Проблемы одного застройщика тут же ударяют по всем, - Елена Шуляк

Автор материала: Дмитрий Коротков

- Каждый раз, когда меняется власть в Киеве, меняются и правила игры на строительном рынке. Стоит ли киевлянам опасаться нового передела этого рынка после ослабления власти Кличко?

- Проблема не столько в смене власти, сколько в том, что инвестиции обычных граждан при покупке квартир никак не защищены. Речь идет не только о столичном рынке, хотя он наиболее показателен. Сейчас в городе десятки "строек Войцеховского". Помимо них, есть незаконные объекты в Киевской области, где темпы застройки уже сравнялись со столичными. И люди, покупая квартиры, никак не ограждены от риска вложить деньги в незаконное строительство. Поэтому я бы говорила не о переделе рынка, а о том, что делать с пострадавшими инвесторами, с долгостроями. Мы в комитете 4 ноября будем проводить слушания по этой теме, а 22 января намечены большие парламентские слушания. Проблема серьезная: в Украине уже более 200 тысяч семей находятся в статусе инвесторов, которые могут не получить свое жилье.

- Но бывают ситуации (к примеру, как с банком "Аркада"), когда строительство законное, но потом у застройщика возникают проблемы с другими объектами, и оно останавливается.

- "Аркаду" мы тоже будем обсуждать на комитете, поскольку речь идет о 12 тысячах инвесторов, которые могут не получить свое жилье. У "Аркады" масса проблем, созданных органами власти: сначала они не могут получить какие-то техусловия от "Киевавтодора", потом - другие разрешения. И каждая невозможность получить в срок тот или иной документ - это затягивание сроков ввода домов в эксплуатацию и путь к долгострою, который может привести к банкротству компании и пропавшим инвестициям людей.

Система у нас создана таким образом, что застройщикам приходится постоянно лавировать: с одной стороны - не дали какое-то разрешение, с другой - посчитали по странной ставке паевое участие, с третьей - Нацбанк выпустил постановление, которым их ограничили в привлечении средств. И все это вместе приводит к тому, что страдает покупатель.

- Но как можно гарантировать людям, что они вкладывают деньги в законное жилье, которое будет достроено?

- Если говорить просто, то нужно создать ситуацию, когда покупатель сможет приобрести квартиру только у того застройщика, который эту будущую квартиру внес в специальный госреестр. А в этот реестр квартира попадет только тогда, когда у застройщика есть все необходимые разрешительные документы: начиная с документов на землю и заканчивая разрешением на строительство. Если бы такой реестр работал сейчас, то "стройки Войцеховского" в основной массе были бы невозможны.

- Но с разрешительными документами часто существует другая проблема - коррупция.

- Да, строительная отрасль - одна из самых коррумпированных в Украине. И одну из ключевых ролей играют органы архстройконтроля. В последние годы их функция свелась к тому, что квадратные метры умножаются на определенные тарифы в долларах, и так оплачиваются разрешительные документы. Причем эта участь ожидала как добросовестных застройщиков, которые законно получали разрешения, так и недобросовестных, которым потом продали бы разрешение на строительство. Поэтому мы видим недострои и изуродованные улицы мегаполиса, а органы архстройконтроля ничего не делают, чтобы принять превентивные меры для защиты города от строительного беспредела.

Этот вопрос сложный, но мы попытаемся его решить законопроектом №1081 (Рада поддержала его 17 октября), которым создается единое электронное пространство, где будут работать все участники строительного процесса: от застройщиков до покупателей квартир. В нем сводятся данные из всех реестров. И невозможно будет подделать какой-то документ, чтобы принести в разрешительный орган, - его можно будет только выбрать из соответствующего реестра.

- Когда возможно появление такого реестра при оптимальных раскладах?

- Первый этап, который касается электронного кабинета застройщика, мы сможем реализовать уже в этом году. Работу с реестрами лицензированных и аттестованных лиц и создание нового реестра объектов строительства завершим в следующем году. А если говорить о реестрах технических условий, градостроительных условий и ограничений, то тут уже речь идет о двух годах. Но мы предполагаем, что уже через три года все участники процесса строительства будут работать в этой единой электронной системе.

- Об уже принятом законе, которым была отменена уплата застройщиками паевого взноса. Всеми он был воспринят так, что теперь застройщики не будут платить взносы на строительство детских садов.

- Да, мы после принятия закона получили своего рода информационную атаку. Ведь для нечистых на руку чиновников из местного самоуправления паевое участие - это подарок судьбы. Законодательство было создано так, что в нем прописана верхняя граница паевого участия: для коммерческой недвижимости - 10% от стоимости всего строительства, для жилой - 4%. Но органы местного самоуправления имеют право кого-то освободить от уплаты паевого участия, кому-то засчитать в счет паевого участия объекты инфраструктуры или что-то еще, кому-то уменьшить ставку. И в результате все зависит от чиновника на месте. Если бы все платили этот налог на недвижимость, это были бы миллиарды, но сейчас паевое участие в местных бюджетах (в том числе в киевском) составляет менее 0,5% от всех доходов. И волна негодования относительно отмены паевого участия поднимается только потому, что органы местного самоуправления не хотят лишаться кормушки, которая действует

в ручном режиме.

- Слышал о случае, когда застройщик построил детский сад и хотел засчитать его в счет паевого участия, но киевская власть отказала. Может, просто нужен закон, стимулирующий застройщиков возводить социальную инфраструктуру?

- Многие застройщики могут рассказать, что для них значит построить детский сад или водопроводную сеть. Они в таком положении, что когда строят сети или социальную инфраструктуру, то должны дополнительно заплатить взятку, чтобы город принял это все на баланс. Так что тут никакими стимулами не поможешь. Нужно просто отказаться от этой схемы, чтобы показать международным инвесторам, что у нас простые и прозрачные правила работы. А детские сады и школы лучше строить за счет поступлений от правильного администрирования налога на недвижимость. А то сейчас и налог на недвижимость собирают, и паевое участие, а детских садиков все равно нет.

"Банкам невыгодна сейчас ипотека"

- Вопрос стимулирования строительства. Премьер говорит о том, что ставка по ипотеке будет снижена до 10-12%. Насколько я понимаю, ставка по ипотеке зависит от учетной ставки НБУ.

- Да. Учетная ставка - это часть монетарной политики. Более того, учетная ставка зависит от темпов инфляции. С начала года НБУ дважды снижал учетную ставку по 0,5%. Так что у нас есть определенный тренд в сторону снижения. И если этот тренд продолжится, постепенно можно будет выйти на более удобную ставку.

- В свое время была ипотека в долларах. Там были другие проценты, но и другие риски, на которые люди попали. Стоит ли вернуть валютную ипотеку?

- У нас есть опыт, который мы хорошо помним с 2007-2008 годов. Есть пострадавшие, которые брали кредиты в долларах и до сих пор не могут справиться с долговой нагрузкой. Мне кажется, не нужно возвращаться к кредитам в долларах. Давайте заниматься укреплением национальной валюты и не смотреть в ту сторону, где можно получать долларовые займы.

- Но эти валютные кредиты были по ставке 11%. А без доступной ипотеки рынок не запустишь. И как тогда быть?

- Сегодня вопрос даже не в ставке по ипотеке, как мне кажется. Ипотеку мало дают, потому что НБУ создал банкам такие условия, что заниматься выдачей ипотечных кредитов невыгодно. Насколько помню, есть постановление Нацбанка, которое обязывает финучреждения формировать резервы в определенном процентном соотношении. Банкам такая деятельность не совсем выгодна. И если мы хотим развивать ипотеку в стране, то должны начинать с пересмотра таких регуляторных ограничений. Сегодня только несколько банков работают в этом направлении - "Аркада", "Глобус", Укргазбанк, Ощадбанк.

- А зачем банкам вкладываться в ипотеку, если они могут купить ОВГЗ с 20% годовых?

- Безусловно. Более того, есть риск, что €1 млрд инвестиций в жилую недвижимость в год со временем может переместиться в облигации внутреннего займа. Просто не всем это пока понятно и не всем доступно. Но как только все это станет возможно без помощи брокера, то ОВГЗ могут стать угрозой для строительного рынка. Да и в целом он очень неустойчив. Как только меняется правительство, происходят новые выборы, падает доллар - сразу все продажи жилья резко останавливаются. И вот сейчас для продаж жилья не самый благоприятный период, особенно на фоне проблем с компанией "Укрбуд" и банком "Аркада". Сейчас строительный рынок в рисковой зоне, когда каждое движение и каждое решение должны быть максимально взвешенными. Нужно понимать: если неприятность произойдет с одним из застройщиков, это сразу бумерангом ударит по всем остальным. Поэтому если пропадет доверие, украинцы будут нести свои сбережения застройщикам намного осторожнее. Очередная "Элита-Центр" разрушит рынок.