Уже можно - в Украине приняли радикальное решение по многоэтажкам
Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ опубликовало новые изменения в государственных строительных нормах, которые коснулись строительства и реконструкции жилых домов высотой до 100 метров включительно. Они заработают с декабря 2019 года. Предыдущий раз требования к застройщикам обновлялись в 2005 году и, по мнению чиновников, содержали ряд устаревших пунктов, исправленных в новой редакции. В этом вопросе решили разобраться журналисты ubr.ua.
Энергоэффективность и кухни-ниши
Из всех улучшений можно выделить пять ключевых:
- Повышение энергоэффективности домов до класса "C", которые будут обеспечивать до 40% экономии энергии.
- Отмена обязательств по установке в квартирах радиоточек при сохранении их в помещениях дежурного персонала.
- Обязательная установка лифта в домах с 4-я и более этажами, как рекомендация - с третьего.
- При условии соблюдений противопожарных и других технических требований, в новых постройках допускается размещение общественных заведений выше третьего этажа.
- Замена обязательной покомнатной планировки при проектировании на более свободную, в частности, допускающую создание кухонь-ниш.
Кроме того, документ содержит ряд указаний, ужесточающих требования по пожарной безопасности, регулирующих нормы инсоляции при постройке летних помещений (балконов, лоджий), а также вводит ряд мелких уточнений. Как, например, использование бесчердачной крыши в покрытии мансард, террас, двууровневых квартир на верхних этажах, и - для творческих мастерских художников и архитекторов.
Под кого меняют нормы
В целом, по мнению экспертов, утвержденные нормы и так соблюдались большинством киевских застройщиков, за исключением ряда проектов с заведомо низкой стоимостью жилья от 10 тысяч гривен за квадратный метр, а ввести их в практику стоило лет 10-15 назад.
"Нормальные застройщики все те вещи, которые сейчас разрешили обновленные ГСНы, и так делали - кто-то через согласование отклонений от действующих норм, кто-то менее легально", - рассказал UBR СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков.
Касательно повышения обязательного класса энергоэффективности эксперт консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий, считает, что для недобросовестных застройщиков его соблюдение не станет большой проблемой.
"С точки зрения технологии поклеить пенопласт по газоблоку - недопустимо, однако наши ГСН это допускают. Это дешево и эффективно с точки зрения утепления, а то, что фасады горят - момент второстепенный. Есть множество вещей, которые в строительных нормах не прописаны, но которые спокойно можно обойти", - сказал он UBR.ua.
Впрочем, новоселы куда более требовательны, и стараются искать на рынке жилья недвижимость с классом энергоэффективности B и A, отмечает Рыжиков: "Кроме того, что такое жилье теплое зимой и прохладное летом, деньги, вложенные в термоизоляцию здания, при эксплуатации окупаются за 3-5 лет. То есть на самом деле это инвестиционная штука".
Между тем, бывший заместитель главы Минрегиона Лев Парцхаладзе согласился, что введенные еще при его работе нормы не так актуальны для Киева, однако в регионах, где качество строительства гораздо ниже, их необходимо было сделать обязательными.
"Да, многие добросовестные застройщики, которые заинтересованы в продажах, делают качественное жилье. Безусловно, кто сейчас купит квартиру в пятиэтажном доме без лифта? Однако данную меру необходимо сделать обязательной, в связи с чем мы внедряем типовые проекты", - объяснил он.
Почему плохо строят
Основной же проблемой новостроек являются не плохие нормы, а необходимость экономить на строительных материалах из-за низкой платежеспособности будущих жильцов, заметил Сергей Костецкий.
"Если застройщик даже на 500 гривен поднимает стоимость квадратного метра, автоматически люди перестают покупать квартиры. Естественно, они попытаются сэкономить на чем можно, в первую очередь на бетоне и арматуре. Раньше хоть трубы были проведены под туалет, а сейчас и их нет - бери да сам делай. Тот же опенспейс, кухни-ниши, их делать выгодно, потому что поставить перегородку дорого", - рассказывает специалист.
Несмотря на то, что согласно новым ГСН, все строительные материалы должны пройти обязательную экспертизу МОЗ на токсичность, специалист SV Development считает, что данная проверка лишь будет одной из ряда таких же, как в случае с пожарной инспецией и санэпидемстанцией.
"Все равно сейчас один стандарт материалов. Поверьте, никто их не делает из чернобыльской глины. С другой стороны, сверхтребования могут стать еще одной статьей расходов, что также негативно скажется на покупателях", - уверен Костецкий.
Лоббизм и совок
Андрей Рыжиков в разговоре с UBR отметил, что только часть принятых ГСН являются полезными, в то время как остальные снова не будут соответствовать современным реалиям.
"Новые ГСН пишут оторванные от реальности люди из старых проектных институтов. В итоге вместо совковых норм мы получаем полусовковые: пару пунктов хорошие, все остальные усложняют жизнь", - заметил он.
В качестве примера такого решения Рыжиков привел строительные нормы по инклюзивности, которые не только потребуют от застройщика дополнительных инвестиций, но ко всему прочему будут технически и экономически неэффективным.
"При этом инклюзивность можно обеспечить более простыми действиями, но в ГСН вписали очень жесткие нормы, за нарушение которых будут наказывать", - заверил эксперт.
По мнению представителя DC Evolution, несмотря на в целом верный курс Минрегиона, направленный на улучшения качества жизни, проводится он спорными методами. Так, вместо того, чтобы пытаться регламентировать каждую специализированную сферу в отдельности - офисную, торговую, отельную, - Рыжиков предлагает оставить обязательными пожарный и конструктивный ГСН, которые "не позволяют человеку быть убитым и искалеченным", а остальные перевести в статус рекомендательных.
Со своей стороны, Сергей Костецкий также обратил внимания UBR.ua, что "второстепенность" вводимых изменений объясняется лоббизмом застройщиков, которые участвовали в работе Министерства.
"Ну отменили радиоточки - хорошо, их и так не было. Ну лифты - в основном они и так есть, как и утепление. Все то же, что и было", - заверил специалист.
"Как обсуждаются ГСНы, - дополнил Костецкого Андрей Рыжиков, - приходят профессиональные эксперты, полупрофессиональные эксперты и не эксперты. Профессиональные эксперты один раз сходили и больше им не хватает времени постоянно быть в этом процессе, поскольку есть основная работа, направленная на зарабатывание денег. А те, кто не в теме, или кто хочет выбить под себя какие-то эксклюзивные условия, у них есть время ходить на такие встречи и получать свой конечный результат".
Продолжение следует
Последние годы Минрегион систематически осовременивает государственные строительные нормы. В частности, недавно принятые улучшения, в том числе вводившее новое понятие "голубой линии" для ограничения этажности строений, даже подверглись "судебной атаке" со стороны недовольных застройщиков.
В общем счете, только за 2018 год Министерство приняло 27 изменений в градостроительные нормы. В 2019-ом - к подготовке планировалось еще 20.
Так, в разговоре с UBR.ua, который проходил до его увольнения, Лев Парцхаладзе анонсировал кардинальные изменения в требованиях к зеленым насаждениям. "Меняется экологическая зона, требования к экологии становятся жестче, и, соответственно, те деревья, которые садятся сейчас, они не выдерживают этой нагрузки. Их посыпают солью, поливают водой, и, к сожалению, они потом уничтожаются. Мы не такие богатые, чтобы делать дешевые вещи. Это касается и дорог, и застройки, и зеленых насаждений", - завершил мысль бывший замминистра.
