Застройщикам ужесточат правила: что изменится на рынке недвижимости и почему жилье может подорожать

Вскоре недобросовестные застройщики не смогут дважды перепродать одну и ту же квартиру разным людям.

Покупая квартиру в еще не построенном доме, очень часто украинцы по итогу могут узнать, что у их жилья есть и другие владельцы, ведь застройщики попросту продали одну и ту же жилплощадь нескольким людям. Либо же финальная квартира может быть значительно меньше, чем планировалось в начале, потому что застройщики изменили технические характеристики объекта. Чтобы не допускать такую несправедливость, в Раде разработали новый законопроект, который должен ужесточить правила для застройщиков и обезопасить простых украинцев.

Наши журналисты рассказывают, что предлагают изменить нардепы, почему законопроект нуждается в доработке, и как эти новшества могут повлиять на рост цен на рынке недвижимости.

Для чего нужен законопроект о недостроях

Недавно профильный комитет Верховной Рады по вопросам строительства, градостроительства и ЖКХ одобрил законопроект №7084, который предусматривает внедрение процедуры государственной регистрации имущественных прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости.

"Основной целью проекта закона является предотвращение злоупотреблений в сфере строительства, двойной продажи объектов строительства и незаконной смены технических характеристик таких объектов", - сказано в пояснительной записке к законопроекту.

Там же говорится, что инвестировать в объекты жилищного строительства довольно рискованно, т. к. есть возможность столкнуться с:

• изменениями технических характеристик объекта;
• двойной перепродажей объекта недобросовестными заказчиками строительства;
• оспариванием права собственности на недвижимое имущество, которое будет построено в будущем.

Поэтому в законопроекте решили прописать несколько важных моментов, которые, как утверждают нардепы, не дадут недобросовестным компаниям выйти на рынок недвижимости.

Главные изменения

Одним из главных нововведений стало то, что в законопроекте предусмотрено создание электронного реестра проектной документации на строительство. Также предлагается внедрить государственную регистрацию имущественных прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости.

Таким образом, нардепы предлагают:

• установить порядок идентификации объектов строительства и присвоения адресов законченным объектам строительства;
• создать электронный реестр проектной документации на строительство;
• ввести механизм государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости;
• установить основные требования к порядку заключения, исполнения и расторжения договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости;
• установить исключительный перечень способов инвестирования и финансирования строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, вовлеченных от физических и юридических лиц.
• обязать заказчика строительства размещать на своем веб-сайте данные об объекте жилищного строительства (заказчика строительства, характеристику объекта, утвержденную проектную документацию, ход строительства, электронный форум инвесторов);
• обязать заказчика строительства в рекламе продажи жилья указывать адрес веб-сайта, где размещены данные о жилье;
• запретить рекламу продажи жилья без размещения на веб-сайте заказчика строительства информации об объекте жилищного строительства.
• установить, что договор, по которому покупается объект незавершенного строительства, недействителен в том случае, если право собственности на такой объект не зарегистрировано в порядке, установленном законом.

Эксперты уверены, что законопроект правильный, но недоработанный

Такая инициатива пришлась по душе далеко не всем застройщикам, некоторые подвергли ее критике. Например, Игорь Кушнир, глава правления ЧАО "ХК "Киевгорстрой" назвал законопроект "сырым" и нуждающимся в доработке.

"С одной стороны, проект закона позволит создать в области строительства более плотные условия игры. Это хорошо с точки зрения выхода на рынок недобросовестных компаний - у них просто не будет возможности работать, ведь рынок будет более зарегулирован.Но в сегодняшнем "сыром" виде принятие законопроекта просто уничтожит строительный рынок. Потому что некоторые прописанные в нем нормы являются чрезвычайно критичными даже для крупных строительных компаний", - отметил Игорь Кушнир.

По его словам, перед тем, как принимать этот законопроект, нужно внести соответствующие изменения в Налоговый кодекс. Иначе застройщик будет вынужден дважды заплатить НДС или остаться с огромным налоговым кредитом в конце строительства, который не понятно, как возвращать. Все это может привести к мошенничеству со стороны строительных компаний, и они просто будут уклоняться от уплаты налогов. Если же налоги будут платить исправно, недвижимость может значительно вырасти в цене.

"Одна из норм законопроекта определяет, что владельцами квартиры будут одновременно и застройщик, и инвестор. То есть, если компания строит 5000 квартир и половину продает частями, то физически невозможно будет оформлять каждый ежемесячный платеж у нотариуса! Кроме того, если человек прекратит оплату по договору, то застройщик и инвестор останутся со связанными руками! Ведь квартира уже будет зарегистрирована в реестре как собственность обеих сторон, поэтому продать ее другому покупателю (предварительно вернув средства предыдущему владельцу), будет невозможно. Другими словами, до момента становления стабильного рынка кредитования такая норма законопроекта фактически остановит продажи с частичной оплатой и лишит застройщиков инвестиций", - поясняет Кушнир.

В Конфедерации строителей Украины к законопроекту относятся в целом положительно.

"Концепция предлагаемых изменений в законопроекте №7084 предусматривает ряд положительных нововведений, которые требует, как строительная отрасль, так и инвесторы. Речь идет о введении обязательной регистрации имущественных прав инвестора на объект инвестиции (недвижимость, которая будет создана в будущем), а также порядке присвоения адресов объектам недвижимого имущества", - говорит Татьяна Филатов, руководитель Фронт-офиса Конфедерации строителей Украины, в комментарии "Сегодня".

Но, в то же время, при детальном анализе законопроекта № 7084 Конфедерация строителей увидела в нем некоторые риски для стабильности рынка.

"Они связаны с исключением из действующего законодательства института совместного инвестирования и эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Зато предлагается определить новый способ привлечения инвестиций в строительство - заключение договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства и "будущих объектов недвижимости", - разъясняет ситуацию Татьяна Филатова.

Она добавляет, что такие изменения недостаточно взвешены, т. к. институты инвестирования, которые предлагают отменить, не дискредитировали себя за время, пока работали.

Кроме того, в законопроекте прописано создание реестра, в который должна вноситься вся проектная документация на строительство, однако не сказано, кто будет отвечать за создание вышеупомянутого реестра.

"Изменение проектной документации предусматривает необходимость согласования со всеми инвесторами, на практике это может вызвать торможение процесса строительства", - заявила Филатова и подытожила, что Конфедерация строителей поддерживает этот законопроект, но считает, что такие спорные вопросы нужно урегулировать и обсудить со всеми участниками рынка.

В целом, эксперты в своих выводах практически единогласны. Они уверены, что нормы, которые прописаны в документе, помогут сделать рынок недвижимости более надежным, а люди смогут спокойно покупать жилье в многоэтажках, которые только строятся. Правда, в законопроекте все же есть ряд неточностей, поэтому комитет отправил документ на доработку, чтобы исправить недочеты и вскоре отправить законопроект на рассмотрение в Верховную Раду.