Рынок недвижимости Украины опять на грани обвала
Вакханалия на строительном рынке Украины привела к совершенно идиотическим последствиям. Объемы строительства растут, как на дрожжах, без малейшей оглядки на платежеспособный спрос. Количество готовых квартир в десятки раз превышает число тех, кто в состоянии их купить. Дошло до того, что по количеству новых квартир на душу населения Украина уже обогнала Евросоюз, но сие есть признак не благосостояния, а глупости и жадности отечественных дельцов.
Несмотря на это, строительная вакханалия продолжается, а ряд нормативов правительства по вполне оправданному ужесточению требований к застройке, которые наберут силу со следующего года, вызвал истерическую спешку строительных фирм, стремящихся успеть до этого срока развернуть как можно больше строек и мало беспокоящихся тем, что это чревато последствиями.
Словом, на строительном рынке образовался классический "пузырь" или, если угодно, "пирамида", готовые соответственно лопнуть или разрушиться от малейшего толчка. Вместе с обвалом строительного рынка в этом случае может сильно не поздоровиться финансовой системе страны в целом, поскольку и строители, и покупатели закредитованы по самое не балуй.
Проблемой уже озаботился Национальный банк, поскольку все это может очень плохо окончиться не только для застройщиков и инвесторов, вложивших в строительство деньги, но и для страны в целом. Вот только дальше озабоченности дело не идет, и что с этим всем делать, никто, похоже, понятия не имеет.
В 2017 году строительство показало небывалый рост - на 13% по отношению к предыдущему году, достигнув 5,9 млн кв. м. И это в целом по Украине. В Киеве же предложение новых квартир на первичном рынке возросло на невообразимые 40%. Даже в Китае, наверное, нервно вздрогнули от такого "роста процентов жира в масле".
К тому же, налицо еще одно достижение. По удельному весу новых квартир нищая Украина обошла даже Евросоюз. Правда, Европа крайне неоднородна, но это уже другой вопрос. Если в Европе на 1 тысячу населения предлагается 2,8 квартиры, то в Украине - 2,9 квартиры.
Достижение это является крайне опасным, ибо оно обозначает, что рынок жилой недвижимости в Украине затоварен и вот-вот может начаться процесс его обвала. Напомним, что глобальный кризис 2008 года начался в США как раз с обвала на рынке ипотеки, которая была закредитована "по самые помидоры".
Истинную "ценность" такого "достижения" ярчайшим образом характеризует следующая цифра. По данным риэлторов, на одного потенциального покупателя на рынке уже приходится 50-60 квартир, и эта цифра продолжает угрожающе расти.
Возникает вопрос по поводу адекватности застройщиков, продолжающих наращивать строительство и предложение квартир в условиях стремительно надвигающегося краха. Ведь кое-где еще торчат недстрои, оставшиеся после кризиса 2008 года!
С другой стороны, логика таких неадекватных действий, на самом деле, вполне адекватна отечественному капиталистическому идиотизму. Участки под застройку коррупционным путем получены, взятки и откаты розданы, а еще больше обещаны, кредиты в банках взяты, причем тоже с откатами и прочими "зихерами", деньги, часто кредитные, с доверчивых инвесторов-покупателей наперед взяты и так далее. Словом, любой, кто хоть немного знает, что собой представляет так называемый бизнес, понимает, что "назад дороги нет", как в старом советском кино о войне. Никаких предохранителей от этого безумия нет, как, впрочем, нет их и во всем мире, и кризис 2008 года является ярчайшим тому подтверждением.
Кстати, здесь интересна риэлторская постановка вопроса о "платежеспособном спросе". Таковой может быть, как минимум, двух видов. Первый - это когда покупатель имеет средства на покупку объекта недвижимости. Второй - когда покупатель берет кредит в банке, увеличивая таким образом закредитованность экономики, что особо опасно в условиях войны, внешней и внутренней нестабильности.
Более того, ожидается всплеск строительства в связи с тем, что с 2019 года вступят в силу новые, более жесткие строительные нормы. Чтобы успеть до "времени Ч", строительные фирмы активизируют сдачу жилья и его предложение на рынке.
"В случае реализации такого сценария, возрастут риски для отдельных застройщиков, увеличится количество недостроев и ухудшится финансовое состояние банков, которые кредитуют строительство и покупателей жилья", - справедливо отмечают в Нацбанке.
Итак, налицо "мыльный пузырь", надутый жадностью и глупостью так называемых бизнесменов и прочей кормящейся вокруг строительства публики. У этого "пузыря" есть определенные особенности.
Очевидно, в строительной сфере все же наступает протрезвление, вызванное приходом осознания того, что имеет место перебор, а продать построенное и начатое будет очень непросто. По данным Нацбанка, в 2017 году количество выданных на строительство разрешений в целом по Украине уменьшилось на 25%. А в первом квартале 2018 года объемы сданного жилья снизились на 15% до 875 тысяч кв. м.
Лидерами являются Киев и Киевская область, на которые приходится 43% новостроев, а также Львовская и Одесская области.
Но после утверждения в марте 2018 года Кабмином упомянутых документов по ужесточению строительных норм, может произойти всплеск активности.
Не вдаваясь в излишние подробности, отметим, что новые правила Кабмин ввел с целью "гармонизации отечественных строительных норм с европейскими.
Прежде всего, предусматривается ряд запретов и ограничений. Например, высота застройки будет зависеть от численности проживающих в населенном пункте, а также от этажности существующей застройки. Будет запрещено строить возле автотрасс и в других потенциально опасных местах, в исторических центрах и так далее. В целом, это правильно, поскольку у нас строят, что и где попало и кто хочет, точнее, тот, кто сумел "занести" кому нужно и сколько надо, поскольку выделение участков и разрешения на строительство - это отдельная высоко коррумпированная сфера.
Поскольку количество выделяемых участков существенно сократится, строительные фирмы начнут запасаться ими на будущее, оформляя в большом количестве разрешительные документы.
Там, где строительство уже ведется, его будут стремиться поскорее окончить, спровоцировав выброс на рынок дополнительных, не обеспеченных платежеспособным спросом квадратных метров.
В то же время, в столице сейчас участков под застройку предлагается даже больше чем раньше. Происходит это за счет изменения целевого назначения земельных участков. Прежде всего, бывшие промышленные зоны переводят в жилищные. Об экологии здесь и говорить нечего. Но обращает внимание планомерное уничтожение промышленных предприятий, которые, дескать, неэффективны и никому не нужны, с последующей застройкой освободившихся территорий жильем, которое тоже, как оказывается, никому не нужно по причине отсутствия платежеспособного спроса, как минимум, в среднесрочной перспективе.
Кстати, в Китае уже есть такие города-призраки, построенные во время строительного бума и стоящие пустыми. Но то, что выдерживает экономика Поднебесной, дышащая на ладан экономика Украины может не выдержать.
По неофициальным данным, те строительные фирмы, которые имеют коррупционные связи с чиновниками или этими чиновниками контролируемые, набрали слишком много участков и теперь продают эти участки вместе с проектами застройки.
В преддверии введения указанных ограничений, эти фирмы с помощью связанных с ними чиновников продолжают получать все новые участки, в связи с чем "пузырь" на рынке раздувается еще больше.
В СМИ уже давно циркулирует информация о том, что в столице ряд строительных фирм находятся под контролем чиновникам в правительстве и в мэрии (это к вопросе о "европейском мэре" Кличко!). Эти фирмы продолжают получать новые участки и строить объекты независимо от ситуации на рынке.
В результате, проблемы с ликвидностью еще сильнее обостряются и могут привести к кризису, который потянет на дно не только строительный бизнес, но и банковский сектор, включая, по слухам, даже государственные банки, которые активно кредитуют "своих" застройщиков. За госбанки в конечном итоге заплатит государство, напечатав дополнительные деньги, что приведет к всплеску инфляции и девальвации гривны.
Более того, пирамида на рынке строительства может рухнуть под влиянием целого ряда внешних факторов, например, из-за роста курса доллара, каковой рост прогнозируют в очередной раз на осень нынешнего года при очередном отказе в получении транша МВФ. Даже сугубо внешнеэкономические проблемы, например, падение цен на металл и сельхозпродукцию, соответственно, сокращение валютных поступлений в Украину, может спровоцировать кризисные явления на строительном рынке, поскольку общая ситуация является крайне неустойчивой.
По данным Нацбанка, в конце 2017 года в Киеве были выставлены на продажу свыше 57 тысяч новых квартир. С начала 2018 года к ним добавились еще около 11 тысяч квартир.
В то же время, на первичном рынке недвижимости столицы в год, по оценкам риэлтеров, продается 12-16 тысяч квартир.
Таким образом, имеющихся уже квартир хватит на 5-6 лет продаж. И это если не будет каких-нибудь кризисов и катаклизмов! Хотя именно к кризису на рынке недвижимости толкают строительные фирмы, которые при наличии такого надутого "пузыря" продолжают строить и вводить в строй все новое и новое жилье.
Возникает закономерный вопрос. Строительные фирмы содержат целую свору разного рода высокооплачиваемых "маркетологов", "специалистов по недвижимости" и прочих "экспертов". Куда смотрит вся эта публика? Почему не докладывает своему руководству и владельцам, что рынок перенасыщен и может в любой момент обвалиться? Наконец, где эта хваленая эффективность частнокапиталистического предпринимательства, если из жадности и глупости совершаются откровенно идиотические вещи, чреватые огромными проблемами не только для строительных фирм и их клиентов, но и для финансовой системы страны, то есть для всех граждан?!
А ведь это еще далеко не все проблемы. Сложившаяся ситуация заставляет застройщиков снижать цены. При этом огромную часть реальной себестоимости занимают расходы на разрешительные документы, откаты и взятки. Поэтому застройщики начинают экономить на зарплате рабочим, на материалах, на качестве этих материалов и строительства в целом.
Последствия этой вакханалии очевидны. Мало того, что клиенты получают некачественное жилье, так оно еще и представляет потенциальную опасность как для жильцов, так и для окружающих.
