Спровоцирует ли новый закон о долевом строительстве рост цен на недвижимость?
Иметь собственное жилье - нормальное желание любого человека. К сожалению, по разным причинам не все могут его осуществить. Зачастую причина этого банальна, отсутствие денег. Но, даже если они у вас есть, это не гарантирует, что вы своевременно поселитесь в приобретенной вами комфортной квартире. За последние годы факты обмана вкладчиков застройщиками приобрели просто массовый и ужасающий характер. Количество обманутых аферистами людей, которые расстались со своими накоплениями, но так и не получили взамен жилье, точно не известно, но можно быть уверенным оно исчисляется десятками, если не сотнями, тысяч. Фактами, когда строительная компания начала строительство жилого дома и прекратила свое существование на той или иной стадии работ, уже никого не удивишь. Проблема набрала такой масштаб, что ее пытаются решить на законодательном уровне.
Законодатель на страже интересов застройщика
При усиленном лоббировании властей Подмосковья был подготовлен и принят новый закон о долевом строительстве. Он содержит в себе действительно серьезные изменения, которые должны гарантировать соблюдение интересов застройщика. По мнению специалистов, действительно, описанные в нем механизмы и инструменты обеспечат тройную степень защиты от недостроя человеку, который решился расстаться со своими деньгами ради приобретения квартиры. Закон, за исключением ряда его норм, начнет действовать с начала 2017 года. И сейчас эксперты пытаются определить, насколько нововведения повлияют на себестоимость строительства жилья. Одно из главных требований нового закона состоит в том, чтобы уставной капитал организации, взявшейся за строительство объекта, был не менее 4% от его стоимости. Норма действительно актуальна, поскольку ранее за строительство многоэтажки могла взяться фирма с уставным капиталом, которого хватит разве что на одну входную дверь. В сумме, считают специалисты, это обойдется отрасли примерно в 50 миллиардов рублей и, вероятнее всего, в этом процессе мелкие застройщики будут вынуждены уйти с рынка, освободив место более солидным и крупным.
В цепочке дольщик - застройщик появится еще одно звено
Риски, связанные с возможностью банкротства застройщика или срывом сроков сдачи жилья в эксплуатацию, предполагается устранить с помощью банковской системы. В банке, который выдал кредит застройщику на осуществление строительства, открываются специальные эск-роу счета, на которые будут поступать полученные от дольщиков в счет уплаты стоимости квартир деньги. Это делается для точного учета и блокирования средств от финансовых махинаций. К застройщику они могут попасть только после того, как он полностью завершит строительство жилья в заявленном объеме и качестве. На суммы, находящиеся на эск-роу счетах будут начисляться проценты, размер которых устанавливается кредитным договором.
Таким образом дольщик получает дополнительную защиту с банковской гарантией того, что его деньги останутся в сохранности до того момента, когда он станет официальным собственником новой квартиры. Правда, внедрение этих, безусловно положительных и своевременных, нововведений, вероятнее всего, повлечет удорожание первичного жилья на 20%. Здесь необходимо отметить, жесткое требование по открытию эск-роу счетов будет введено не сразу и только по отдельным банкам, а абсолютно востребованной эта система станет лет через пять.
Новые гарантии для дольщиков
Помимо банковских гарантий, измененный закон внедряет еще ряд требований, направленных на надежность вложения средств дольщиков. В частности, будет сформирован специальный фонд, наполнять который будут застройщики путем перечисления туда обязательных взносов. Их размер составит около 1% от указанной в утвержденной должным образом проектной документации стоимости строительства объекта. Фонд начнет функционировать уже с начала 2017 года. Не исключено, что он может получить статус государственной страховой компании. Вероятнее всего, этот вопрос будет рассмотрен на предстоящей осенью сессии Госдумы.
Изменения, внесенные в редакцию ранее действовавшего закона о долевом строительстве, предусматривают также такой момент, как создание единого реестра всех застройщиков, которые для возведения объектов привлекают личные средства граждан. При этом, вести его будет орган исполнительной власти федерального уровня. Удивительно, что эта, очевидная для любого специалиста, мера принята только сейчас. Но, как говорится, лучше поздно, чем еще поздней. Таким образом, потенциальный покупатель жилья сможет с помощью реестра установить насколько надежным и добросовестным является застройщик, у которого он собирается приобрести квартиру. Полагают, и с этим можно согласиться, что множество аферистов, ранее работавших в сфере жилищного строительства, исчезнут именно на этой стадии.
Итоги, которые ожидаются от внедрения изменений в закон
Дольщики, безусловно, смогут вздохнуть с облегчением. Надежность сохранности средств, вложенных ими в приобретение новой квартиры, поднята на несопоставимо более высокий уровень. Законодатель предоставил им тройной защитный контур.
Застройщиков радует следующее. Если ранее средства дольщиков могли направляться исключительно на возведение жилых объектов, то теперь они могут также использоваться на строительство прилегающей к ним инфраструктуры, которая имеет социальное значение. В частности, это школы и детские сады.
Большинство аналитиков сходятся на том, что в результате принятых нововведений себестоимость возведение жилья вырастет более чем на 20%. То есть, все полученные дольщиком гарантии будут оплачены за его счет, но, наверное, действительно лучше заплатить немного больше, чем потерять все.
Все участники строительного рынка сходятся также в том, что новый закон вынудит всех застройщиков приспособиться к его требованиям, и полностью изменить экономику своих проектов.
