недвижимости применять свой собственный фактор нагрузки (Capped Load Factor), который не будет превышать коэффициент, определяемый методом А Б.

Как работает стандарт BOMA на практике: объясняет Activiti

Применяя в своей деятельности стандарт BOMA можно учитывать все площади здания и эффективнее сдавать их в аренду, по сравнению с традиционными методами расчета физических площадей, таких как СНиП и БТИ.

Справка. В состав "BOMA International" в настоящее время входят 92 американских организации и филиалы в 13 странах. Ассоциация объединяет профессионалов коммерческой недвижимости, имеет развитую сеть отделений (чаптерив) в США, Канаде, Австралии, Бразилии, Японии и др. Аффилированными членами "BOMA International" является ассоциации Финляндии, Китая, Новой Зеландии, ЮАР, Индонезии, Мексики и др. Международный совет предоставляет возможность для международного сотрудничества, обмена опытом, исследованиями, образовательными программами, а также способствует установлению деловых отношений.

Члены "BOMA International" постоянно получают информацию о новых тенденциях в сфере коммерческой недвижимости и о степени надежности ведения бизнеса в тех или иных странах. Также их информируют о возможности для капиталовложений в развивающихся рынках, и методы управления активами для достижения наилучших результатов.