Обвал цен на недвижимость: Чего стоит ожидать в 2016 году?
Впервые за многие годы экспертам наконец удалось достичь единогласия в вопросах, связанных с ценой за квадратный метр жилья в Российской Федерации. Стоимость, по их убеждениям, будет падать до тех пор, пока цены на нефть не обретут положительный оттенок и вновь пойдут вверх. Давайте попробуем проанализировать, действительно ли это совпадает с правдой, и как обстоят дела на самом деле.
Подошедший к концу 2015 год наглядно показал всем, что стоимость жилья не обязательно должна только повышаться, вполне может быть и обратная этому ситуация. В Росстате уверены, что, начиная со второго квартала указанного года цена, впервые за многие годы начала медленно, но уверенно ползи вниз. Падение случалось и раньше, но в годы кризиса, когда доллар и рубль находились в постоянной конфронтации. В особенности это чувствовалось в 1998-99 и 2008-08 годах. Если проводить рублевое измерение, то становится ясно, что в предыдущие годы цены падали, но незначительно. Ситуация, как уверяют всех эксперты, на сегодняшний день зашла немного дальше. Скорее всего, развитие и в наступившем году будет происходить по принципиально иному сценарию. Во всяком случае будет так до тех пор, пока доходы населения не могут обеспечить стабильную покупательскую способность, а цены на нефть продолжают колебаться и демонстрировать на биржевых торгах волатильность.
На сколько подешевеет?
Вполне резонный вопрос в сложившейся ситуации. Можно сказать точно: подешевеют точно и, возможно, не один раз. Конкретные цифры, однако, озвучить не так просто, но результаты 2015 года говорят лишь о том, что удешевления избежать не удастся уж точно. К примеру, по подсчетам осуществленным Росстатом, Москва и Санкт-Петербург остались единственными регионами России, где жилье даже немного поднялось в цене. Большинство риелторов отказываются соглашаться с этим утверждением. В большинстве своем, экспертные оценки указывают на то, что в среднем российское жилье подешевело на 10 - 15% в рублевом эквиваленте, а также на 40% в долларовом. Специалисты такую разницу в подсчетах объясняет каждый по-своему. Но ключевая версия, которая не вызывает особых разногласий звучит так: в основном, жилье на данный момент дешевеет не явным образом, а за счет того, что владельцы назначают скидки. То есть, в частных объявлениях существенно цифры не поменялись. Риелторы объясняют, что если вам сейчас захочется продать свою квартиру, то сделать это без дисконта хотя бы в 10% попросту невозможно и средневзвешенная скидка может увеличиваться. Все зависит от того, как будут обстоять дела в экономике.
Бытует распространенное мнение о том, что в черте Москвы в 2016 году жилье просядет к декабрю в цене даже сильнее, чем, в среднем, по общероссийским показателям. Дело в том, что в Москве в 2015-м сложился значительный переизбыток предложений. На рынок постепенно выходят жилые комплексы, которые планировались к открытию еще три года назад, но по разным причинам данные сроки были перенесены. В то время никто и не мог себе даже в страшном сне представить, что нефть может опускаться ниже 40 долларов за баррель, а за один доллар вам дадут 70 рублей. Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литенецкая уверяет, что в московском региона на сегодняшний день на продажу выставлено небывалое количество квартир, что бьет все рекорды предположений. Речь о более чем 117 тысяч жилищных площадей (25,4 тысячи на черту столицы, 83 тысячи на
Подмосковье и до 10 тысяч в Новой Москве). Прирост предложений в столице составил рекордные 48%, при том, что в Подмосковье - лишь 1%. Такого не было уже достаточно давно. Но проблема в том, что спрос неудержимо падает именно в Москве, а в области, из-за демократичности и доступности цен для рядовых граждан, не перестает подыматься.
При сегодняшних ценах на нефть и приблизительно такой же экономической ситуации уже в следующем году жилье в Москве, в среднем, может просесть в цене еще на 10 - 15%, что в совокупности даст до 30% со знаком «минус» с начала кризиса. Не исключено, при этом, что падение цен будет отмечено явностью и прозрачность. Ценники начнут переписывать не только на словах, но и объявлениях, выводя тенденцию «на-гора». Естественно, даже здесь имеются свои нюансы. Оставшийся спрос на жилье во многом был «привязан» к программе льготной ипотеки. Будет ли она каким-то образом продлена, пора окончательно решать уже сейчас, но делать этого никто пока не торопиться. Михаил Мень, министр строительства и ЖКХ, утверждает, что программа правительства уже дает первые плоды, но это еще придется высчитать в годовых масштабах, также важным аспектом является снижение ставки Центробанка, от которой зависят проценты по взятым у банков задолженностям.
Когда цены снова вырастут?
И снова хороший вопрос. Эксперты уверены, что динамика цен за квартирную квадратуру в России едва ли не кровно связан с нефтью. Когда движение стоимости черного золота вверх станет отчетливым и стабильным, то можно ждать, что уже через полгода тоже самое произойдет и с жильем. Тенденция пока не проглядывается, ведь нефтяные цены оставляют желать лучшего. Не стоит скрывать - сценариев развития событий несколько. Возможно, какой-то фактор или новый министр возьмется за глобальное перестроение экономики России и цены на квартиры перестанут так плотно зависеть от нефтяных. Соответственно, задачей того самого инкогнито является любыми способами отвязать баррель от квадратного метра. Такие кардинальные перемены пока что выглядят более чем фантастично и к ним придется идти еще долгие месяцы, если не годы.
Что ждет покупателей?
Умными и предусмотрительными, безусловно, можно назвать тех покупателей, которые в 2014 году не клюнули на квартирный ажиотаж. Если на их персональных счетах остались рублевые или валютные сбережения, которые смогли «дожить» до 2016-го, то они в безоговорочном выигрыше. Уже сейчас, если сравнивать с двухгодичной давностью, покупатель может сохранить до 40% от изначальной стоимости квартиры и поверьте, пиковая ситуация пока еще не наступила. Судя по тому, что рассказывают риелторы, однако, таких покупателей, как говорится, «1% из 1%».
Что ждет продавцов?
А вот в этом случае ситуация сложилась до нельзя плачевная. Те, кто в свое время не смог продать жилье в 2015 году, так как не был готов к тому, что необходимо немного снизить цену, или хотел попросту «пересидеть» кризис, а потом сыграть на возобновившейся покупательской способности, скорее всего, вынуждены будут делать тоже самое и в 2016 году. Если же деньги требуются им срочно, то придется вводить гибкую политику скидок, причем, еще более существенных, чем те, что были в 2015 году. Риелторы уверяют, что в нынешнем кризисе выжить могут лишь те, кто отличается умением идти на уступки. Те, кто смог договориться о скидке еще весной прошлого года, продали свои квартиры с минимальными потерями, а остальные же, упрямые, до сих пор сидят с пустующими жилыми площадями, на которые они попросту не могут найти покупателя.
Что плохого в ценопаде?
Действительно, что же? Все же этого так давно ждали, а эксперты недовольны, политики рвут и мечут, а продавцы и подавно... Все дело в том, что обычный человек, который мечтает решить извечную проблему с квартирным вопросом, ставит во главу угла вовсе не падение цен, как таковое, а факт того, что жилье теперь значительно доступнее, чем это было раньше. Актуальная ситуация, как бы не хотелось вас огорчать, но не такая. Доходы граждан падают параллельно ценам на квартиры, потому все остаются, грубо говоря, «на равных». Поэтому не стоит исключать, что более заметными для рядовых россиян окажутся вовсе не плюсы, а минусы сложившейся ситуации. Возможными станут постоянные обманы по отношению к дольщикам, сокращение количества строительства, проблемы в смежных отраслях (транспорт, металлургия), может резко упасть показатель рабочих мест.
Что думают чиновники?
Упомянутый нами выше Михаил Мень достаточно обширно высказался по данной теме и заявил о том, что ситуация «поставила все на свои места». По его мнению, застройщики должны постепенно забывать о своих сверхприбылях и работать они должны исключительно так, как это делается во всем мире, то есть в пределах разумной границы доходности. Есть конечно, по его словам, и общие параметры некой турбулентности в экономике, которая существенно сказывается на спросе. Задача политиков, отмечает Мень, стимулировать не только спрос, но и саму стройку, то есть предложение.
Когда же журналисты задали ему вполне резонный вопрос: «А что же конкретно сделано, Михаил Александрович?», то министр не растерялся и рассказал обо всем по порядку. По его словам, существенно возросли требования к тем компаниям, которые страхуют строительство долевого типа. На сегодняшний день у них должен иметься собственный капитал, в размере не менее одного миллиарда рублей. Из-за ставших более строгими критериев, на рынке осталось лишь 19 организаций, которые полностью соответствуют им. Процесс этот, конечно же, крайне болезненный, ведь, фактически, перестали существовать компании более мелкого пошива, но, безусловно, это правильно решение, ведь в случае какой-либо серьезной проблемы данным страховикам попросту нечем было бы отвечать перед своими клиентами, что создавало бы ряд осложнений. В качестве альтернативы им представили общество взаимного страхования застройщиков. У этой структуры отдельный тип и регулируется она исключительно федеральным законом. Плюс, сами строительные организации теперь могут выдать допуск к работе той или иной компании. Происходит это, правда, не бесплатно, потому не у всех есть достаточное количество средств в компенсационных фондах.
В продолжение темы, связанной с доступностью жилья, у Меня спросили, как программа «Жилье для российской семьи» будет чувствовать себя в условиях кризиса, ведь существует достаточное количество жилищных программ, но именно на эту ставятся такие большие надежды. Как пояснил Мень, программа, в первую очередь отличается от остальных тем, что рассчитана на рыночные механизмы взаимодействия, а также на поддержку государства, но только для тех застройщиков, которые берут на себя обязанности продавать квартиры определенным категориям граждан по цене не выше 35 тысяч за «квадрат». Много кто может спросить, а в чем же хитрость? Где тот самый подводный камень? Через определенные механизмы агентства ипотечного жилищного кредитования в правительстве способны возместить региональному застройщику затраты на коммуникации внешнего характера. Именно поэтому цена предлагается ниже рыночной. Во времена кризиса правительства столкнулось с рядом проблем, которые вынудили скорректировать некоторые аспекты программы, но это точно никак не отразиться на цене за квадратный метр. В программе уже участвует 68 регионов по всей стране и вскоре к этой цифре прибавится еще несколько.
Также Мень посетовал на то, что затраты зачастую значительно серьезнее, ведь современные семьи не хотят одни лишь «голые» квадратные метры. Они также заинтересованы и в инфраструктуре, ведь каждому хотелось бы, чтоб рядом был детсад, больница, школа, супермаркет, но далеко не все застройщики могут уместиться в цену 35 тысяч, стараясь соответствовать этим критериям. Проблема становится еще больше, когда узнаешь, что муниципалитеты и регионы также не обладают достаточным количеством денег на это.
