Пять лет Новой Москве: цены на жилье растут, спрос падает
За пять лет, истекшие с момента присоединения к Москве новых территорий, расположенное на них жилье подорожало на четверть, а спрос на него упал в четыре раза. DW о причинах феномена.Пять лет назад в России был завершен один из самых масштабных проектов расширения административных границ города - территория столицы была увеличена за счет присоединения ряда подмосковных районов в 2,4 раза. Проект получил название Новая Москва. После его реализации российская столица поднялась с одиннадцатого на шестое место в рейтинге крупнейших по площади городов мира. DW выяснила, как за пять лет изменилась ситуация на рынке недвижимости на присоединенных территориях.
Загородные застройщики уступают московским
После присоединения к Москве новых территорий загородные застройщики начали постепенно уступать позиции девелоперам, возводящим в этих районах многоэтажные жилые комплексы. Как показало исследование аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость", "многие загородные поселки были либо переформатированы, либо заморожены. Причем последних оказалось довольно много - примерно пятая часть". Количество новых загородных поселков уменьшилось на треть.
"Строить загородные объекты на земле с городским статусом стало неоправданно дорого", - пояснил руководитель центра "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов. Всего в Новой Москве на сегодня насчитывается 4753 загородных лота, что на 39% меньше, чем летом 2012 года. Самую значительную их часть (почти 40%) составляет малоэтажное строительство - многоквартирные дома высотой в 3-4 этажа.
За пять лет малоэтажки отобрали первенство у участков без подряда (их доля составляет 27%, что на 12 процентных пунктов меньше, чем в 2012 году). Как говорят в "ИНКОМе", это объясняется тем, что земельные наделы без постройки, на которых зачастую нет коммуникаций, превратились в "абсолютный неликвид, который даже по бросовым ценам никто не рассматривает в качестве покупки". Третье по популярности место (17%) у таунхаусов. Наконец, одна десятая предложения приходится на коттеджи, и 7% - на дуплексы.
Что происходит с ценами
За пять лет средняя цена предложения загородного объекта в Новой Москве увеличилась почти на четверть: с 12,5 млн рублей до 15,6 млн. Самый существенный, более чем двукратный рост был зафиксирован в сегменте коттеджей: если в 2012 году их средняя стоимость составляла 32,3 млн рублей, то теперь она равна 70,1 млн. Средняя цена таунхаусов выросла на 57,7% - до 16,4 млн рублей. На 7,9% подорожали участки без подряда.
Примечательно, что цены демонстрируют рост вопреки фундаментальному экономическому фактору - спрос на жилье на новых московских территориях не растет. Как рассказал DW руководитель пресс-службы "ИНКОМ-Недвижимость" Евгений Жених, по данным аналитического центра компании, спрос на недвижимость в Новой Москве с момента начала высокого сезона в 2017 году сократился по сравнению с аналогичным периодом 2012 года в четыре раза.
По его мнению, цены не снижаются вслед за спросом по ряду причин: "Девелоперы хотят выжать максимум прибыли из нового статуса региона. Кроме того, бюджетные лоты реализуются, как правило, в первую очередь, а оставшиеся в предложении более дорогие объекты увеличивают среднюю стоимость по сегменту в целом".
В элитном сегменте все более стабильно
В Новой Москве преобладает недвижимость экономкласса - на него приходится 41% всего предложения. С небольшим отрывом за ней (38%) следует сегмент "комфорт". На долю бизнес-класса приходится 14%. Как сообщил DW Игорь Малиновский, брокер департамента загородной недвижимости агентства Penny Lane Realty (специализируется на элитной недвижимости), на рынке элитного жилья в Новой Москве ситуация более стабильна.
"На те наши объекты, что находятся на территории Новой Москвы, спрос не растет, но и не падает. Покупателей привлекает развитая инфраструктура, возможность быстро добраться до центра города. Одним словом, те, кто хотят жить в своем доме, но вынуждены ездить в столицу, с интересом следят за предложениями в Новой Москве. Но ажиотажа нет и предпосылок к нему тоже", - объяснил он.
Практически не меняются и цены на элитное жилье в Новой Москве - в ценовой категории от 30 млн рублей они не растут. "После корректировки на снижение (в связи с ростом курса доллара и переходом на рублевые цены) цены замерли", - констатирует Малиновский.
Как изменится облик новых территорий
Эксперты высказывают опасение, что из-за вытеснения городскими застройщиками загородных в обозримом будущем новые территории окажутся застроены типовыми многоэтажными домами.
Между тем, по выражению Евгения Жениха, развитие инфраструктуры - плюс для тех людей, которые приобретают такого рода недвижимость как постоянное жилье: "Это раньше, когда новые московские территории еще считались Подмосковьем, все мечтали, чтобы рядом ничего не построили. Сейчас приоритеты немного изменились".
В то же время, по словам Жениха, те, кому не нужны социальные бонусы от Москвы и кто хотел купить не постоянное жилье, а недвижимость для отдыха, стали чаще делать выбор не в пользу Новой Москвы. В частности, отсюда проистекает и четырехкратное падение спроса. Игорь Малиновский добавляет, что бурный рост и массовая застройка могут стать минусом и для рынка элитного жилья, поскольку это негативно отразится на транспортной ситуации.
