Украинцев отселят из старого жилья по новым правилам
Минрегион разработал и обнародован новый законопроект о реновации устаревшего жилья "О внесении изменений в Закон Украины "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда".
По словам экспертов, документ намного лучше, чем предыдущие, но вопросы к нему все же есть.
В Украине существует большое количество объектов жилого фонда, предельный срок эксплуатации которых истекает или уже давно истек.
Общая площадь устаревшего жилищного фонда по данным Госстата (на 01.01.2017) составляет 4,33 млн кв. м. В некоторых районах городов есть дома, построенные еще в 30-е годы прошлого века.
Продолжение эксплуатации таких домов несет в себе не только дискомфорт для жильцов, но и прямую угрозу для их жизни. Именно такие кварталы (микрорайоны) являются объектом реконструкции и инвестирования.
Главная проблема прошлых законопроектов по реконструкции устаревших кварталов крылась в нескольких аспектах:
- Размытость понятийного аппарата, определение зон ответственности между органами местного самоуправления и застройщиками;
- спорные предложения по отселению граждан (предоставление временного жилья, компенсации за смену района проживания и пр.);
- определение и механизмы инвестконкурсов.
В предложенном к обсуждению проекте Минрегиона многие из проблемных моментов попытались учесть, но наиболее спорными все равно остаются вопросы инвестконкурсов и условий по отселению жильцов.
"Это наиболее острые и дискуссионные вопросы. Например, как избежать непрозрачности в "прозрачных" конкурсах. Кроме этого, согласно документу, на плечи застройщика практически полностью ложится ответственность за создание объектов социально-бытовой, дорожно-транспортной инфраструктуры", - отметил в беседе с UBR.ua руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров.
Что предлагают чиновники
Законопроект четко разграничивает зоны ответственности. Так, среди прочего стоит обратить внимание на ст. 4 п.2 где, помимо прочего, сказано, что государственная политика в сфере реконструкции реализуется путем:
- Планирования комплексной реконструкции существующих кварталов;
- проведение такой реконструкции в строгом соответствии с Генпланом, детальными планами территорий населенного пункта;
- разработка и утверждение соответствующей градостроительной документации;
- объединение средств госбюджета, местных бюджетов и средств частного инвестора-застройщика для инженерной подготовки, создание объектов сопутствующей инфраструктуры, благоустройства территорий;
- учет интересов всех участников процесса: государственных, частных, общественных;
К сфере ответственности государства относится проведение инвестиционных конкурсов по определению компании-застройщика для реконструкции старых кварталов и пр.
В ст. 7 сказано, что весь механизм реализации госполитики ложится на плечи органов местного самоуправления: совместно с застройщиком-инвестором определение сроков реализации инвестиционного проекта, имущественных вопросов с собственниками квартир в реконструированных зданиях, собственниками земли, находящейся на территории, подлежащей реконструкции и пр.
В законопроекте особе внимание уделено обязанностям инвестора-застройщика (основное):
- Застройщик обеспечивает получение исходных данных, разработку проекта реконструкции в том числе проектов отдельных зданий, проведение экспертизы проектной документации;
- получение разрешения на выполнение строительных работ с классом последствий сс2 и сс3;
- ввод построенных объектов в эксплуатацию;
- четкое выполнение условий инвестиционного договора;
- предоставление, согласно договору, части квартир для отселения собственников и арендаторов квартир и нежилых помещений в здании, что подлежит сносу.
Другими словами, все вопросы, касающиеся непосредственно строительства и реконструкции ложатся на плечи застройщика. При этом законопроект не учитывает, что выполнение инвестдоговора во многом будет зависеть от бюрократии при получении разрешительной документации.
Бюрократия затянет процесс
Стоит напомнить, что только в Киеве задержки со вводом объектов в эксплуатацию составляют в среднем от 6 до 9 месяцев именно по причине бюрократических проволочек.
"Как это будет отражено в инвестиционном договоре, вообще не ясно. По логике разработчиков, компании-победителю не предоставляются никакие преференции. То есть, нет ни механизма упрощенной процедуры согласования проекта, ни каких-либо других гарантий, что в случае невыполнения условий договора из-за чиновничьего "форс-мажора" к компании не будут применятся штрафные санкции и пр.", - отметила в разговоре с UBR.ua директор по маркетингу многофункционального ЖК "Polaris Home&Plaza" Анжелика Саакян.
Кроме того, говорят эксперты, в документе неоднозначно прописан пункт о предоставлении части квартир отселяемым. То ли тут речь идет о "маневренном" жилье, которое должно предоставляться на весь период реконструкции или же речь идет о том, что компания-застройщик обязана отдать квартиры тем, кто вынужденно был отселен.
Также застройщик в обязательном порядке должен будет предоставить объем собственных или привлеченных средств согласно с показателями стоимости 1 га территории застройки. Это требование также вызывает недоумение у застройщиков.
"Во-первых, что именно требуется "показать"? Сумму, вырученную за продажу квартир в строящихся домах на месте старого жилья, или же размер собственных инвестиций в проект? Если разработчики законопроекта подразумевали "финансовые гарантии" застройщика, то есть, способен ли он реализовать такой проект, то, очевидно, что такие вопросы должны быть учтены при проведении самого инвестиционного конкурса", - говорит Александр Изаров.
Далее, в ст. 9 законопроекта прописан достаточно четкий порядок планирования работ по реконструкции кварталов (это тот механизм, та конкретика, которой не хватало всем прошлым законопроектам):
- Кварталы под реконструкцию определяются на основе генплана и детальных планов территорий населенных пунктов;
- Органы местного самоуправления принимают публичное решение об отнесении многоквартирных домов к устаревшему жилфонду, и все жильцы этих домов должны быть надлежащим образом об этом уведомлены;
- Законопроект устанавливает, что за все подготовительные работы по реконструкции ответственность несут юрлица, кому принадлежат имущественные комплексы, подлежащие реконструкции.
Разработчики детально расписали и порядок осуществления реконструкции. Среди важных пунктов стоит обратить внимание на следующие:
- Объем и стоимость работ по строительству многоквартирных домов и объектов социально-бытовой и инженерно-транспортной инфраструктуры;
- количество квартир и нежилых помещений для предоставления бывшим жителям снесенных домов или определение денежной компенсации;
- объем квартир и нежилого фонда для коммерческой реализации;
- ориентировочная стоимость проекта;
- определение необходимого маневренного фонда;
очередь реконструкции многоквартирных домов и инфраструктуры и пр.
В законопроекте также сказано, что решение по реконструкции принимается на основе ст. 10 закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме".
Согласно этому закону, для того, чтобы решение было правомочным, необходимо согласие 75% всех собственников квартир дома. Если несогласных с будущей реконструкции будет более 25%, такой дом исключается из будущего плана по реконструкции квартала.
В ст. 12 п. 2 особое внимание уделено решению вопроса отселения жильцов. Если условием реконструкции является обязательного отселение, то в случае несогласия жильца-собственника квартиры, такое отселение осуществляется только после соответствующего судебного решения.
Однако в п.3 той же статьи сказано, что если реконструкция рассчитана на временную приостановку эксплуатации дома, то перед реконструкцией собственникам квартир и нежилых помещений должны выделить помещения той же площади из маневренного фонда на весь период реконструкции.
Новая квартира взамен старой
В ст. 14 речь идет о сносе целых кварталов. Так разработчики устанавливают, что бывшим жильцам будет предоставлены равноценные по площади квартир или денежная компенсация.
При этом, что характерно для областных центров, столицы, речь о том, в каком районе будет предоставлены квартиры, не говоря уже о коэффициентах при смене района, скажем, с Печерска на Троещину, не идет.
А в ст. 17 четко сказано, что если отселенцу предлагается квартира большей площади взамен старой, то это происходит исключительно за счет застройщика.
То есть застройщик не имеет права требовать с отселенца какую-либо доплату за лишние метры.
В ст. 16 детально расписаны условия инвестиционных договоров с застройщиками. Такие договора заключается между органом местного самоуправления, который принял решение о проведении реконструкции, и компанией-победителем открытого конкурса.
При этом в статье очень детально расписано размежевание обязанностей сторон.
Как уже было сказано, вся ответственность за проект и сроки строительства ложится на застройщика. Но спорным выглядит опять-таки создание необходимого маневренного фонда: в этой статье законопроекта нет четкого разграничения, чья это зона ответственности.
Такая же ситуация с решением вопросов с созданием социально-бытовой, инженерно-транспортной инфраструктуры. Помимо этого, в этой статье речь идет о страховании рисков строительства, но без особой детализации, что именно будет застраховано.
Еще один момент касается льгот, которые предоставляются застройщику: в законопроекте сказано, что все льготы и преференции предоставляются на основе действующего законодательства и в частности освобождение застройщика от уплаты паевого участия.
"Стоит напомнить, что с 2021 года паевое участие будет полностью отменено, а данный законопроект вступит в силу только спустя 2 года после его принятия. С большой долей уверенности могу сказать, что данная коллизия исчезнет из окончательного текста, который будет вынесен уже на рассмотрение Верховной Радой", - считает Анжелика Саакян.
Компенсации жильцам
В ст. 17 сказано, что реконструкция возможна только в случае предварительного и полного возмещения собственникам квартир и нежилых помещений путем предоставления с их согласия квартир, нежилых помещений или денежной компенсации.
При этом денежная компенсация за квартиру может быть предусмотрена только в том случае, если у человека уже есть в собственности другая квартира. Другими словами, эта норма позволяет избежать мошенников, которые орудуют на вторичном рынке жилья.
В этой же статье также говорится о том, что если же собственник желает получить квартиру большей площади, то ему будет предложено оплатить разницу по рыночной цене. А если меньшей - то застройщик может предоставить ему квартиру поменьше, оплатив разницу.
Оценка жилья
В ст. 18 говорится об определении рыночной стоимости недвижимости. Согласно предложенному законопроекту, оценкой будут заниматься субъекты оценочной деятельности, а все затраты на определение стоимости объекта недвижимости будут осуществлены за счет местных бюджетов.
Также в документе говорится о механизме проведения открытых инвестиционных договоров.
Среди главного стоит отметить, что обязательным условием конкурса является создание необходимого маневренного фонда (но это не коррелируется, как уже было отмечено, со ст. 16), сроки нового строительства и его характеристики, участие в создании объектов социальной инфраструктуры, обеспечение застройщиком собственников нежилых помещений, подлежащих реконструкции, равноценными помещениями или денежной компенсацией.
Но, по большому счету, эта статья может стать основной для правок-предложений по улучшению этого документа, считают эксперты.
Резюме
Несмотря на то, что это пока что лучший документ из ранее разработанных и предложенных, и вопрос отселения и компенсации прописан в нем более-менее понятно, за исключением нескольких коллизий, тем не менее в этом виде законопроект не выгоден застройщикам.
Все основные затраты они должны взять на себя (от проектной документации, обеспечение маневренного фонда, до создания объектов различной инфраструктуры).
"Данный законопроект учитывает чуть больше интересы жильцов, подлежащих отселению, чем это было выписано в предыдущих предложениях. При этом местные органы власти, по сути, не несут никакой ответственности за результаты проводимой реконструкции. Механизм инвестконкурсов прописан больше рамочно, нежели, как пошаговая инструкция. Вероятно, будут еще подзаконные акты, регулирующие проведение подобных инвестконкурсов", - считает Александр Изаров.
Застройщики отмечают, что в данном документе они обложены со всех сторон обязательствами и затратами. И именно это может стать главным камнем преткновения при обсуждении данного документа и выработке окончательной версии перед вынесением его в парламент.
