Украинцам продают квартиры черные застройщики и кредиторы
Украинцы начали строить и продавать недвижимость другим людям целыми многоэтажками. Они скупают земельные участки, возводят на них жилье и продают отдельными квартирами, но не как компания-застройщик, а как физлицо. Такой подход позволял, с одной стороны, существенно экономить на налогах (с подобных операций физлица платят 5% налога с доходов, а компании - 18%), а с другой - получать неплохую прибыль. Ведь продается такое жилье зачастую по среднерыночной цене.
Заманивали покупателей, как правило, удобной локацией и качеством постройки - оно не лучше, чем у других застройщиков, хотя вполне на уровне, рассказывают эксперты. Строят не только 8-12-этажные жилые дома, но и таунхаусы.
Всего по стране таких объектов - около сотни. Находятся они в основном в городах-миллионниках и сателлитах вокруг них. При этом застройщики-частники не опасаются даже открыто рекламировать свои объекты на городских билбордах. Впрочем, говорят эксперты, законность подобных схем сомнительна. Да и покупать такие квартиры может быть очень рискованно.
"Формально это, может, и законно, ведь ничего не мешает человеку продавать свои квартиры, если у него их много. Бывают люди, которые строят для себя, семьи и родственников. Но как только они дали рекламу - это стало коммерцией, бизнесом. Усугубить ситуацию может отсутствие лицензии на строительство домов. Все это может дойти до уголовного дела, с конфискацией всего дохода в пользу государства", - говорит директор группы компаний "Е.С.Консалтинг" Александра Томашевская.
В большинстве случаев покупатель таких квартир никак не защищен юридически - договоры весьма поверхностно регулируют обязанности строителей, без указания сроков сдачи дома, обязанностей подключить жилье к коммуникациям и присвоить ему адрес. В итоге есть прецеденты, когда доводить до ума дом людям приходилось уже самим, за свои деньги. Первое, что должно настораживать, - это "слабая" разрешительная документация у объектов.
Черные кредиторы
В связке с застройщиками-частниками нередко работают еще и крупные кредиторы-физлица. Проценты там также на уровне банковских, но подтверждать происхождение доходов, скорее всего, не нужно будет. Но в случае просрочки по выплатам церемониться с заемщиками они не будут - сразу заберут жилье, предупреждают эксперты.
"Очень богатые люди дают кредиты на недвижимость, работают вместе со строителями. Едут к нотариусу, удостоверяют договор купли-продажи и сразу договор займа под процент, как физлицо с физлицом. Они обходят банковскую систему, в залог идет покупная квартира. Таких контор очень много. Справку о доходах проверять не будут - им все равно: если не платишь, отнимут жилье. Это целый рынок. Люди, которые удачно прокредитовались, дальше скупают жилье и сдают его в аренду", - говорит Томашевская.
Опять же, формально, ничего не запрещает одному человеку дать в долг другому под расписку, но такая деятельность уже поставлена на поток. Теневой рынок "ипотечного" кредитования растет как на дрожжах. Объем средств, которые крутятся только в одной такой псевдофинансовой организации, вполне сопоставим с оборотами приличного банка, говорят эксперты.
"Они активизировались, когда банки стали проверять заемщика тщательнее. У людей теневые доходы, которые они не могут подтвердить. Они выходят на кредиторов через тех же черных застройщиков и посредством сарафанного радио. Первый взнос могут даже не взять. Получается у таких строителей и кредиторов очень дешево. Например, несколько лет назад, когда люди приезжали из Донецка, то скупали много таких объектов за наличные", - резюмировала Томашевская.
ГФС заметила
Сейчас многоквартирными домами, построенными физлицами, вплотную заинтересовались в налоговой. Там убеждены, что систематическая продажа однотипных квартир в одном и том же доме подпадает под предпринимательскую деятельность. Поэтому строителям вовсю шлют требования доплатить налогов по таким объектам. Строители пытаются всячески оспорить решения налоговой в судах и настаивают, что все положенные налоги уже уплатили как продавцы-физлица.
