Снос незаконных застроек: станет ли Львов примером для других городов
Новости о начале сноса незаконных застроек во Львове вызвали немалый резонанс. Демонтажи львовских "беззаконок" - первые серьезные прецеденты в Украине. Особенно пристально к этому случаю стоит присмотреться местной власти Киева, который является не только лидером по строительству, но и лидером по незаконными застройкам.
В апреле во Львове была снесена 7-этажка на Лычаковской - она?? стала первой незаконной постройкой, которую не только суд разрешил снести, но ее и действительно снесли.
6 мая также во Львове, на проспекте Черновола, 67б снесли два этажа незаконной застройки. Мэрия Львова в 2004 году выдала разрешение на строительство на этой улице временного павильона. Застройщик вместо этого поднял капитальное двухэтажное сооружение. За что и поплатился - суд принял решение о сносе. Это стало вторым случаем законного демонтажа.
Опыт Львова - станет примером
Как во Львове удалось снести незаконную застройку? Судебные процессы для получения разрешения на этот демонтаж продолжались более 2 лет. А по словам мэра Львова Андрея Садового в целом судебные процессы вокруг этого объекта продолжаются с 2007 года.
Как объяснила в комментарии 24 канала руководитель направления "Строительство" Офиса эффективного регулирования (BRDO) Елена Шуляк, важно, что было наличие политической воли местных властей и идеальное совпадение оснований: объект построен на земельном участке, который предоставлялся для обслуживания индивидуального жилого дома, строился без разработки проектной документации, не было должным образом произведенных исходных данных и работы осуществлялись без проведения надлежащей экспертизы и без получения разрешительного документа. Кроме того, удалось установить непосредственного владельца строительства, к которому можно подать иск на компенсацию расходов за снос.
И, пожалуй, это главное: в доме не было продано ни одной квартиры и не было проблем с инвесторами. Это - идеальное стечение обстоятельств, которое создал прецедент. Повторение подобной ситуации маловероятно,
- считает Елена Шуляк.
Незаконные постройки Киева
По словам Елены Шуляк, по приблизительным подсчетам, в Киеве количество многоквартирных жилых домов, которые построены незаконно (то есть, имеют проблемы с оформлением строительства) превышает 70 объектов. А есть еще и более 200 "мертвых" недостроев.
В конце декабря 2014 года мэр Киева Владимир Кличко заявил о начале бескомпромиссной кампании по борьбе с незаконными застройками. И за 4,5 года эта кампания потерпела полное поражение - количество незаконных застроек на фоне популистских заявлений местных властей о борьбе с незаконным строительством только увеличивается.
Например, только за первое полугодие 2018 года их количество увеличилось с 67 до 71. Единичные случаи демонтажа, стоит отметить справедливости ради, все же происходили. Можно вспомнить о демонтаже 2-х этажей здания на Десятинной в 2015 году, "косметический" демонтаж ЖК "Мозаика" на Стратегическом шоссе в 2016. То есть - где-то происходит. Но системно - нет. Здесь стоит вспомнить о "доме-монстр" на Подоле, который уже стал едва ли не символом безнаказанности и безответственности,
- уточнила Елена Шуляк.
Предусмотрена ли ответственность
Теоретически, действующее законодательство предусматривает возможность сноса или демонтажа незаконного строительства, говорит эксперт. Но практические инструменты - отсутствуют. Среди основных препятствий, мешающих цивилизованному сосуществованию интересов инвестора, застройщика, власти и общества в вопросах застройки территорий:
- проблемность судебной системы Украины;
- отсутствие денег на реализацию решений по демонтажу незаконных застроек;
- неэффективность государственных подходов к решению проблем относительно организации застройки.
Откуда растут ноги у незаконных построек
Сама система организации застройки в Украине имеет системные недостатки на всех этапах, говорят аналитики. Соблюдение всех требований и прохождение всех процедур создают для бизнеса больше рисков, чем игнорирование законных требований. Это - системный парадокс украинского государства, объяснила Елена Шуляк.
По словам эксперта, процедура выделения земельного участка длится минимум 8,5 месяцев и не гарантирует заявителю в итоге получения этой земли под застройку. Выбранный участок может быть оперативно выделен другому лицу (часто связанному с властью), а затем - перепродана по двойной-тройной стоимости заявителю. И все эти 8,5 месяцев бесполезного ожидания бизнес несет убытки от простоя. Поэтому часто строительные работы начинают на еще не оформленной земле.
Получение разрешения на строительство - это отдельный вопрос. Несмотря на заявления ДАБИ о "прозрачности", процесс получения разрешения - процедура с очень высокими коррупционными рисками: в выдаче может быть отказано даже за одну грамматическую ошибку. А вот получить разрешение за взятку даже "задним числом", как утверждают участники рынка, - возможно достаточно просто. Поэтому для застройщика меньше рисков начать строительство без разрешения, а уже потом "договориться". Сама процедура их к этому подталкивает.
Достаточно часто недобросовестные застройщики, реализующие незаконные проекты, начинают реализацию квартир еще до получения разрешительных документов. А потом используют будущих владельцев квартир как своеобразный щит для защиты или таран "для пробивания" своих интересов. Так власть загоняется в угол противостояния не с незаконными застройщиками, а с законными инвесторами,
- отметила Елена Шуляк.
По мнению эксперта, чтобы привести ситуацию к цивилизованному состоянию, необходимо создать условия, когда бизнесу станет выгодно и удобно работать по закону. Необходимо изменить системные подходы, которые уничтожают интерес застройщиков к работе в правовом поле. Ныне действующая система не гарантирует бизнесу снижения рисков в случае соблюдения норм, наоборот - обход законов и договоренности с представителями власти несут меньше рисков. И тогда мы хотя бы перестанем накапливать проблемные застройки в наших городах. И появятся возможности для постепенного решения проблем незаконного строительства.
