Пять вопросов о жилье и создании ОСМД
Уже больше четырех месяцев прошло с того момента, как вступил в силу Закон Украины с длинным названием «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».
Мало кто из простых граждан обратил внимание тогда на этот закон - и напрасно. Ведь нововведения, которые принес нам этот документ, касаются буквально каждого. Дело в том, что до 1 июля 2016 года все многоквартирные дома должны будут поменять форму собственности и сделать свой выбор: стать ОСМД (обществом совладельцев многоквартирных домов), найти управляющую организацию либо сдаться на милость властям, которые и подыщут того, кто будет следить за состоянием дома. Таким образом, будут ликвидированы все ЖЭУ. Что это значит и каковы будут последствия? На самые важные вопросы по этой теме ответит председатель одного из одесских ОСМД (ул. Балковская, 36), председатель Фонда «Местная инициатива» Юрий Звелиндовский.
Вопрос 1: Что выгоднее жильцам: создать ОСМД или выбрать управляющую компанию?
Однозначно нужно создавать ОСМД. Потому что тогда вы получаете статус юридического лица. И вы можете на общем собрании принимать решение, кто будет обслуживать дом (сами или с помощью какой-то компании).
Есть другой вариант: законодательно государство дает вам право на собрании выбрать управляющую компанию, не создавая ОСМД. Но в данном случае само по себе такое собрание не имеет официального статуса. И вы не можете сами обслуживать дом. Кроме того, органы местного самоуправления могут манипулировать теми домами, которые не создадут ОСМД, навязывая им управляющие компании. Поэтому лучше организовать ОСМД.
И давайте не забывать, что на сегодняшний день есть достаточное количество программ (в том числе, по энергосбережению), благодаря которым часть средств, затраченных на внедрение энергосберегающих технологий, могут быть погашены за счет государства. Однако в тех домах, где нет ОСМД, реализация таких программ не возможна.
Вопрос 2: Будет ли город делать ремонт в дом, передавая его ОСМД?
С 2001 года в Украине действует Закон «Об ОСМД». В нем раньше была статья 24, в которой говорилось о том, что после передачи дома на баланс ОСМД предыдущий балансодержатель (в данном случае это городские власти) участвует в организации и финансировании первого (после передачи с баланса на баланс) капитального ремонта. После того, как вступил в силу новый закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», были внесены изменения и в закон «Об ОСМД». При этом статья 24 была аннулирована. Поэтому капитальный ремонт дома никто делать не будет. Люди должны сами сделать обследование дома, посчитать, сколько это стоит, и сделать ремонт.
Вопрос 3: Сколько нужно времени для создания ОСМД?
Как человек, который занимается этим делом уже десять лет, могу сказать: времени уже не осталось. Его не было уже тогда, когда вступил в силу новый закон и на основании которого были внесены изменения в закон об ОСМД.
Во-первых, новые законы вступили в силу с 1 июля 2015 года, но при этом все подзаконные акты остались старые. Их нужно было приводить в соответствие с новым законом. Из-за этого мы потеряли шесть месяцев. Типовая форма протокола, которая должна формироваться при создании ОСМД (или при проведении собрания, где не будет создаваться ОСМД), тоже только-только появилась.
Во-вторых, немало времени занимает сама процедура создания ОСМД.
Кроме того, многие думают, что просто создав ОСМД, мы сразу переводим дом на самоуправление. Это не совсем так. Создание ОСМД - это просто получение статуса юридического лица. Дальше
нужно принять дом на управление (раньше это называлось принять дом на собственный баланс).. Вот пример: ОСМД «Балковский» в доме по улице Балковской, 36 был создан в 2003 году. Но взять дом на собственный баланс мы смогли только в 2004 году, то есть через год. И только с этого момента дом получил статус самостоятельного объекта хозяйственной деятельности в системе ЖКХ. С этого момента дом имеет экономическую независимость от коммунальных предприятий ЖКС.
Вопрос 4: Что нужно для создания ОСМД?
Для начала нужно провести собрание и обсудить вопрос со всеми жильцами. Для этого необходимо как минимум за две недели известить жильцов о собрании. Потом, если на встречу пришли не все, то в течение 15 дней нужно собирать подписитех, кто не участвовал в собрании и чьих голосов не хватило для создания ОСМД. По сути, месяц-полтора - это только идет подготовительная процедура.
После того, как все документы сформированы и собраны все подписи, нужно подать их в Государственную регистрационную службу для того, чтобы нам зарегистрировали ОСМД. Это займет еще несколько дней. И никто не дает гарантию, что Государственная регистрационная служба не вернет документы с какими-то замечаниями.
Но допустим, что мы уже получили выписку из Госреестра. Дальше в законе сказано, чтопредыдущий балансодержатель должен в течение трех месяцев передать объединению совладельцев полный пакет технической документации (в том числе - технический паспорт на дом). Но сразу хочу людей разочаровать: этот документ (акт передачи технической документации) абсолютно не даст вам права заключать договоры с теми же монополистами услуг. Потому что «Одессаоблэнерго» с вас потребует акт передачи с баланса на баланс, а понятие балансодержания для ОСМД уже законодательно устранено. Такие вот будут у нас правовые коллизии. И это - в идеальном варианте. Если же у предыдущего балансодержателя нет таких документов, то он должен в течение шести месяцев с момента создания ОСМД изготовить их за свои деньги. Но каким образом техническую документацию смогут получить те ОСМД, которые будут зарегистрированы в 2016 году? Ведь ЖКСы (то есть от предыдущие балансодержатели) в 2016-м году будут ликвидироваться. Это то, с чем люди точно столкнутся.
Вопрос 5: Какие подводные камни могут быть при создании ОСМД?
Трудности будут на каждом этапе. Первое, с чем столкнется инициативная группа, - это возможное недоверие жильцов. Обязательно нужно правильно оформить все документы. Они должны быть составлены только на украинском языке. Фамилии, имена и отчества людей в протоколах и опросных листах должны быть написаны полностью. Кроме того, туда нужно еще вписывать документы, на основании которых человек владеет тем или иным имуществом.
После того, как документы будут собраны и вы отнесете их в Государственную налоговую службу, никто не даст гарантии, что там у вас не найдут ошибки. Документы могут быть возвращены со ссылкой на формальные недоработки.
После того, как ОСМД будет зарегистрировано в Регистрационной службе, нужно подавать документы в налоговую службу на постановку на учет как налогоплательщика и получения статуса неприбыльности. Но налоговая ревностно относится, если в документах прописано, что ОСМД может сдавать в аренду общее неделимое имущество. Налоговики требуют это либо вычеркнуть из устава, либо не дают статус неприбыльности. Это грубейшее нарушение законодательства со стороны налоговых инспекторов, потому что ОСМД по закону имеет статус неприбыльности, а на дополнительный вид дохода оно просто платит налог на прибыль на общих основаниях.
Еще одно посягательство со стороны налоговой: они требуют от ОСМД оплату налога на землю. При этом городские власти не передают землю в пользование объединению совладельцев. То есть мы не имеет никаких прав, но почему-то налоговая считает, что мы обязаны платить. Это абсолютно незаконно, потому что платить налог на землю должен либо собственник, либо пользователь земли. И тот, и другой документ должен быть подтвержден процессом внесения в госреестр соответствующих данных.
Проблемы могут быть и с монополистами, предоставляющими услуги. Они могут не захотеть заключать договоры, сославшись на отсутствие определенных документов.
Есть и другого рода вопросы. У нас есть управляющие компании, которые в свое время незаконным образом получили в собственность объекты ресурсообеспечения. Например, крышная котельная в доме по закону должна принадлежать владельцам жилых и нежилых помещений этого дома, а она принадлежит какой-то частной коммерческой структуре. И эта частная структура даже имеет право собственности на котельную, на электрощитовую, на тепловые пункты, на насосные помещения и т. д. Такие случаи есть. Поэтому каждое ОСМД должно быть готово, что оно должно отстаивать свои права и свои интересы. В том числе - в судах.
