Реформа ЖКХ: чего не стоит делать при создании ОСМД
Украина постепенно переходит на новый уровень управления многоквартирными домами. С каждым годом все больше граждан отказываются от услуг жилищно-эксплуатационных организаций и берут управление совместным жильем в собственные руки посредством создания объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Однако и для ОСМД есть некоторые законные "табу", которые делать не рекомендуется, дабы не получить тюремный срок.
Cоздать ОСМД, способное управлять домом на законных основаниях, не так просто, как может показаться на первый взгляд. Такая организация должна соответствовать ряду квалификационных требований Кабинета министров Украины, а именно "иметь материально-техническую базу и инвестиционный потенциал", сообщает УНН.
Хотя идея с созданием ОСМД имеет множество плюсов, в украинских реалиях новый уровень управления многоквартирными домами уже имеет негативный опыт.
Дело в том, что создание ОСМД далеко не всегда может привести к повышению качества жилищно-коммунальных услуг или же к их удешевлению при существующем качестве. Более того, ОСМД имеют ограниченный перечень компетенции. К примеру, если речь идет о парковках, то ОСМД может претендовать только на те, которые являются неотъемлемой частью жилого дома. Если же парковка являет собой отдельное сооружение, то при всем желании ОСМД, ни один регистратор не зафиксирует их право на нее.
Недавно на столичной Оболони произошел случай, который может служить примером того, как делать нельзя при создании ОСМД.
По адресу Героев Сталинграда находится дом под номером 4. Это многоэтажный и многоквартирный "новострой", который на протяжении более чем 10 лет (с 2005 - ред.) обслуживался ООО "Эксплуатационная компания". Позже жильцы дома приняли решение о создании ОСМД "Оазис-4", и ООО "Эксплуатационная компания" перестала обслуживать жилой дом. Все бы ничего, но после передачи прав ОСМД "Оазис-4", новые управленцы решили забрать под свое управление еще и паркинг для машин.
Дом и подземный паркинг являются разными и самостоятельными объектами. Это подтверждается соответствующей документацией: актами введения в эксплуатацию, актом передачи дома с баланса застройщика на баланс ООО "Эксплуатационная компания".
Следовательно, возник резонный вопрос, может ли ОСМД "Оазис-4" претендовать на паркинг, который не относиться к категории нежилых помещений многоэтажного дома.
Как объяснил юрист Александр Грищенко, ответ на этот вопрос нужно искать в законодательных актах, где все это описано.
"Cам закон Украины об ОСМД не предусматривает возможности создания такого объединения, поскольку подземный паркинг в данном случае не относится к самому дому и является отдельным объектом недвижимого имущества.
То есть, жители дома могут создать ОСМД, что они фактически и сделали, на базе только многоэтажного дома, и они могут быть совладельцами нежилых помещений, имеющихся в данном доме. Но поскольку сам паркинг не относится к данному дому, то юридически они не вправе создать там ни ОСМД, ни осуществлять любую другую управленческую деятельность по отношению к данному объекту", - пояснил юрист.
Согласно распоряжению Оболонской районной администрации, в 2007 году паркингу присвоили тот же адрес, что и жилому дому (ул.Героев Сталинграда, 4), после чего передали на обслуживание и эксплуатацию ООО "Эксплуатационная компания", которая осуществляет эксплуатацию паркинга по сегодняшний день.
Несмотря на совместный адрес, жильцы дома 4 не могут создать объединение собственников паркомест еще и потому, что такой организационной формы просто не существует в классификаторе, объяснила юрист Наталия Загоровская.
"Есть классификатор организационно-правовых форм хозяйствования, этим классификатором такое объединение как "совладельцы многоквартирного дома" есть, а вот объединение "совладельцев машиномест" в этом классификаторе нет. То есть, законодатель не определил такую организационно правовую форму как объединение совладельцев машиномест, и их зарегистрировать как юридическое лицо нельзя.
Кроме того, конкретно этим паркингом, помимо жильцов многоэтажного дома по адресу Героев Сталинграда, 4, пользуются юрлица и жильцы других домов.
Минрегионстрой дает разъяснения, что такое паркоместо, ссылаясь на ГСН. Говорится о том, что машиноместа не могут быть неотъемлемой частью дома, они не являются жилым или вспомогательным помещением дома и, соответственно, собственники отдельных паркомест и/или паркинга не являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома. Машиноместо - это тот объект, который предназначен для того, чтобы там ставили автомобили.
Минрегионстрой также говорит о том, что владельцы машиномест не могут участвовать в голосовании при создании ОСМД, потому что паркинги - это отдельные объекты, и машиноместа не являются неотъемлемой частью жилого дома и голоса владельцев машиномест не могут учитываться при создании ОСМД.
Даже 1 статья закона об ОСМД определяет, что такое объединение создается для того, чтобы обеспечивать обслуживание и деятельность исключительно дома", - рассказала Н.Загоровская.
Мнения жильцов дома и собственников паркомест тоже нельзя назвать однозначными. Как оказалось, среди жильцов №4 есть ярые противники сформировавшегося ОСМД "Оазис-4". Так, Леся Гаасc назвала происходящее самозахватом, а ОСМД - вредителями и вымогателями.
"Мы не противники создания ОСМД, ЖЭКа или любого управления. Мы живем здесь, в этом доме - значит, и большая часть времени нашей жизни проходит в нем! Я как собственник квартир и паркоместа имею право участвовать в создании лучшей и комфортной жизни для себя и своей семьи! И мне не совсем понятна политика нашего ОСМД, как собирались голоса и как создавалось ОСМД.
Если посмотреть на ситуацию с паркингом - я считаю, это рейдерский захват со стороны ОСМД! Есть группа людей, единомышленников, которые никого не допускают в круг интересов своего сообщества: сами назначают себе зарплаты, сами занимаются улучшением нашего дома, не согласовывая и не предлагая программу и проекты на будущее!
К примеру, мы инициировали вопрос экономии средств жильцов на оплату работы бухгалтера. Мы предложили своего бухгалтера с предприятия, зарплата которого на 5 тысяч дешевле. То есть, экономия в год составила бы 60 тысяч гривен. После этого, меня и мою семью возвели в ранг врагов ОСМД.
Я знаю юриста из нашего дома, который предлагал свои услуги безвозмездно, а это еще 10 000 грн в месяц или 120 000 в год. Возникает вопрос, кто эти 10 человек, которые собираются распоряжаться нами и нашими деньгами, создавая зону комфорта для своих интересов, а не интересов жильцов!
И эта группа людей, в частности юрист ОСМД при захвате паркинга и сборе подписей сказал мне: "Все кто не с нами - против нас! Вы должны принять мнение большинства". Но это большинство создается насильно, принуждая и запугивая! Меня предупредили, что если я не соглашусь с условиями нового правления, буду заходить в паркинг только с полицией", - рассказала Л.Гаас.
У прокуратуры тоже на этот счет есть свое мнение. Дело в том, что ОСМД, фактически не имея отношения к паркингу, уже начало собирать деньги с собственников паркомест. При том, что за услуги, будь это вывоз мусора, аренда земли или коммунальные услуги, по-прежнему платит ООО "Эксплуатационная компания" как законная эксплуатирующая организация паркинга.
Действия ОСМД в прокуратуре назвали препятствованием хозяйственной деятельности ООО "Эксплуатационная компания" и открыли по этому факту уголовное производство.
"Внесено в Единый реестр досудебных расследований уголовное производство о совершении должностными лицами ОСМД "Оазис-4" путем злоупотребления своим служебным положением, противодействия законной хозяйственной деятельности, а именно противоправного вымогательства о прекращении хозяйственной деятельности, ограничивая ее, заключением соглашения, выполнение которого причиняет материальный ущерб ООО "Эксплуатационная компания" по признакам состава уголовного преступления, предусмотренного ч.3 ст.206 УК Украины", - сообщили в прокуратуре.
Теперь должностным лицам ОСМД грозит до 10 лет лишения свободы. Хотя всего этого можно было избежать, вовремя проконсультировавшись с юристами и ознакомившись с законодательными актами Украины.
