Уроки собственности: Многоквартирный дом похож на автобус, который пассажиры купили вскладчину
В жизни каждого законопослушного гражданина всегда хватает начальников. Начальники учат нас жить, куда и как нам идти, и что делать. Их много на предприятиях, в любом государственном учреждении, в гостиницах и на партийных собраниях. Что же касается наших многоквартирных домов, в которых мы живем, то тут начальников нет, потому что есть много хозяев.
Управитель или же, по-простому, домоуправ многоквартирного дома - никакой нам не начальник и начальником быть не может. Приказывать совладельцам или распоряжаться их общей собственностью он не имеет право. Управители лишь наемные работники, которых наняли совладельцы.
Многоквартирный дом похож на автобус, который пассажиры купили вскладчину. Пассажиры нанимают водителя, который по ходу движения должен следить не только за дорожной обстановкой, но и за техническим состоянием этого средства передвижения, за чистотой в салоне и запасом горючего.
Водитель автобуса не может быть нашим командиром. Не надо приписывает ему роль полководца, который ведет нас к победе. Не надо сбрасывать ответственность за свою собственность на кого-то другого - ничего хорошего для нас из этого точно не получится.
Распоряжаться многоквартирным автобусом могут только его пассажиры. Только те, кому принадлежит общее имущество. Совладельцы многоквартирного дома должны договариваться между собой и согласовывать все свои действия по его содержанию и ремонту.
Решения могут приниматься разными способами: первый способ, когда такие решения принимают непосредственно самими совладельцами; второй - совладельцы могут передать часть функций по содержанию дома управителю; третий - мы можем создать ОСМД, с передачей ему всех управленческих функции. Правда, в данном случае о передаче, как таковой, речь идти не может, потому что ОСМД это и есть сами совладельцы, а передавать что-то самим себе нормальные люди не могут. Если у вас есть автомобиль, то передать самому себе право сесть за руль вы не можете - оно уже у вас есть. А вот нанять управителя-шофера - это всегда пожалуйста.
Так кто такой управитель и как он управляет?
Может ли быть управителем ваш уважаемый сосед дядя Саша или же его жена тетя Люся? Нет. Управителем дома может быть только частный предприниматель или юридическое лицо, потому что управление это услуга, а услугу могут оказывать лишь субъекты предпринимательства. Нам остается лишь надеяться, что нам повезет и это будет специалист, который профессионально окажет услуги по управлению нашим домом.
Предприниматель становится управителем только после того, когда подпишет договор со всеми совладельцами многоквартирного дома. Никакого другого способа не существует, никаких ограничений здесь нет и никакая «аттестация» этому помешать не может. Кого мы выберем, тот и будет.
Текст договора изобретать не надо - его форма четко прописана в законе. Запомните главные его особенности: совладельцы одного дома заключают один договор с одним управителем на один год. Договор один, но одновременно от имени всех совладельцев многоквартирного дома. Новый владелец вашей квартиры, если вы ее продадите, автоматически становится частью коллективной стороны договора с управителем. Ничего заново подписывать не надо.
Решайте на своем собрании, кого вы будете нанимать себе управителем, обговаривайте условия договора и стоимость этой управленческой услуги - это ваше прямое право. Приняв решение, подписывайте все протокол собрания. А вот договор от имени всех совладельцев может подписать только уполномоченное лицо, которому вы это доверите. И лишь в случае, если совладельцы не смогут договориться, только тогда управителя им будет выбирать городская власть. А уполномоченным лицом, в этом случае, может быть, например, мэр, который от имени совладельцев и подпишет такой договор.
Что может делать управитель? - это хороший вопрос.
Чтобы защитить нас от самодеятельности со стороны управителей, закон жестко ограничивает поле деятельности этих наемных лиц. Совладельцы определяют границы функций управителя и могут предоставить ему дополнительные возможности. Для этого мы должны принять на собрании соответствующее решение, например: разрешить управителю сдавать в аренду или переоборудовать общие нежилые помещения, или накопить денег на утепление нашего дома. А если вдруг управителю захотелось накопить деньги для текущего ремонта подъездов, то для этого он должен обратиться к совладельцам с предложением собрать собрание, и уже совладельцы будут принимать решение разрешать ему подобную операцию или нет. И только на основании нашего решения управитель обязан будет открыть отдельный счет в банке, на который и будут поступать «накопительные» деньги.
Только эти деньги управителю принадлежать не будут - они являются исключительно нашей собственностью. И только мы можем ими распоряжаться. Как это происходит в действительности мы пока говорить не будем. Прибережем этот «пряник» на потом.
Главное - не забывать о функциях шофера. Мы шоферу поручили в течение года лишь управлять автобусом, но маршрут мы выбираем самостоятельно. Совладельцы могут только выслушать мнение управителя, как специалиста, о состоянии нашего дома, а уж принимать решение мы будем самостоятельно. А по окончании договора мы с вами оценим работу управителя: если понравится нам - продлим его еще на год, а если нет, то выберем себе другого или создадим в доме ОСМД.
Игорь Пепель - член ОО Ресурсный центр ОСМД «Добробут» г. Терновка
СПРАВКА:
Общественная организация «Ресурсный центр содействия созданию ОСМД в г. Терновка и энергоэффективности жилья «ДОБРОБУТ» готова помочь вам разобраться во многих вопросах жизнедеятельности вашего дома. Мы очень хотим, чтобы у нас в Терновке были крепкие дома и ответственные граждане! Именно с дома начинается Родина и формируется ответственный гражданин.
Вопросы можно задавать по телефонам:
Прохоренко Наталья тел. 050 6079610
Грекова Наталья тел. 0509108242
