Как работает схема двойных перепродаж квартир в новостройках
У украинцев, мечтающих обзавестись квартирой в новостройке, может появится дополнительная гарантия того, что их не обманут недобросовестные застройщики.
Сейчас, по оценкам экспертов, около 85% квартир в новостройках оформляются по договорам купли-продажи имущественных прав. Причем, случаи двойных, а то и тройных продаж имущественных прав на одну и ту же квартиру в строящемся объекте, нередки.
По данным юриста киевского офиса компании Dentons Анжелики Ливицкой, в "группу риска" входит порядка 20% всех сделок.
Порой дело даже не в злом умысле продавца, а в его банальной халатности или профнепригодности. Дело в том, что такие сделки, в отличие, к примеру, от тех, что оформляются через целевые облигации или Фонд финансирования строительства, фиксируются только в журнале отдела продаж. "Был случай, когда в компанию пришел новый руководитель отдела продаж и начал вести свой журнал, и заново продавать все квартиры в доме", - привела пример Ливицкая.
Оформление без "сюрпризов"
Попытки заменить столь несовершенный механизм на другие, более защищенные - те же целевые облигации или ФФС - на рынке не прижились, прежде всего, потому, что они удорожают квадратные метры для конечного покупателя на 2-5%.
"На сегодняшний день нет ни одного механизма, который мог бы абсолютно защитить инвесторов, даже облигации или ФФС недостаточно надежные. Поэтому нужно как можно скорее узаконить норму, которая бы прописывала обязательную регистрацию прав собственности на объекты, которые будут построены в будущем", - отметила руководитель направления "Строительство" BRDO Елена Шуляк.
Эксперты BRDO разработали и предложили на обсуждение общественности законопроект "О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно защиты прав собственности на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем". Его планируют внести в Верховную Раду через депутатский корпус в ближайшие месяцы.
Документ делает невозможными двойные перепродажи или незаконное изменение технических характеристик дома. Прежде всего, он предусматривает регистрацию прав собственности на эти объекты, которая будет проходить в три этапа. На первом застройщик/заказчик строительства регистрирует весь объект, создавая запись на каждую квартиру. На втором на инвестора-покупателя перерегистрируется запись о конкретной квартире в реестре. И наконец, после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию происходит изменение статуса "право собственности на объект недвижимого имущества, будет построен в будущем" на статус "право собственности на объект недвижимого имущества".
"Надо использовать лучшие мировые практики. Германия и Литва пошли по пути регистрации прав инвесторов так как все остальные механизмы они уже использовали, а этот прост, понятен и самый эффективный. Внести в реестр данные о строящемся объекте можно только при полном пакете разрешительных документов, прописав, в том числе, этажность и количество квартир. Тогда не будет соблазна внести данные о 50 квартирах, а попытаться продать 150", - отметил UBR.ua партнер Ukraine Turnaround Real Estate Fund, участник Ukrainian Building Community Сергей Овчинников.
Также законопроектом предлагается уменьшить государственную пошлину за нотариальное удостоверение договоров отчуждения застройщиками нового недвижимого имущества. Сейчас этот размер немаленький - 1% от суммы договора. Предлагается уменьшить его до 170 гривен. Налогом строящиеся объекты недвижимости не будут облагаться, несмотря на то, что запись о правах на них внесена в Реестр вещных прав.
Без права на ошибку
Анжелика Ливицкая отметила, что механизм регистрации прав на строящиеся квартиры должен быть прописан максимально тщательно. "Все три момента - юридический, технический, налоговый - нужно выписать безупречно. Любая ошибка может стать роковой для в целом прогрессивной инициативы", - отметила Анжелика Ливицкая.
Самым сложным аспектом эксперты считают технический: как будет администрироваться реестр, к примеру, в случае, если закончился срок аренды земельного участка, а дом еще не построен, под каким адресом будет внесен строящийся дом, как оформлять объединение квартир или наоборот перепланировку из трешки в однокомнатные и т. д.
Начальник управления нормативно-правового обеспечения госрегистрации департамента гражданского, финансового законодательства и законодательства по вопросам земельных отношений Минюста Анатолий Лещенко убежден, что логичнее строящийся объект регистрировать с кадастровым номером земельного участка.
"Очень часто, особенно за городом, новые дома, а то и кварталы вырастают на земельных участках, где еще не проложены улицы, и уж тем более им не даны названия. Поэтому зарегистрировать дом, который будет построен, сразу с адресом не всегда возможно. Кадастровый номер участка решит эту проблему", - считает Лещенко. Чтобы тщательно продумать все нюансы, законопроект сейчас широко обсуждается с профессиональной общественностью.
