Земельная реформа: как будет работать рынок земли в Украине
В Украине отменили мораторий на продажу сельскохозяйственной земли. Что изменится для граждан страны, и даст ли земельная реформа экономический эффект?
В ночь с 30 на 31 марта Верховная рада во втором чтении приняла закон, который должен открыть в Украине рынок сельскохозяйственной земли. Политики называют это событие историческим, однако эксперты считают, что радоваться рано, поскольку рынок земли в Украине будет действовать со значительными ограничениями.
Закон о продаже земли: удовлетворить всех?
Закон об открытии рынка земли, которого в Украине ждали почти двадцать лет, принимали долго и эмоционально. В Верховную раду он поступил на рассмотрение в октябре 2019 года. В первом чтении законопроект проголосовали в ноябре. Голосование сопровождалось протестами противников отмены моратория на продажу земли. Перед голосованием во втором чтении депутатам понадобилось два с половиной месяца, чтобы рассмотреть четыре тысячи правок.
Финальный текст документа за это время кардинально изменился. Эксперты объясняют это тем, что представители пропрезидентского монобольшинства из фракции "Слуга народа" и сам украинский президент Владимир Зеленский хотели удовлетворить интересы всех: начиная от фермеров и Международного валютного фонда (МВФ), заканчивая политическими оппонентами, поскольку в самом монобольшинстве голосов в поддержку закона не хватало.
В итоге документ приняли 259 голосами, причем поддержала закон только часть депутатов президентской фракции "Слуга народа". "За" проголосовали также представители оппозиционных фракций - "Голос" и "Европейская солидарность", а также депутаты из группы "Доверие". Против открытия рынка земли в Украине выступили депутаты из фракций "Батькивщина", "Оппозиционная платформа - За жизнь" и группы "За будущее".
Отсроченное предложение земли
Ранее законопроект предусматривал, что одному покупателю можно будет приобрести не более 10 тысяч гектаров. Согласно окончательной версии документа, в первые три года можно будет покупать не более 100 гектаров "в одни руки". И только с 2024 года - до 10 тысяч гектаров. С 2021 до 2024 год право на покупку земли будет только у физических лиц. Юридическим лицам покупать землю сельскохозяйственного назначения в этот период запрещено, они смогут покупать ее только с 2024 года. Предусмотрено преимущественное право арендатора на покупку земли, которую он арендовал и обрабатывал.
Запрещено продавать землю, находящуюся в государственной собственности. Именно на этом настаивала фракция "Европейская солидарность" и пообещала отдать свои голоса за законопроект только при условии, что на продажу государственных земель будет наложен мораторий. Банки не смогут покупать землю, однако могут быть собственниками земельных участков в пределах взыскания залога. Такие участки должны быть отчуждены у банка на торгах в течение двух лет. Цена продажи участков сельскохозяйственного назначения не может быть ниже их нормативной денежной оценки. Эта норма будет действовать до 1 января 2030 года.
Продажа земли иностранцам под вопросом
Напротив, не произошло изменений в вопросе предоставлении права иностранцам покупать землю: как говорится в финальной версии документа, иностранные компании и граждане не смогут покупать землю, пока этот вопрос не решится отдельно на референдуме. Кроме того иностранным гражданам запрещается покупка земельных участков в 50-ти километровой зоне от государственной границы Украины, независимо от решения референдума.
Не смогут покупать украинскую землю компании, владельцами которых являются граждане страны-агрессора. На данный момент в Украине страной-агрессором признана Россия. Также запрет распространяется на компании, акционерами или конечными бенефициарами которых являются иностранные государства, а также в случае, если невозможно установить бенефициарного владельца компании. Не будут иметь права на покупку украинской земли и компании, бенефициары которых зарегистрированы в офшорных зонах, а также компании из стран, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем, и компании под санкциями.
Покупка земли для перепродажи будет процветать?
Эксперт по земельным вопросам Киевской школы экономики Олег Нивьевский считает, что формально Украина выполнила требование МВФ относительно открытия рынка земли, и поэтому украинское правительство сможет рассчитывать на возобновление сотрудничества и деньги фонда. Он считает это "большим плюсом" закона. В то же время, анализируя детали, Нивьевский не скрывает своего разочарования. Он обращает внимание на то, что фактически Верховная рада продлила мораторий на продажу земли еще больше, чем на год, и создала условия для спекуляций с землей. "То, что юридическим лицам запретили покупать землю до 2024 года, приведет к тому, что сейчас физлица будут ее скупать для кого-то. Инвестиций фермерам это не принесет", - прогнозирует эксперт.
По мнению Нивьевского, такие спекуляции приведут к тому, что из-за ограниченного спроса на землю со стороны юридических лиц ближайшие четыре года владельцы земельных паев не смогут продать свою землю по рыночной цене и будут вынуждены отдавать свои земельные участки со значительным дисконтом. "Эффект от этого закона нулевой. Роста экономики не будет", - сказал DW Олег Нивьевский.
Кроме этого, эксперты опасаются, что спекулятивные скупки сельхозземли с целью перепродажи могут привести к тому, что землю перестанут обрабатывать. "Рынок будет серым, ведь не все, кто будет покупать, будут заниматься фермерством, а скорее купят на всякий случай с целью перепродажи и будут ждать увеличения цены на нее", - говорит эксперт по земельным вопросам Украинского клуба аграрного бизнеса Эллина Юрченко.
"Потерянный шанс" Украины?
Аналитиков, с которыми удалось пообщаться DW, смущает то, что норма о проценте концентрации земли "в одни руки" в пределах области, района и одной территориальной общины вообще исчезла из закона, а юридических лиц и иностранцев украинские депутаты отстранили от возможности купить землю.
Неоднозначное отношение к принятому закону продемонстрировал и известный в Украине инвестиционный банкир Сергей Фурса. На своей странице в социальной сети Facebook он отметил, что теперь в Украине "уйдет в прошлое нарушение базовых прав частной собственности, когда у человека собственность вроде бы и есть, но распоряжаться ею нельзя". В то же время принятый закон о рынке земли он называет "историей о потерянном шансе" Украины. По его словам, основной эффект от земельной реформы должен был заключаться в приросте банковского кредитования, которое бы привело к масштабному инвестированию в агросектор. Но, по его убеждению, украинские агроолигархи через своих лоббистов в Верховной раде выхолостили закон и земельную реформу.
"Кого банки смогут кредитовать теперь? Пулы физических лиц, каждый по 100 гектаров? В итоге если и будут кредиты, то минимальные. Не говоря уже о том, что запрет покупать землю иностранцам отсекает иностранные инвестиции, которые нам вроде бы и нужны", - написал банкир на своей странице в Facebook. Фурса считает, что принятый закон об открытии рынка земли в Украине нельзя назвать полноценной реформой.
