Как в Киеве заработать на перепродаже или аренде квартиры в новостройке
По оценкам экспертов, в 2020 году ожидаемая прибыль от перепродажи квартиры на первичном рынке столичного жилья может составить до 50%. Все зависит от формата жилья и его инфраструктуры.
Инвестиции в недвижимость позволяют защитить свой капитал от обесценивая, ведь за весь период строительства цена на киевские квартиры увеличивается в среднем на 20-25%. При этом, по итогам 2019 года, в некоторых объектах наиболее востребованных современных форматов жилья цена выросла более чем на 40%.
«На сегодняшний день более 80% всего существующего спроса сконцентрировано именно на объектах новых форматов жилья, в которых предусмотрено создание полноценного инфраструктурного комплекса. На фоне падения продаж по итогам 2019 года, именно современные многофункциональные ЖК продемонстрировали стабильный рост покупательской активности, который на 5-7% превысил показатели 2018 года», - отметила Анжелика Саакян, директор по маркетингу многофункционального жилого комплекса POLARIS Home&Plaza.
По ее мнению, в 2020 году уровень продаж в объектах новых форматов жилья может увеличится еще на 10-12%.
«Мы ожидаем, что по итогам 2020 года из-за растущего спроса на качественное жилье, разрыв между стартовой и финальной стоимостью квартиры в жилых комплексах форматов «город в городе», многофункциональных жилых комплексах и проектах live-work-play может составить в среднем 30-50%», - подчеркнула она.
Вложения в жилую недвижимость могут быть краткосрочными и долгосрочными. В первом случае инвестор покупает квартиру на этапе котлована по минимальной цене с последующей переуступкой перед сдачей, и получает прибыль от 30 до 50% за 1,5-2 года. В случае долгосрочной инвестиции, когда покупают недвижимость для сдачи квартиры в аренду, прибыль инвестора составляет 10-15% годовых, а возврат средств возможен через 7-10 лет.
Для того чтобы проинвестировать средства в столичную недвижимость нужно от 500 тыс. грн - за эти деньги можно приобрести 1-комнатную квартиру на окраине Киева. Больше 900 тысяч понадобится выложить за однушку с удобной инфраструктурой и транспортной развязкой.
Максимально выгодно вкладываться на старте продаж, когда застройщик предлагает минимальную цену квадратного метра. Конечно, в этом случае придется подождать окончания строительства, но за это время стоимость вашего актива автоматически будет повышаться по мере роста цены квадратного метра. При этом один из главных факторов успешной инвестиции - надежность застройщика. Отсутствие с ним каких-либо скандалов, незавершенных объектов строительства и техническая способность «вытянуть» проект высокой категории сложности. Это гарантия, что все будет достроено и выполнено качественно. В объекты таких компаний можно без страха инвестировать даже на этапе котлована, при этом заработать/сэкономить максимально больше средств.
Немаловажный нюанс для инвесторов: первый дом микрорайона всегда будет дешевле, т. к. при возведении следующих очередей очевидной становится концепция района, что сказывается на цене. Также квартиры на первом и последней этаже стоят меньше в среднем на 10%.
Кстати, при инвестиции в несколько квартир с типовой планировкой, инвестор дополнительно может сэкономить на дизайн-проектах. Причем, строительные компании, обычно получают доступ на объект, раньше сдачи дома в эксплуатацию. Это означает, что квартира будет готова раньше, чем официально будут выданы ключи.
Куда вкладывать
В какие ЖК лучше вкладывать средства, чтобы потом получать высокую прибыль от сдачи квартиры в аренду или ее перепродажи? Для покупателей сегодня важны выгодные условия приобретения квартиры, доступная рассрочка при минимальном первом взносе или же существенные скидки при 100-процентной оплате.
Кроме этого, на доходность инвестиций на первичном рынке влияет зональный фактор - месторасположение будущего ЖК. Чем ближе к центру города и лучше транспортная инфраструктура (близость к станциям метро), тем выше стоимость жилья, а вместе с ним и рейтинг квартиры.
Инвестор жилья на первичном рынке сейчас находится на пути «вдумчивой экономии». Его интересуют технологии строительства, используемые строительные материалы и их происхождение. Кроме этого, особое внимание взывают подключения к инженерным коммуникациям.
Плюс обращают внимание на наличие в жилье теплосчетчиков, которые сложно самостоятельно установить. В некоторых новостроях уже предусматривают конденсационные газовые котлы, рекуператоры воздуха, навесные вентилируемые фасадные системы, а в устройстве фасадов используют современные утеплители.
Рост стоимости коммунальных услуг приводит к использованию в ЖК таких современных дорогостоящих технологий, как панорамное остекление. Это внешне красиво и эффективно с точки зрения экономии бюджета арендатора.
Топовые строительные компании внедряют в своих ЖК дополнительные модные фишки: солнечные батареи, зарядные устройства для электромобилей, шумоизолляционные экраны во дворах.
«К 2025 году общее количество украинских новостроек, которые возводятся с использованием новейших инновационных технологий, может вырасти до 30%», - рассказывает Ольга Соловей, соучредитель «Украинского клуба недвижимости» (URE Club).
По данным эксперта, на начало 2019 года количество таких домов в Украине составляло не более 5-7%. Однако, застройщики Киева, Одессы и Харькова активно приобщаются к внедрению в своих проектах цифровых технологий PropTech.
При этом новые технологии в строительстве на 1/3 увеличивают себестоимость проекта. Инновации в строительстве прочно связаны с ростом конкуренции и очень часто рассматриваются застройщиком, как маркетинговое преимущество.
По словам Виктории Берещак, эксперта на рынке недвижимости 71,6% потенциальных покупателей жилья в новостройках считают цену главным критерием собственного выбора. В то же время 64,8% покупателей, прежде всего, обращают на расположение жилого комплекса и его близость к метро,?? более 54% интересуются имиджем компании-застройщика, а 34,1% - объектами инфраструктуры, создаваемой на территории ЖК.
Самые популярные сегодня на рынке недвижимости квартиры небольшой площади: смарт квартиры от 19 кв. м, однокомнатные - до 40-45 кв. м., двухкомнатные - 55-65 кв. м в комплексах эконом и комфорт-класса. Часто такое жилье полностью раскупается еще во время строительства.
Подытожим: на рынке недвижимости срок окупаемости квартиры до 8 лет считается весьма привлекательным, для этого необходимо:
- выгодно купить квартиру (на 15-20% ниже медианой цены);
- сделать функциональный ремонт в рамках инвестиционной привлекательности квартиры (на 20-25% ниже медианой цены);
- эффективно управлять процессом сдачи в аренду, получая максимальный доход при минимальной вакантности (до 5% в год).
