Сколько будет стоить участок после открытия рынка земли
Согласно окончательной версии закона, который парламент принял 31 марта 2020 года, в первые 2,5 года после открытия рынка земли - с 1 июля 2021 года - можно будет покупать не более 100 га в одни руки, а затем - до 10 тыс. га.
Отмечается, что инвестиции в землю и ценообразование на нее в будущем станут четко коррелировать с оценкой рентного земельного дохода, так как земля -?? это ярко выраженный рентный актив.
На рентную модель ценообразования актива в виде земли влияют два базовых фактора: альтернативная доходность (как правило, это либо банковский депозит, или ставка по государственным ценным бумагам) и мультипликатор рентного дохода (аренды) на определенное количество лет. В развитых странах период расчета мультипликатора составляет до 20 лет.
В предыдущие годы уже были попытки моделировать ценовой диапазон. Сейчас базовые факторы изменились: ставку доходности следует принимать на уровне 10%, а мультипликатор - на срок до 15 лет (с учетом рисков).
Средняя ставка аренды земли в Украине колеблется в диапазоне 1700-2000 грн за га, то есть стартует от $ 60. В прогнозах Кабмина на 2024 фигурирует показатель в 4000 грн, что с учетом девальвации может составить в два раза больше.
"По методу альтернативной ренты получаем ориентировочную стоимость земли в диапазоне $ 600 (на старте рынке) - $ 1300 (в 2024 г.). По методу капитализации ренты и ценового мультипликатора: $ 900 на старте и $ 1900 в 2024-м на этапе зрелого рынка. В любом случае речь идет о суммах, которые называют некоторые эксперты, измеряя цену на наш чернозем десятками тысяч долларов" - говорится в материале.
К моменту полного открытия рынка земли цена на пашню будет дисконтироваться за счет рисков серых схем и определяться, исходя из метода капитализации арендной платы, который максимально подходит фермерам и агрохолдингам (в части заключения договоров с условием). После 2024 года, с приходом крупных инвесторов (кто захочет купить около 100 тыс. на 10 структур), доминировать будет метод альтернативной ренты.
Большие инвестиции в чернозем в Украине появятся только на зрелом этапе рынка, то есть после 2025
Эффективность их будет определяться целостностью массива земли от ста гектаров, цельным клином, то есть цена входного билета на этот рынок составит от $ 100 тыс.
