Иван Кудояр: Убей юриста, спаси сделку
Кто должен оплачивать услуги агентства недвижимости: продавец или покупатель?
Споры об этом ведутся на украинском рынке недвижимости не первый год, однако все это время услугу оплачивает покупатель недвижимости, хотя он ее и не заказывает. Юрист-консультант по недвижимости Иван Кудояр в своем блоге рассказал, сколько и за что платит покупатель при оформлении договора купли-продажи недвижимости.
"В конце прошлого года получил порцию негатива в свой адрес. Опишу ситуацию.
С понятием «публичная оферта» применительно к рынку недвижимости столкнулся впервые. Клиенту-переселенцу понравилась квартира, пригласил меня посмотреть документы. 3-х комнатная квартира в Печерском районе за 82000 долларов, которую «вызвонил» в интернете. Пришел он на просмотр с женой, смотрели долго. И когда покупатели стали задавать «правильные» вопросы: «Где находится ближайшая школа, во сколько обходятся коммунальные услуги, и собираются ли продавцы оставлять водонагревательный бак?», всем действующим лицам стало ясно – квартира им подходит.
Но самое интересное началось тогда, когда от покупателя прозвучал вопрос: «Во сколько обойдется квартира с оформлением?»
Риэлтор Ольга достала калькулятор и начала считать.
- 82000 долларов окончательная стоимость квартиры, которые продавец должен получить на руки.
- Экспертная оценка квартиры - 150 гривен. Но если для экономии на налогах занизить экспертную стоимость квартиры с 82 тыс. до 30 тыс. долларов, то оценка обойдется в 1000 гривен.
- Налоги здесь большие, т. к. собственник владеет квартирой менее 3 лет, это (1%+1%+5%+1.5% военный сбор, всего – 8.5%). Если оценка квартиры будет 30 000 долларов, то налоги обойдутся вам около 63 000 гривен.
- Услуги нотариуса 3000 гривен.
- Если хотите сделку провести через банк, то придется дополнительно заплатить банкиру 2800 грн.
- Услуги агентства недвижимости 5%.
Т. е. квартира обойдется покупателю не в 82 000 долларов, а уже 88 800.
Если со стоимостью квартиры все ясно, покупатель сам пришел и условие знал. Хотя кто сказал, что цена окончательная и торговаться нельзя? С налогами тоже самое. Всегда можно обсуждать, кому и какие проценты платить. Но почему 5% агентству недвижимости? Покупателя это несколько смутило, и он робко задал вопрос Ольге: «А можно поторговаться с агентством, все-таки 5% многовато, давайте 3%?» На что риэлтор округлила глаза: «Вы, что, типа, с ума сошли», «это наша многолетняя практика и т. п.», и пошла демонстративно звонить начальнику отделения, хлопотать о скидке. Через десять минут вышла из соседней комнаты с радостным выражением лица и объявила: «Хорошо, агентство недвижимости делает вам рождественскую скидку - 100 долларов».
Но это еще не все. Когда я задал Ольге вопрос: «Где договор между агентством недвижимости и покупателем на оказание услуг?», получил ответ: «Так мы его сейчас оформим». Риэлтор достала из сумки три бланка договоров и с видимой неохотой пояснила: «Первый договор на 1.5% заключается с ЧП «Ивановой», это – я!», - и натянула добрейший оскал. - «Второй договор на 1.5% заключается с ЧП «Петровым», начальником отдела», вероятно, – тем самым, которому звонила. - «Третий договор на 2% подписывается с некой оффшорной компанией с Виргинских островов». Какое отношение имеют «Острова» к сделке?!
Следующие два моих неудобных вопроса-предложения адресованные сторонам в сделке, видимо несколько взволновали риэлтора, и тут Остапа, то бишь, Ольгу, понесло...
«Вам вообще нравится или не нравится квартира? Если нравится – давайте задаток, цена лучшая на рынке! Иначе не морочьте голову, у меня весь день расписан, мое время дорогое, сегодня еще задаток и оформление. Утихомирьте вашего юриста (т. е. меня), у него другие задачи, пусть проверяет документы. Но учтите, не пытайтесь обмануть агентство, если квартиру купите без нас, то у вас будут серьезные неприятности! Когда покупатель звонил в наше агентство (а все звонки записываются!), он уже заключил с нами договор - «публичную оферту». Наши юристы поднимут все звонки и смогут доказать, что эту квартиру предложили мы. Мы наложим арест квартиру, а вас с вашим юристом затаскаем по судам!», - выдала она.
Во, как теперь услуги оказываются!
Удивительно то, что покупатель в результате обиделся не на риэлтора, а на меня. Даже не знаю, состоялась сделка или нет, больше не приглашали. Видимо популярная поговорка в риэлторской среде: «Убей юриста, спаси сделку» оказалась уместной в этот раз. Покупателю не нужен был конфликт, покупателю была нужна квартира до нового года, и он сдался.
Порой наглость «профессионалов» из ведущего агентства недвижимости Киева поражает. Уж очень безапелляционно и безпринципно умеют они блюсти свой интерес.
Еще понятно, когда с клиентом заключен договор на 1 – 5 – 6, да хоть на 10%. Ура! Оказывайте услугу, коллеги, зарабатывайте, но перестаньте вымогать деньги и ставить перед фактом клиента, у которого «загорелись» глаза. А то получается так, зачем вообще встречаться с покупателем, создавать отношения, изучать потребности его семьи и т. п. Позвонил по объявлению с логотипом – 100 000 заплати, тебя записали, ты должен! Это только в нашей стране услугу заказывает продавец недвижимости, а платит посреднику тот, у кого больше денег, т. е. – покупатель.
Берегите себя и свои деньги, друзья!
