Кирилловка против Болгарии: или почему украинский бизнес покупает курортное жилье за границей?
В последнее время в свете высоких рисков и замедления развития реального сектора отчественной экономки особую популярность приобретает отельный бизнес и покупка курортного жилья для собственного отдыха с попутной сдачей в аренду. И во многом именно из-за этой тенденции мы видим активное развитие курортных отелей и резкий рост цен на отдых в той же Кирилловке, Затоке и даже Степановке Первой.
Разумеется, данная особенность не может не влиять и на цены курортного жилья в этих регионах. Допустим, Вы, несмотря на кризис, достаточно успешны и собрались купить дом на море? Есть ли смысл вкладывать деньги в отечественные курорты или все-таки предпочесть заграничные предложения?
Итак, куда направляет свой взор среднестатистический мелитополец, который хорошо работает и может себе позволить не только хорошо отдохнуть, но и иметь свой домик у моря?
Конечно же, первое, что приходит на ум, - это, очевидно - это ближайшие курорты - Кирилловка, включая остров Бирючий, Бердянск и Арабатская срелка. Самым неоспоримым плюсом этих мест является неоспоримая близость к Мелитополю географически. Можно ездить в свой дом каждые выходные без отрыва от основной трудовой деятельности. Можно вывезти туда семью или родителей на все лето, и навещать их периодически. Можно приобрести или арендовать коммерческую недвижимость, и контролировать бизнес при этом будет несложно.
Но если составить более-менее наглядный бизнес-план конкретного проекта лет на десять, мы уже упремся в цифры...
Например, "элитный" двухэтажный дом на первой линии от моря на острове Бирючий можно приобрести "всего лишь" за 135 тыс. долларов. В эту сумму входит 120 кв. метров неплохо обставленных и полностью оборудованных для загородного семейного отдыха апартаментов, с автономным отоплением и госактом на землю (что очень важно). Если предположить, что семья с двумя-тремя детьми будет отдыхать здесь месяц в году, а два месяца сдавать жилье в аренду (60 дней по две тысячи гривен в день), то чистый доход будет составлять не более 2-3 тысяч долларов в год плюс гарантированный отдых семьи. Но, если говорить об окупаемости, то 30-50 лет окупаемости жилья - наверно это "многовато"?
Ладно, давайте дешевле. Не так давно в одном из коттеджных комплексов на косе Пересыпь продавалось деревянное бунгало на первой линии за сумму порядка 30 тысяч долларов. Рассмотрим ту же историю: месяц своего отдыха, 2 месяца сдачи в аренду по совокупной цене 2-2.5 тысячи гривен в сутки, и расхода на коммунальные и обслуживание бунгало порядка 30-40 тысяч гривен в год. Перспектива "отбить" деньги - 7-8 лет. Уже реальнее.
Из недостатков такого варианта вложения денег могут судить такие подводные камни:
- Нестабильные и непредсказуемые в долгосрочном периоде климатические условия первой линии. Не смоет ли этот дом до наступления окупаемости?
- Не всегда стандартизированные нормы строительства и эксплуатации объектов.
- Юридические сложности в оформлении земельных вопросов. Особенно в реалиях нашей страны.
Кроме выше описанных вариантов, конечно, можно рассмотреть возможность приобретения жилья и в частном секторе Кирилловки или в той же Степановке Первой. На данный момент можно найти варианты и за 5-30 тысяч американских долларов. Но состояние такого объекта в большинстве случаев будет явно далеким от идеала и требующим затрат времени и денег на реконструкцию и ремонт. К тому же такие "аппартаменты" будут находится очень далеко от пляжей. При таком раскладе наверно проще потратить час на дорогу из Мелитополя?
Говоря о курортном отдыхе, нельзя не упомянуть о таком важном понятии, как климат. Как бы ни были Кирилловка, Бердянск и Арабатская стрелка дороги сердцу каждого мелитопольца, море, воздух и растительность здесь далеки от того, что мы видим на Средиземноморском и даже Черноморском побережье Европы. Глинистые почвы, песчаные ветра, непрозрачное море, скудная растительность, мало зелени и естественной тени. Это именно те факты, на которые мы иногда готовы закрывать глаза. Но, может, стоить подумать об альтернативе?
Если Вас все еще одолевают сомнения, то вспомните о такой категории, как сервис Современный украинец, получивший доступ к волшебной опции "все включено", знает теперь не понаслышке о том, что настоящий сервис существует, и находится он на одной и той же планете, в наше время. Но только в Европе.
Если добавить ко всему вышеперечисленному государственные гарантии соблюдения юридических норм сделки на недвижимость, то решение будет принято однозначно в пользу заграничных предложений. Единственное, что может останавливать, это страх перед непомерно высокой ценой при иностранных инвестициях. Но, на самом деле, в реальности все выглядит довольно оптимистично.
Например, одним из самых привлекательных с ценовой точки зрения мест в Европе, является Болгария. В последние годы здесь довольно часто отдыхают наши соотечественники. При этом, некоторые арендуют жилье, а некоторые и покупают. Казалось бы, цена достаточно высока, но при изучении вопроса более детально, оказывается, что это не так.
На современном рынке недвижимости в Мелитополе двухкомнатная квартира из вторичного фонда стоит около 20 тысяч условных единиц. А в курортных районах Болгарии однокомнатную квартиру можно приобрести за сумму от 24-25 тысяч евро на первичном рынке. Только в случае в Болгарией это будет еще и полностью обставленная необходимой мебелью и техникой квартира. Поэтому вложения сопоставимы. Более подробно можно почитать в обзоре.
Если брать "вторичку", поселке Синеморец, к примеру, выставлена на продажу квартира в жилом комплексе, квадратурой 63 м. кв и стоимостью 29.000 евро. Комплекс включает в себя автономные системы жизнеобеспечения, бассейн, детскую площадку, фитнес клуб и магазин. К морю добираться 15 минут, вид из окна - покрытые буйной растительностью горы и бескрайнее синее море. Согласитесь, мелитопольские предложения, несомненно, безапелляционно проигрывают.
Один из самых популярных курортов Болгарии - Солнечный Берег. Уютная комфортная меблированная квартира 54 квадратных метра может стать вашей уже за 27 тысяч евро.
В городке Святи Влас небольшая квартира - студия для размещения и проживания четырех человек на расстоянии 250 метров до пляжа выставлена на продажу за 33 000 евро.
Эти предложения интересует тех, кто желает приобрести именно квартиру, причем на вторичном рынке жилья. При этом следует помнить, что вторичный рынок болгарской недвижимости и вторичный рынок украинской недвижимости отличаются разительно в пользу первой. Можно даже сказать, что это несравнимые категории.
Если же вас как покупателя интересует рынок первичного жилья, строящиеся жилые комплексы и апартаменты, то вам, наверное, будет нелишним собрать информацию об ипотечной программе, действующей на территории Болгарии.
Для иностранных граждан требуется внести первоначальный взнос, от 30% стоимости объекта. Максимальный срок ипотеки - 20 лет. Что касается ставки, то для нерезидентов она достигает 7% годовых, в то время, когда для болгар она равна 3.5%. Этот факт несколько сдерживает пыл украинцев купить жилье в Болгарии в рассрочку. Но и здесь возможны обходные пути:
- Если украинец найдет для себя поручителя с болгарским гражданством, то процентная ставка для него снизится до пресловутых 3,5%.
- Если вы имеете пенсионный возраст, и ваш ежемесячный доход удовлетворяет банковскому запросу, то вы можете приобрести жилье в рассрочку по льготному проценту. Кроме того, для такой категории соискателей по особой пенсионной программе можно подавать документы для получения вида на жительство в Болгарии.
- Некоторые застройщики по типу компании "Форт-Нокс" предлагают рассрочку даже для нерезидентов под 3.5-4% годовых.
Есть еще несколько юридических тонкостей сделок с недвижимостью в Болгарии. Кроме государственных пошлин за сделку и налогов, необходимо составить страховой договор. Эти дополнительные траты следует предусмотреть заранее. Кроме того, болгары заключают предварительный юридический договор при сделках с недвижимостью, который призван обезопасить стороны от незапланированного и необоснованного разрыва договора. Залоговая сумма по такому договору составляет около 3.000 евро. В случае удачного заключения сделки она идет в зачет суммы покупки. В случае отказа от сделки по неуважительной причине она не возвращается.
Не забывайте, что, кроме знания местного законодательства все документы должны быть заполнены на местном государственном языке. Поэтому, по совокупности причин, гораздо целесообразней нанять фирму посредника, работающую на рынке недвижимости с иностранными клиентами. В итоге это окажется и экономически выгоднее, и юридически грамотнее.
При выборе определенного объекта к покупке, совершенно не обязательно ездить в Болгарию, чтобы осмотреть его. Риэлтерские фирмы предлагают своим клиентам знакомство с недвижимостью с помощью программы Skype.
Но, решиться сразу на покупку недвижимости, не глядя, мало кто согласится. Сначала нужно отдохнуть в Болгарии, чтобы понять, нравится ли вам здесь.
Арендовать жилье на болгарских курортах можно по самой разной цене и разного уровня комфорта. Одним из самых популярных видов отдыха среди наших соотечественников является аренда бунгало или коттеджа для отдыха большой семьей или дружной компании в относительной изоляции от остальных отдыхающих. Кстати, если вы не являетесь гражданином Болгарии, приобрести бунгало, которой квалифицируется как недвижимость с землей, вам не удастся, так как право собственности на землю смогут получить только лица имеющие гражданство одной из стран ЕС.
Если брать усредненный вариант, то пребывание в отеле одного человека в день обойдется около сорока евро, а в неделю это уже 280 евро. Семья из двух родителей и двух детей в неделю потратит на это удовольствие тысячу евро.
Снять квартиру на двоих в жилищных комплексах отельного типа уже дешевле. Две квартиры в комплексе "Crown" в 150 метрах от моря обойдутся в 770 евро за неделю.
Очевидно, что, если Вы собираетесь отдыхать более двух недель и вас больше двух, гораздо выгоднее снять на месяц отдельное жилье.
Например, в Царево, на юге Болгарии, можно арендовать бунгало в отдельном котеджном поселке от 1.600 до 2.200 евро за месяц. Это будет охраняемая территория, с автономными системами жизнеобеспечения, с бассейном, рестораном, детскими развлечениями. Это в непосредственной близости от Софии, в горах, среди заповедной растительности. 1000 метров над уровнем моря, 15 минут на автомобиле до моря, смесь морского бриза и горного свежего воздуха - нет, это далеко не Кирилловка! Но и море при этом, конечно, не в 20-ти метрах от коттеджа...
Кроме Болгарии, можно рассматривать для временного отдыха и для серьезных инвестиций в недвижимость Италию, Испанию, Грецию, Кипр, Хорватию. Одним из популярнейших мест для отдыха являются Канарские острова. В последнее время фаворитом по этому направлению признан остров "вечной весны" - Тенерифе. Вопрос лишь в цене вопроса - недвижимость в более отдаленной Европе, не говоря уже об островах, стоит минимум в 3-5 раза дороже Болгарии.
Что еще останавливало туристов и желающих купить недвижимость от этих стран - так это слишком дорогой перелет. Сейчас перелет из Украины по прежнему стоит много, но есть обходной вариант. Можно добраться на поезде или самолете до Кракова, а из Кракова до Тенерифе билет на самолет стартует от 50 долларов при раннем бронировании.
При том что в Болгарию можно добраться на авто (порядка 1200 км). Не говоря уже 65 километрах до Кирилловки.
Одним словом, если в плане своего загороднего дома прямо у моря Кирилловка до сих пор, несмотря на свою дороговизну, практически безальтернативна, то в качестве бизнес-проекта с минимальными рисками окупаемости ей уже сложно конкурировать с Европой, и в частности, с Болгарией.
