Продажа земли в Украине: как будут проводиться сделки
Одним из важнейших экономических событий последнего времени стало принятие парламентом закона, призванного открыть в Украине рынок земли. Если этот документ будет подписан президентом, то в силу он вступит не осенью нынешнего года, как планировалось ранее, а только летом 2021 года. Поэтому у государства и граждан есть время подготовиться к началу свободного оборота земель сельскохозяйственного назначения. Тем более, что в процессе купли-продажи земельных участков есть много нюансов.
В этом вопросе разбирались "Факты".
"Покупатель земли получает на руки оригинал договора купли-продажи, его копию и выписку из реестра о регистрации"
Где будет происходить купля-продажа земли, кто участвует в сделке, кто ее удостоверяет и регистрирует?.
"При каждой продаже и покупке недвижимости оформляется договор купли-продажи, - рассказала партнер юридического агентства "Абсолют", адвокат Ирина Земляная. - Договор купли-продажи земли - это нотариально заверенный документ, который содержит информацию о переходе права собственности на объект недвижимости от одного владельца к другому. Оформляется договор у нотариуса при заключении сделки.
После того как договор купли-продажи будет подписан сторонами и заверен, данные о новом владельце объекта недвижимости вносятся в электронный Реестр вещных прав. Это электронная база собственников недвижимости в Украине. Покупатель получает на руки оригинал договора купли-продажи, его заверенную копию и выписку из реестра о регистрации. Продавец получает копию договора на память.
Зарегистрировать собственность или другие права (аренду, сервитут, суперфиций, эмфитевзис и т. д.) на землю можно через местный центр предоставления административных услуг, который принимает документы для госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество, или у нотариуса, который оформлял договор купли-продажи земли. Именно после регистрации в Госреестре прав на недвижимое имущество возникает, изменяется или прекращается соответствующее право собственности", - подчеркнула Земляная.
И все же стоит уточнить, какие документы подтверждают совершенную сделку купли-продажи земли и насколько они защищены от подделки?
"Право собственности на земельный участок, приобретенный из земель частной собственности без изменения пределов участка, целевого назначения, подтверждается несколькими документами, - уточнила Ирина Земляная. - В первую очередь гражданско-правовым соглашением, то есть договором купли-продажи, а также информационной справкой (выпиской) из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Подтверждением права собственности является и выписка из Государственного земельного кадастра о земельном участке.
Договоры купли-продажи оформляются на специальном нотариальном бланке, заверяются подписью и печатью нотариуса. Каждый документ имеет свой индивидуальный регистрационный номер - с указанием даты и места проведения нотариального действия. Обязательно наличие подписей сторон, указанных в договоре купли-продажи земли.
От подделок на сто процентов никто не застрахован, но справедливости ради надо сказать, что такие документы встречаются довольно редко. Земля, можно сказать, бесценный ресурс, и стороны трепетно относятся к оформлению ее купли-продажи. Все сделки идут через нотариусов, которые, во-первых, работают только с оригиналами, а во-вторых, самостоятельно все проверяют по реестрам. Так что поводов насторожиться не так уж много: это предоставление дубликата или нотариальной копии, сделки, совершенные через товарную биржу, обращение взыскания через ипотеку, в том числе без решения суда. Все такие документы нужно тщательно проверять.
В Украине уже достаточно хорошо работают общедоступные ресурсы, в частности, Реестр прав на недвижимое имущество, Государственный земельный кадастр, Реестр судебных решений и другие. В них можно самостоятельно проверить большую часть сведений о земельном участке. Доступ к этим ресурсам платный, но цена умеренная. Тем более эти базы доступны в режиме online. В упомянутых реестрах должны отображаться текущие сведения о зарегистрированных правах, их обременения и другие подробности об участке.
Во всех проверках, конечно, помогают и нотариусы. Однако всегда лучше перепроверять документы с компетентным юристом, исключительная задача которого - обезопасить своего подопечного от возможных рисков и потерь", - подчеркнула Земляная.
"После открытия рынка земли сельхозназначения банки смогут принимать земельные паи в качестве залога для выдачи кредитов фермерам"
Новым законом введены ограничения на количество земли в собственности одного человека. Но кто и как будет поверять, сколько земель есть у одного человека?
"Согласно новому закону, один гражданин до 1 января 2024 года может иметь до 100 гектаров сельскохозяйственной земли, - сообщила „ФАКТАМ" советник юридической компании CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang Наталья Кушнирук. - Однако закон не предусматривает конкретных случаев, при которых будет происходить проверка количества земель у граждан. Данная проверка будет осуществляться в порядке, определенном Кабинетом министров Украины. Пока такой порядок еще не принят".
"Стоит отметить, что ограничение 100 гектарами не распространяется на земельные участки, приобретенные в собственность гражданами до 1 июля 2024 года, - уточнила Земляная. - Но общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности человека не может превышать 10 тысяч гектаров".
Авторы земельной реформы неоднократно заявляли, что теперь владельцы участков смогу получить банковский кредит под залог земли. Поэтому возникают вопросы: как именно владельцы земельных паев смогут взять кредит под залог участка и все ли банки будут предоставлять такие ссуды?
"Закон устанавливает ограничение на передачу земельных паев в залог, то есть в ипотеку, - сообщила Наталья Кушнирук. - Банки могут выдавать кредиты только под залог земельных участков, которые выделены собственникам паев в натуре. Это значит, что владельцы должны фактически переоформить свои паи на земельные участки с установленными границами до получения кредитов под их залог".
Есть и некоторые другие юридические нюансы.
"Согласно Земельному кодексц Украины, земельный участок может быть передан в залог только при условии присвоения ему кадастрового номера, - отметила Земляная. - После открытия рынка земли сельскохозяйственного назначения, то есть с июля 2021 года, банки смогут принимать земельные паи в качестве залога для выдачи кредитов фермерам.
До июня 2021 года Нацбанк изменит нормативные значения относительно земли, повысив коэффициент ее ликвидности. Это означает, что землю будут считать более ликвидным активом, то есть более привлекательным, ведь ее можно будет относительно быстро и выгодно продать. Кабинет министров Украины, в свою очередь, разработает и утвердит документы, которые будут регулировать деятельность банков в части оборота земель сельскохозяйственного назначения.
В связи с этим, какие именно банки будут предоставлять такие кредиты и на каких условиях, сможем увидеть только после открытия рынка земли. Хотя закон не устанавливает ограничений для банков. Все банки с украинской лицензией смогут брать земельные участки в ипотеку".
"Изъятие земли может происходить по решению суда или путем передачи права собственности на земельный участок банку"
Однако не стоит забывать, что взятый кредит нужно вовремя вернуть. А это не всегда получается сделать. Поэтому возникает вопрос: какова будет процедура изъятия земли банком в случае задолженности по кредиту?
"В случае задолженности по кредиту - в порядке обращения взыскания на землю как на предмет залога, в добровольном порядке, то есть по соглашению сторон, или в судебном порядке - банки смогут приобретать права собственности на залоговую землю, - рассказала Ирина Земляная. - По закону о рынке земли такие земельные участки должны быть отчуждены банками на земельных торгах в течение двух лет со дня получения права собственности. Такая норма позволяет погашать задолженность по просроченным кредитным обязательствам за счет залогового имущества, что также предусмотрено Законом Украины "Об ипотеке".
Если суммы, вырученной от продажи предмета залога, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, он имеет право (если иное не предусмотрено договором) получить сумму, недостающую для полного удовлетворения требования, с другого имущества должника", - отметила Земляная.
"Изъятие земли может происходить по решению суда, путем нанесения исполнительной надписи нотариуса на кредитном договоре, или во внесудебном порядке, то есть путем передачи права собственности на земельный участок банку", - уточнила Наталья Кушнирук.
