Спрос на ипотеку в России растет, просроченные платежи по ней - тоже
Снижение процентных ставок по ипотеке привело к всплеску покупательской активности. Дисциплина заемщиков при этом хромает - более 100 тысяч жилищных кредитов на 160 млрд рублей просрочены.
2016 год стал для России годом оживления ипотеки. Только за первые 9 месяцев спрос на жилищные кредиты по сравнению с прошлым годом вырос на 35% (до более чем 1 трлн рублей). В качестве главных причин эксперты называют снижение процентных ставок, стагнирующие цены на недвижимость и продолжение действия программы "Ипотека с господдержкой", которая распространяется на новостройки. В случае, если программа не возобновится в следующем году, ставки кредитов на первичное и вторичное жилье могут сравняться, однако едва ли они опустятся ниже двузначных показателей.
Ставка около 13%
Средняя ставка по ипотеке в России по состоянию на октябрь 2016 года, по данным портала Banki.ru, составляла 13,84% годовых. Средняя ставка на новостройки без господдержки находилась на уровне 13%, с господдержкой - около 11%, на вторичное жилье - 13,94%. Очередное снижение произошло две недели назад, когда Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизило ставки на 0,25% годовых, что было связано с уменьшением ключевой ставки Центрального банка (ЦБ РФ) до 10%.
Около половины рынка, по данным департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24, сегодня составляют программы с господдержкой, имеющие ставку ниже 12%. Государство частично компенсирует выбывающий доход банка с целью привлечения наибольшего числа покупателей на первичный рынок. Таким образом, власти пытаются оказать помощь строительной отрасли. Программа несколько раз продлевалась - в последний раз до конца 2016 года.
"Вторичка" в затишье
Пока о централизованном продлении ипотеки с господдержкой не сообщалось, однако Сбербанк уже заявил, что льготные ставки будут действовать и после 1 января 2017 года для клиентов, оставивших заявки до 31 декабря этого года. Отчасти поэтому спрос на первичное жилье пока значительно превосходит спрос на вторичное. Пока госпрограмма окончательно не завершилась, покупатели стремятся успеть ей воспользоваться.
Кроме того, как рассказал DW директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома, в условиях смягчения кредитно-денежной политики государством покупатели надеются на дальнейшее снижение ипотечных ставок вплоть до 10%. "Это ожидание привело к потере вторичным рынком жилья по осени около 15% покупателей".
В ВТБ 24 полагают, что, если госпрограмма не будет продлена в 2017 году, спрос на "вторичку" и "первичку", а также ставки по обоим сегментам начнут выравниваться. В АИЖК предсказывают, что всего в 2017 году будет осуществлено более 1 млн ипотечных сделок на сумму 1,7-1,8 трлн рублей (по итогам текущего года там ожидают около 900 тысяч ипотечных кредитов на 1,5 трлн рублей).
10% - уже счастье
Дальнейшая динамика процентных ставок связана как с политикой Центробанка в отношении ключевой ставки (ожидается, что он продолжит ее снижать), так и с инфляционными движениями (по различным прогнозам, инфляция в 2017 году может составить около 5%). Тем не менее, даже при самых благоприятных обстоятельствах, ставки по ипотеке в России едва ли смогут даже приблизиться к европейским и американским уровням (в единицы процентов) в обозримой перспективе.
Как отмечает Сергей Шлома, причиной тому "множество факторов: история России, довольно настороженное отношением граждан к рублю (в результате чего многие инвесторы предпочитают хранить деньги в иностранной валюте), инфляционные ожидания, стоимость нефти". К тому же, по его словам, российские банки в принципе не привыкли работать с низкими процентными ставками по кредитам.
"Для того, чтобы в нашей стране ситуация изменилась и ипотечная ставка приблизилась к европейским и американским аналогам, должны пройти десятилетия. Я могу сказать, что для нашего рынка ипотечную ставку в 10% годовых можно считать за счастье. При этом в других странах это грабительский кредит, на который никто не согласится", - говорит эксперт.
160 млрд рублей "просрочки"
Несмотря на общее оживление на ипотечном рынке, говорить о полном преодолении на нем кризисных явлений пока преждевременно, отмечает директор по развитию продуктов Объединенного Кредитного Бюро (ОКБ) Александр Ахломов. По его словам, определенный негатив вносит до сих пор нерешенный вопрос с владельцами валютной ипотеки: "Пусть ее доля в общем количестве займов крайне невысока, но влияние на портфель есть".
Также актуальной остается проблема хоть и невысокой, но растущей просроченной задолженности. Так, по данным ОКБ, максимальная доля просроченных ипотечных кредитов отмечалась во втором квартале 2016 года и составляла 3,78% от общего количества открытых ипотечных займов (всего чуть более 100 тысяч кредитов).
Дефолтными займами, платежи по которым не вносились 90 и более дней, считаются на сегодня около 40 тысяч кредитов или примерно 1,5% от общего числа открытых ипотечных займов. "В деньгах доля просроченной задолженности по ипотеке составляет 160 млрд рублей или 4,5% от общей суммы долга граждан по этому виду займов. На дефолтные займы приходится большая часть - 158 млрд рублей", - сообщил DW Ахломов.
