Продажа земли сельхозназначения в Украине: как это будет происходить
В Украине с 1 июля начал работать рынок сельскохозяйственной земли. Кто сможет ее купить и по какой цене, выясняла DW.
С 1 июля в Украине можно покупать, продавать или завещать земельные участки сельскохозяйственного типа. Ранее это было невозможно из-за моратория на продажу, который действовал в Украине с 1992 года. Сначала запрет аргументировался отсутствием инфраструктуры для внедрения рынка, а впоследствии - необходимостью защиты фермеров. Впрочем, как заявил в конце мая 2021 года президент Украины Владимир Зеленский, за время действия моратория было незаконно присвоено около пяти миллионов гектаров государственных угодий и образовался теневой рынок обращения земли без уплаты налогов и соцгарантий для населения. DW опросила у экспертов, как будет функционировать рынок, что изменится и вырастет ли цена на землю.
Поэтапная земельная реформа и много запретов
Земельная реформа будет происходить поэтапно. На первом этапе, с 1 июля 2021 года, земли сельскохозяйственного назначения могут покупать только физические лица-граждане Украины. При этом в течение первых трех лет можно будет купить не более 100 гектаров в одни руки. Второй этап начнется 1 января 2024 года - тогда получат возможность покупать землю и юридические лица, но при условии, что они созданы и зарегистрированы по законодательству Украины, а учредителями являются только граждане Украины. Тогда же разрешат покупать до 10 000 гектаров.
По закону, запрещено продавать землю, находящуюся в государственной собственности. Также не смогут покупать землю иностранные компании и граждане, пока этот вопрос не решится на референдуме. При этом, независимо от решения референдума, иностранцам запрещается покупка земельных участков в 50-километровой зоне от госграницы Украины.
Не смогут покупать украинскую землю и компании, владельцами которых являются граждане "страны-агрессора". На данный момент такой страной признана Россия. Также запрет распространяется на компании, если невозможно установить их бенефициарного владельца или если он зарегистрирован в офшорных зонах.
Не смогут покупать землю и банки, однако им разрешено быть владельцами земельных участков в рамках взыскания залога. Такие участки банк должен продать на торгах в течение двух лет.
Купить или продать землю можно онлайн
Быстрее и легче всего продать землю можно через онлайн-аукционы, хотя туда выставляться земли будет мало, поскольку многие владельцы - пожилые люди, отмечает эксперт по земельным вопросам "Украинского клуба аграрного бизнеса" Эллина Юрченко. "Другой путь - это поход к нотариусу. Если владелец земли решит продать землю арендатору, то они смогут заключить соглашение за один день. Ведь, по закону, арендаторы получат преимущественное право на покупку земли, которую они арендовали и обрабатывали", - объясняет Юрченко.
Если земля продается другому лицу, то процедура займет около двух месяцев, ведь надо будет зарегистрировать намерение продажи в реестре прав и проект соглашения с условиями купли-продажи, отмечает эксперт. "Затем нотариус сообщит арендатору о продаже, и тот будет иметь месяц на встречные предложения владельцу. Если же пытаться обойти арендатора, например, поставить высокую цену, но продать другому лицу по более низкой, то суд признает покупателем арендатора. Такая махинация легко отслеживается, поскольку расчет во время купли-продажи земли должен происходить в безналичной форме", - говорит она.
Потенциальные риски рынка земли
Перед открытием рынка собственники земли должны проверить информацию в реестрах - зарегистрирован ли участок в государственном земельном кадастре и реестре прав, отмечает Юрченко. "Если этого не сделать, то претендовать на землю сможет кто-то другой. В частности, после 2025 года эта земля перейдет в коммунальную собственность. Конечно, можно через суд восстановить право, но лучше заранее проверить регистрацию", - объясняет эксперт.
Также Юрченко советует проверить, совпадают ли площади земельных участков в реестрах. "От этого зависят сроки продажи земельного участка и реализация преимущественного права на покупку", - отметила она.
Бояться того, что с открытием рынка простые украинцы останутся без земли, не стоит, ведь даже когда действовал мораторий, богачи и так ее скупали, убежден профессор Киевской школы экономики и эксперт по земельным вопросам Олег Нивьевский. "В частности, можно было арендовать землю на 50-200 лет. Кроме того, обойти мораторий можно было путем обмена. Например, участок в пару соток обменять на участок в несколько гектаров с доплатой", - говорит он в разговоре с DW.
Выше цена и доступ к кредитованию
По расчетам Киевской школы экономики, в ближайшие несколько лет после открытия рынка земли Украина получит благодаря этому около двух миллиардов долларов, то есть полтора процента роста ВВП. Это - довольно много для аграрного сектора, считает Нивьевский.
Землевладельцы же, кроме права свободно распоряжаться имуществом, получат ряд других возможностей, уверен эксперт. "Наконец землю можно будет использовать в качестве залога для кредитования. Это откроет возможности фермерам, которым не хватает финансирования. Или можно будет взять кредит, если человек имеет пай и захочет открыть, например, кофейню", - объясняет он.
Но самое главное - рынок будет способствовать росту цены как продажи, так и аренды земли, отмечает Нивьевский. "В ожидании запуска рынка стоимость земли выросла в четыре раза за последние пять лет", - отметил он.
Однако сразу с 1 июля цена почти не возрастет, поскольку, по оценкам "Украинского клуба аграрного бизнеса", лишь 2,5 процента владельцев земли хотят ее продать, уверена Юрченко. "Стоимость земли оценивается по нормативной денежной оценке, которая сейчас в среднем составляет 27,5 тысячи гривен за гектар. Стоимость зависит от региона и качества земли - где-то 20 000, а где-то - 40 000", - объясняет она. А вот с 2024 года, когда к покупке допустят юридические лица, стоимость земли вырастет на 30-40 процентов, прогнозирует Юрченко.
Впрочем, министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко убежден - после 1 июля средняя стоимость гектара земли будет колебаться в пределах 50 000 гривен.
Недопуск иностранцев выгодный агрокомпаниям
Если бы допустили к рынку иностранные компании, то стоимость земли выросла бы существеннее в связи с более высокой конкуренцией, уверена Юрченко. "Сейчас же закон вышел популистским. Ведь ограничения в 100 гектаров в одни руки можно обойти. Владелец агрокомпании потенциально может скупить больше земли через посредников - родственников, работников", - говорит она.
Схожее мнение имеет Нивьевский, который отметил, что из-за такого ограничения земля будет недооценена. "Кроме этого, при отсутствии иностранцев будет меньше зарубежных аграрных технологий и практик. Недопуск иностранцев выгоден в первую очередь тем, кто уже работает в агросекторе. Я думаю, к вопросу рынка земли не скоро вернутся, поскольку Зеленскому невыгодно выносить вопрос на референдум из-за потенциального негатива избирателей", - спрогнозировал он.
