С. Костецкий: «Сейчас только камикадзе захочет купить новое жилье на стадии фундамента»
Пришел конец очередной строительной пирамиде в Киеве. Рухнул банк "Аркада", но проблемы с ее новостройками начались уже давно. О рисках покупателей квартир, которые внесли туда около 9 млрд грн, предупреждали еще год назад. Эксперты прогнозируют, что после банкротства "Аркады" рынок первичной жилой недвижимости в столице ждут новые долгострои и банкротства. Главная проблема нашего жилищного строительство в том, что и "Аркада", и многие киевские застройщики работали по одному и тому же принципу - привлекали средства покупателей за счет продажи квартир на одном объекте и за эти деньги достраивали другие дома. То есть, чтобы возвести новый дом, нужно было больше квартир продавать в новых проектах. Торговля "котлованами" была поставлена на поток. Эксперты прогнозируют, что дома "Аркады" могут передать другому застройщику, как уже было с объектами "Укрбуда", которые ушли "Киевгорстрою". О ситуации на столичном рынке жилья и аренды корреспонденту ГолосUA рассказал эксперт по рынку столичной недвижимости Сергей Костецкий.
- Сергей, бытуют слухи, что первичный рынок сегодня отправили в "локдаун"... Как вы оцениваете ситуацию на рынке столичного жилья с приходом осени?
- Сегодня ситуация на рынке столичной недвижимости катастрофическая. Банкротство "Укрбуда произошло в конце прошлого года, по поводу банкротства банка "Аркада" я предупреждал на протяжении нескольких месяцев, так и произошло. Это все меганегативно повлияло на рынок жилья в столице. Я не понимаю, почему государство не отреагировало. Да, были у них проблемные банковские залоги, проблема с ликвидностью самих активов. По крайней мере, государство об этом знало. Первым, кто отреагировал, был Кличко, мол, "я же знал, я же говорил, почему государство не спасло эту ситуацию". Появились какие-то непонятные комментарии по поводу того, что "Киевгорстрой" уже начинает не выполнять свои обязательства, не достраивает объекты "Укрбуда", медленно строит ряд жилых комплексов и т. д. Конечно, "Киевгорстрой" отреагировал на это, сказал, что это неправда. Однако, когда уже начинается такие разговоры начинаются, то, как говорится, не бывает дыма без огня.
- То есть, со счетов такую информацию сбрасывать нельзя...
- Да, если уже такое говорят и говорят конкретные люди, то могу всем посоветовать следующее: перед тем, как инвестировать в новое жилье, общайтесь не непосредственно с застройщиком, а с людьми, которые инвестировали в тот или иной объект. Они по-любому все знают, и они вам все расскажут. Повстречаетесь с этими инвесторами на разных форумах, в соцсетях. Если люди такое заявляют, и, безусловно, они не враги себе, то они говорят такое, когда уже есть реальные проблемы. Есть заявления, что инвесторов, условно говоря, "президент посылает", власти не идут на контакты и т. д. Честно говоря, я больше людям верю.
- Говорят, "Киевгорстрой" требует от инвесторов доплатить какие-то средства на достройку объектов...
- Это понятно, это классическая схема. Многие объекты "Укрбуда" ликвидные. Свои недостроенные объекты "Укрбуд" попродавал почти по себестоимости. Квартиры все раскуплены, соответственно, для того чтобы их достроить, нужны деньги. Это небольшая беда, однако люди не хотят инвестировать, говорят: "вот, мы уже купили, будем ждать". Поэтому сейчас недопонимание застройщика и инвесторов - это серьезная проблема, на которую надо обращать внимание. Соответственно, "Укрбуд", "Аркада", начало "Киевгорстроя" - можно представить себе этот масштаб. Это же не какая-то там маленькая компания обанкротилась, у которой небольшие проблемы. Это основополагающие монстры недвижимости всей Украины, которые сейчас находятся на каких-то непонятных стадиях.
- Как вы посоветуете поступать инвесторам?
- Договариваться с застройщиком. Во-первых, люди полностью утратили доверие к первичному рынку. Сейчас просто какой-то камикадзе захочет купить новое жилье на стадии фундамента. Даже на последней стадии строительства дома также нет гарантии того, что объект на 100% будет достроен, потому что на последней стадии строительства еще остаются все паевые взносы, "инженерка", лифты, ремонты и т. д. Если коробка стоит, это совсем не означает, что уже все. Это означает, что объект чуть-чуть больше построен, чем на этапе фундамента.
Есть масса прецедентов, еще с банкротства 2008-2009 годов, когда у нас экономический кризис был. Застройщику гораздо проще, честно говоря, объявить себя досрочно банкротом: до свидания. У людей был только один выход - диалог. Они все на себя оформили, вложили свои личные средства, привлекали банковские кредиты и т. д. Если сейчас люди не пойдут на диалог с застройщиком - с тем же "Киевгорстроем", если они начнут обращаться в средства массовой информации и рассказывать, допустим, что они не хотят дополнительно заплатить 2-3 тыс. грн за квадратный метр, то просто-напросто этот объект вообще не будет достроен, его аккуратно заморозят, и никто этим людям квартиры не даст, им придется самим создавать какое-то сообщество, вкладывать дополнительные деньги в эти квартиры и достраивать за свой счет. Поэтому, если застройщик предлагает инвестировать какую-то адекватную сумму за квадратный метр и дает какие-то определенные гарантии того, что дом будет достроен, моя рекомендация - соглашайтесь, заплатите эти деньги, по крайней мере, у вас будет квартира. Если застройщик ничего не предлагает, это сложный вариант. Самое главное - контролировать поток этих денег, потому что застройщик может взять деньги и перейти на какие-то другие объекты.
- Государство могло бы вмешаться в эту ситуацию с обманом инвесторов?
- Государство не то что могло бы вмешаться, ему нужно было вмешаться. То, что сейчас на рынке недвижимости происходит, это катастрофа. Такого никогда не было. Никогда в Украине не банкротились такие огромные строительные компании. Они реально большие, монстры. К ним было доверие населения. Единственные компании, кому можно было доверять, - это "Аркада", "Укрбуд" и "Киевгорстрой". Их банкротство, прежде всего, связано с государством. Все эти "конторы" ассоциировали себя с государством - "Аркада", "Укрбуд" и "Киевгорстрой" - 5-ая часть активов у них была государственная. То, что сейчас произошло, говорит о том, что государство на рынок недвижимости, грубо говоря, наплевало, людей кинули по факту, застройщики обанкротились. Однако здесь такая схема, как с банками, не пройдет. Банки банкротились - банкротились, и в итоге о них забыли. На рынке недвижимости такая схема не пройдет. На рынке жилья люди внесут не 50, не 60 тысяч долларов, не 200 тысяч гривен, здесь совершенно другие риски. И если государство так наплевательски будет относиться к этому рынку и срочно не вмешается и не поможет деньгами, понятно, что в бюджете это не заложено, то рынок недвижимости просто станет и станет не на месяц, не на два, а на долгие годы. Весь рынок недвижимости утратит доверие Украины, все перекинутся на вторичный рынок: дороже, но зато сразу. Люди другим застройщикам деньги не понесут. Если банкротятся такие монстры, то кто такие, другие застройщики? Соответственно, рынок просто упадет весь, начнутся массовые банкротства уже небольших компаний. Моя рекомендация государству - срочно вмешаться, стабилизировать обстановку не на уровне какого-то чиновника, а на уровне Президента и премьер-министра, чтобы действительно они взяли ситуацию под свой личный контроль. В общем, на рынке недвижимости сейчас все очень сложно, глобально конкретно и непонятно.
- Сергей, как вы считаете, будет ли осенью расти арендная плата в Киеве?
- На рынке аренды жилья до карантина было 30 тыс. предложений квартир в Киеве, сейчас - уже 50 тыс. С марта этого года рынок аренды вообще не работал, поскольку все агентства были на карантине. Сейчас рынок заработал, он стал в несколько раз больше, чем раньше. Много сделок по переездам - из больших квартир в меньшие по площади. Понятно, что сейчас на 100% идет рынок арендодателей, они договариваются с арендаторами, делают им скидку, уменьшают арендную плату и т. д. Особенно тяжело рынку аренды бизнес-категории. Там аренда стартует от 15 тыс. грн и выше, и цены на нее постоянно снижаются, потому что сложно найти клиентов. Рынок аренды квартир попроще себя чувствует, там даже цены растут. Квартиры от 8 тыс. грн в месяц в Киеве пользуются большим спросом. На одну такую квартиру, как правило, находится 10 желающих. Безусловно, есть на рынке аренды жилья в столице и дорогие, и дешевые варианты. В среднем самая суперпопулярная аренда в Киеве в ценовом диапазоне где-то от 7 до 10 тыс. грн. К примеру, на Троещине за 10 тыс. грн можно и двухкомнатную квартиру снять, в убитом состоянии можно и трехкомнатную квартиру там найти за эти деньги. Понятно, что есть трехкомнатные квартиры по 60 квадратных метров "хрущевки" и есть трехкомнатные по 120 квадратных метров, тут нельзя однозначно оценить стоимость аренды для таких вариантов. Есть арендная плата и 20 тыс. грн, и 40 тыс. грн, вариантов очень много. Чем дороже квартира, тем сложнее ее сдать. На квартиры, что выше 15 тыс. грн, клиентов поменьше. Понятно, что на квартиры подешевле спрос выше и сдать ее проще. Рынку аренды сейчас непросто, такого количества предложений аренды в Киеве никогда не было. Соответственно, сдать квартиру достаточно тяжело, люди переезжают из квартир большой площади в более маленькие. Арендодатели не получают то, что они хотят. Они идут во многих случаях на уступки, делают скидки, часть коммуналки на себя берут, лишь бы удержать арендатора. Я не думаю, что в осенний период будет какой-то бум. Все будет зависеть от мягкого, плавного выхода из карантина. Те, кто будет работать на удаленке где-то, будут работать дистанционно. Тех, кто из других городов раньше приезжал в Киев, будет меньше, они, соответственно, будут квартиры оставлять. Сейчас будет такое глобальное перемещение, если будет все восстанавливаться, бизнес-активность расти, будет стабильный курс доллара, то и рынок аренды будет восстанавливаться. Если все будет не очень хорошо, будет расти безработица, например, то и рынок аренды будет чувствовать себя неустойчиво. Это глобальные факторы. Выход из карантина был в июне-июле, все думали лето переждать, а потом все будет хорошо, сейчас посмотрим, что из этого получится.
