От жэка - к ОСМД, или Как в Мариуполе "реформируют" старые многоэтажки, - ФОТО, ВИДЕО
Жилой фонд в Мариуполе очень старый. Последний построенный дом был сдан в эксплуатацию более 10 лет назад, а большая часть домов была построена 30-40 лет назад. Многоэтажки нуждаются в капитальном ремонте кровель, системы отопления, канализации, подъездов и придомовых территорий. Сделать это не просто, ведь многоэтажных домов в Мариуполе 1881, а финансовые возможности городской казны не безграничны.
Правда, 4 года назад город начал активно поддерживать создание ОСМД. Программа поддержки включает в себя капитальный ремонт конструктива и мини-проекты по благоустройству придомовой территории. Несмотря на страхи и опасения, с началом работы программы жители начали активно присоединяться к ОСМД, и уже сегодня даже не специалисту видно, насколько сильно отличается жизнь в доме, управляемом совладельцами, и в доме, который находится на балансе управляющей компании.
Немного истории
Первое ОСМД в Украине было создано в Киеве в 1996 году. Как рассказал 0629 председатель первого ОСМД Михаил Кальтагейсер, после появления закона о приватизации государственного фонда в 1995 году, появилось постановление о создании обществ совладельцев многоквартирных домов.
Правда, 24 года назад жители очень боялись становиться самостоятельными и верили, что только в жэках их домам ничего не угрожает.
"У нашего дома не было выбора. Он в Дарницком районе Киева - первый дом, который построен по программе жилищных облигаций. То есть мы платили за будущие квартиры на этапе строительства. Когда дом был сдан в эксплуатацию, стояло четкое условие - создание ОСМД", - рассказал председатель первого в Украине ОСМД.
Жильцы боялись неизвестного и хотели, чтобы их принял на баланс жэк. Но выбора у них не было, таковы условия договора.
Таким образом первый ОСМД в Украине был создан добровольно-принудительно. Тогда же жители новоиспеченного общества совладельцев испытали ряд трудностей. Государство не было готово к новшеству. Людям пришлось быть первооткрывателями во всем.
Никто не знал, как заключать договора на поставку электроэнергии, воды с ОСМД, Но сложнее всего было заключить договор с теплоснабжающей организацией. Дело в том, что по новому постановлению, дом должен был быть оборудован всеми приборами учета (свет, вода, отопление). Теплосеть не хотела принимать показания по счетчику, поскольку ранее никогда подобного не было.
"Но мы прошли через все трудности и спустя время осознали, что ОСМД - это идеально. Мы бы никогда этого не сделали, если бы нас не заставили, но это лучшее решение", - сказал Михаил Кальтагейсер
Мариупольские реалии
В конце 90-х первые ОСМД были созданы и в Мариуполе. Новым обществам совладельцев пришлось пройти через те же самые трудности. На такое решение шли дома, которых не устраивала работа жэка, а председателями ОСМД стали юридически подкованные люди.
Правда, высокой активности не было...
В 2011 году появилась информация, что все жэки будут ликвидированы в 2014 году. Действующий на тот момент мэр Юрий Хотлубей начал активно продвигать создание ОСМД и даже предлагал в подарок от города ремонт одного конструктива. Но особой активности не наблюдалось. За год было создано всего 10 ОСМД.
Причиной такого нежелания создавать общества совладельцев было непонимание, зачем это нужно, и недоверие.
"Мы были недовольны тем, как наш дом обслуживал жэк, но зато это было надежно. Жилищная организация имеет в штате и сантехников, и электриков. В случае аварии, чем нам поможет ОСМД?" - говорила в 2012 году жительница Мариуполя Наталья Иванюк.
Кроме того, в зоне ответственности местных властей были ремонты подъездов, крыш, коммуникаций.
Город тем временем дотировал жэки, поскольку тариф был слишком низким, и этой суммы не хватало, чтобы оплачивать огромный штат сотрудников ЖКХ. Можно было бы поднять тариф, но поскольку это была зона ответственности местной власти, а повышение тарифа - мера непопулярная, никто этого не сделал.
После того, как из-за изменений в законодательстве жэки были ликвидированы, в городе было создано несколько управляющих компаний (частные жэки), которые приняли на баланс многоквартирные дома. Особенно проблемной в этом вопросе стала компания "Город для людей", жалобы на работу которой не прекращаются до сих пор.
Смена команды местной власти и новое решение по ОСМД появилось в 2016 году. На тот момент в Мариуполе было создано всего 72 ОСМД. Чтобы поднять активность жителей, была разработана программа, согласно которой все новые ОСМД получат в подарок от города бесплатные ремонты двух любых конструктивов (крыша, подвал, замена окон в подъездах и прочее), смогут принять участие в двух мини-проектах по схеме финансировани 50 на 50 и получить от города "уютный двор" (реконструированную придомовую территорию). Реализация всего проекта должна занимать 5-6 лет.
И тут начался ажиотаж. За год в Мариуполе создали 240 обществ совладельцев. Для того, чтобы обучить новых председателей, был создан центр поддержки ОСМД, который довольно успешно ведет свою работу.
В мае 2019 года впервые городской голова Мариуполя Вадим Бойченко выдал первые паспорта поддержки ОСМД. Теперь уже официально мэр гарантировал, что общества совладельцев многоквартирных домов не останутся без поддержки.
Тогда же мэр рассказал, что ежегодно город выделяет все больше и больше средств на поддержку ОСМД. В 2017 году - 150 млн. грн, в 2018 году - 175 млн. грн, в 2019 - 215 млн. грн.
На данный момент в Мариуполе создано 821 ОСМД. Это 40% жилого фонда города. Как отметил Вадим Бойченко, общества совладельцев созданы в 60% девятиэтажных домов и 40% - пятиэтажных домов. Наименее активны двухэтажные дома. Жители переживают, что не смогут содержать свой дом из-за маленького количества жильцов. Но решение проблемы уже есть - несколько маленьких домов объединяются в одно ОСМД.
По словам мэра, сейчас стоит цель сделать так, чтобы 80% домов вошли в ОСМД. Добиться этого планируют за 5 лет.
"Наш двор" против "уютного двора"
Во времена Юрия Хотлубея проблемы с ремонтами дворов решались силами жителей. Так было в большинстве случаев. В городе существовал конкурс "Наш двор", в рамках которого жители самостоятельно облагораживали свои дворы, подъезды, дома. Победители получали небольшую сумму, которую могли потратить на облагораживание.
Горожане самостоятельно сколачивали скамейки, высаживали клумбы. В ход шли все подручные средства и особой популярностью пользовались шины, из которых делали даже лебедей и других сказочных персонажей, и пластиковые бутылки. Это не очень эстетично и совсем не экологично.
Сейчас ситуация изменилась. Домам, которые вступили в ОСМД, автоматически дарят "уютный двор" с красивыми беседками, детской площадкой, тренажерами и прочим. Также в рамках проекта происходит асфальтирование.
С момента старта программы поддержки ОСМД (2016 год) Мариуполе установлен 251 "уютный двор". В 2020 году город планирует создать 132 "уютных двора".
"Вот такими небольшими шагами, дом за домом, меняется облик Мариуполя", - говорит городской голова Вадим Бойченко.
С 2016 по 2019 год в программу было заложено 536 миллионов гривен. За этот период было реализовано порядка 300 капитальных ремонтов и 800 мини-проектов.
В 2020 году город планирует сделать порядка 100 капитальных ремонтов кровель, инженерных сетей, а также порядка 250 мини-проектов.
Также разработана новая программа поддержки ОСМД. Для тех, у кого уже установлен уютный двор. Мэр планирует тратить бюджетные деньги на программы поддержки тепломодернизации. Этому будут уделять особое внимание.
"Мы очень долго не могли выбрать управителя, долго принимали решение - вступать или нет, - рассказала 0629 жительница пр. Металлургов Анна Резникова. - В сентябре прошлого года образовали ОСМД. Сразу же после этого подъезды были покрашены, в лифтах появились зеркала. Обрезаны деревья, обследован дом. В подвале начали замену труб. На днях собрали деньги на замену окон в подъезде по программе мини-проектов. Сказать, что мы счастливы - ничего не сказать. Мы понимаем, куда идут деньги, которые платим в качестве квартплаты. И это очень важно".
Как рождается чувство собственника
Мы привыкли считать частной собственностью нашу квартиру, максимум тамбур. Все, что находится за пределами входной двери, - по мнению большинства, это чужая ответственность. Крыша же течет не в нашем доме, а у жэка, порыв воды - не в нашем подвале, а у жэка...
Мы получили право приватизировать жилье в 90-х годах. Но с тех пор так и не поняли, что приватизированный дом - наша совместная собственность, и жильцы в ответе за дом, в котором живут. Пока жители одних домов надеялись на жэк, их крыша давала большую трещину, а трубы в подвале приходили в еще большую негодность. Текущие ремонты не отменяют капитальных, а оплата жильцами квартплаты не предусматривает капитальных ремонтов. От слова совсем.
ОСМД стал реальным инструментом, который позволяет жильцам взять ответственность за свой дом на себя.
Как рассказал городской голова Вадим Бойченко, он видит эффективность такого подхода на примере своего собственного дома.
"Установили датчики движения, поменяли почтовые ящики, установили умные камеры, - отметил Бойченко. - Это дает другое ощущение, жители понимают, что это "наш дом". Начинают считать каждую копейку, вместе принимают решение, что нужно в первую очередь, а что во вторую".
Дом, в котором живет Бойченко, создал ОСМД далеко не первым.
"Жители очень долго сомневались", - сказал мэр.
Городской голова отметил, что на собрания ОСМД он не ходит, но регулярно видится с председателем.
"Он всегда просит что-нибудь вне очереди и каждый раз расстраивается, получая отказ. Я ему говорю, что ему не повезло и не тот дом он выбрал в управление", - с улыбкой признается мэр.
Первый конструктив, который сделали в его доме за средства горбюджета, - крыша. Градоначальник лично пострадал от текущей крыши, так как его квартира находится на 8 этаже.
"Кровля - один из самых дорогих конструктивов, потому ее чаще всего берут в качестве бесплатного ремонта от муниципалитета. Цена ремонта крыши в зависимости от количества подъездов стоит от 2 до 3,5 миллионов гривен", - пояснил он.
Грамотный управляющий
В Мариуполе существуют, как успешные, так и не успешные ОСМД. В большинстве случаев все зависит от грамотности управляющего, того как он "горит" работой. Найти такого человека не всегда просто, но если это получилось - у дома большое будущее.
Именно так вышло с домом по бул. Шевченко, 83.
Управляющая ОСМД Ольга Нагабас проживает совсем в другом доме (с другим председателем), но ей настолько небезразлично то, что происходит, что за 3 года она сумела не просто привести в порядок обслуживаемый дом, но фактически подарить ему вторую жизнь.
ОСМД было создано 1 ноября 2017 года. Сразу же руководитель общества совладельцев стала подавать заявки на участие в программах поддержки.
"Это очень выгодно. Городской бюджет платит довольно большие суммы для подъема домов. И в 2018 году мы получили свой первый мини-проект. Город выделил 100 тысяч на замену системы отопления в подвале. К этому времени мы собрали немного своих средств и заменили систему холодного водоснабжения и канализацию. Мы перестали тратить глупые деньги на какие-то мелкие ремонты на аварийных участках. Когда подвал в плохом состоянии, аварии происходят каждый месяц. Постоянно что-то течет, где-то прорывает. А мелкие работы стоят немелко", - пояснила Ольга Нагобас.
Она отметила, что в первый год существования ОСМД акцент был именно на подвал. Его сделали с ноля, и это позволило перестать тратить аварийные фонды. Это дало возможность собирать деньги.
В 2019 году ОСМД получил в подарок от города "уютный двор".
"Нам уложили новый асфальт, а мы за свои деньги привели в порядок наши крылечки. Построили небольшие пристройки к мусорокамерам, поставили новые двери", - рассказала она.
Кроме того, в 2019 году ОСМД получил первый конструктив - новую кровлю, он включает в себя ремонт, как на крыше, так и ремонт козырьков.
Благодаря "теплому кредиту" ОСМД удалось заменить окна в подъездах. Около 60% стоимости материалов возвращает государство, а сумму до 90% - добавляет город. Ставить окна и вторые двери в подъездах оказалось выгодно, поскольку в стоимость материалов уже входила установка.
Отметим, что помимо квартплаты жители этого дома не платят больше ничего. Тариф - 4,5 грн за квадратный метр.
"Мы не собираем наличные никогда ни в каких ситуациях. Этого достаточно, если экономить", - рассказала председатель.
А экономить легко, если грамотно подойти к делу. В частности, за свои средства ОСМД установило на всех этажах в подъезде экономные лампочки и датчики движения. Теперь оплата за электроэнергию составляет 700-800 грн, при том что ранее это стоило 1300-1500 грн. То есть экономия составила 30-40%.
Заботятся в ОСМД и о безопасности - над подъездами установлены видеокамеры. Этого удалось добиться благодаря акции провайдеров. Они бесплатно предоставили оборудование и просят лишь ежемесячный взнос - 219 грн за камеру.
Но на этом останавливать свою работу Ольга Нагобас не намерена. Впереди два больших вопроса - ремонт подъездов и утепление дома.
"Я буду завлекать жителей на утепление фасада, но это очень дорого, - отметила она. - Если ремонт в подъездах можно сделать и своими силами, то утепление не сделать никак. Тем более есть страх, что программа может закончиться", - пояснила председатель ОСМД.
Правда, для того, чтобы работа была слаженной важно понимание жителей и своевременная оплата коммунальных услуг.
В 2019 году Ольга Нагобас взяла в управление еще один дом по пр. Металлургов - одноподъездную четырнадцатиэтажку. Этот дом в ОСМД находился не первый год, но его прежний руководитель не был эффективным. В доме течет кровля. Из-за этого была затоплена электрика, и несколько дней жильцы сидели без света. Поскольку в доме нет газа, то они не имели возможности включить печь.
В подвале дома давно все поржавело. Регулировать теплосчетчик нельзя, что соответственно приводит к огромным счетам за отопление.
"Я получила дом с долгами, в том числе и по зарплате, - рассказала Ольга Нагобас. - Здесь очень плохая платежеспособность, есть две пустующие квартиры. Никто не верит в ОСМД, но работать нужно", - добавила она.
В прошлом году по программе термомодернизации в этом доме были установлены окна, в том числе и на балконах в подъезде.
"Дом был очень холодный. Здесь такая постройка, что когда ты стоишь возле лифта, то ты фактически стоишь на улице. А сейчас это единственный 14-этажный дом, где застеклен балкон", - сказала она.
Следующий шаг - мини-проект по ремонту системы отопления в доме, замена всех труб в подвале.
Впереди огромная работа, но Ольга Нагобас верит, что через 3 года дом преобразится.
Те, кому не повезло
Старый, но красивый жилой дом на пр. Нахимова, 80 нуждается к капитальном ремонте. "Сталинка" просто "кричит" о помощи. Здесь течет кровля, протекает канализация и холодная вода в подвале, стены идут трещинами, разваливаются ступеньки на входе в подъезд...
По словам жильцов дома, вступить в ОСМД они не могут. В доме всего 21 квартира, несколько квартир пустуют, в половине из тех, что заселены, - живут старики, получающие субсидию.
"Мы бы хотели в ОСМД, но этим людям все равно, они получают деньги от государства, потому они выступают против всего", - рассказал житель дома Иван (имя по просьбе изменено - прим. авт).
По его словам, управляющая компания "Город для людей", которая взяла в управление этот дом, не делает для него ровным счетом ничего. Несколько месяцев двор и подъезды никто не убирал. Только недавно появился дворник. Обещание заменить трубы никто не выполняет, стены не латают, ступеньки не ремонтируют.
"Мы все, что можем, делаем своими силами. Но услуг нам не предоставляют, - пояснил житель. - Именно поэтому около года назад я и еще несколько жителей решили бойкотировать - мы не платим за услуги жэка. Я готов платить, но пусть они предоставят перечень работ, за которые я должен отдать свои деньги".
А размер платежки не маленький. К примеру, жительница второго этажа платит за свои 100 квадратных метров - 512 грн в месяц! Но куда идут эти деньги - она не понимает.
Жильцы надеются, что смогут перейти в другую управляющую компанию. Они видят, как преображаются дома, где создано ОСМД, но не очень верят, что и им удасться это сделать.
И пока одни не верят, сомневаются, другие решаются и двигаются вперед. С начала года в Мариуполе уже было образовано 16 новых ОСМД. И муниципалитет обещает и в дальнейшем не сворачивать программы поддержки.
Зачем это нужно городской администрации?
Как поясняют в муниципалитете, от такого хозяйствования выигрывают все. Жители получают обновленный дом, город - ответственных граждан и - стремительное уменьшение количества проблем, связанных с обслуживанием старой, дряхлой, неповоротливой коммунальной инфраструктуры. Ведь чтобы восстановить старый жилой фонд, нужны колоссальные средства, которых нет. Сотрудничество с ОСМД позволяет привлекать средства государственного бюджета под целевые программы, частные средства жителей. И так, совместными усилиями, на условиях софинансирования, можно сделать намного больше по модернизации жилья. В конце концов, это приносит и экономию на оплате коммуналки. А уменьшение платежки сегодня - еще и политический вопрос.
Анна Працкова
