Как застройщики хитрят с квартирами и апартаментами

Все чаще на рынке первичного жилья можно встретить объявления о продаже апартаментов, вместо привычных квартир. В чем же разница? Такое жилье имеет ряд как свои преимущества, так и существенные недостатки, говорят застройщики.

Апартаменты используются, как важная составляющая ЖК более дорогих форматов с прицелом на возможность использования таких помещений под коммерческое назначение или под жилье с целью аренды.

Среди явных плюсов - более низкая стоимость, чем квартиры. Разница в цене может варьироваться от 20% до 25% за м2 в зависимости от локации. Кроме того, у владельца таких помещений появляется больше возможностей того, как ими распорядится: либо жить самому, либо сдавать в аренду под жилье, либо использовать, как коммерческое помещение (офис, студию звукозаписи, салон красоты и пр.).

"Приобретая такие объекты, покупатель может рассчитывать на достаточно быструю окупаемость в течении 3-5 лет (инвестиция в квартиру, особенно новых востребованных форматов, таких как live-work-play, тоже может сулить окупаемость за 5 лет, но чаще всего квартиры окупаются за период от 7 лет)", - рассказала нам директор по маркетингу многофункционального ЖК "Polaris Home&Plaza" Анжелика Саакян.

Среди главных преимуществ апартаментов также стоит назвать их локацию: зачастую такие объекты строят в деловом центре города либо на территории с большими рекреационными возможностями.

То есть, формально апартаменты могут использоваться как жилое помещение, но статус у него будет, как у объекта коммерческой недвижимости (например, офиса или гостиничного номера).

"По закону, собственник апартаментов не может быть прописан/зарегистрирован в них, как физическое лицо. Несмотря на то, что институт прописки у нас отменен, но до сих пор действуют ограничения по предоставлению мест в детских садах и школах, где штамп с местом проживания играет чуть ли не главную роль", - говорит Анжелика Саакян.

Кроме этого среди главных недостатков апартаментов стоит считать несколько:

Высокие коммунальные тарифы (так как это объект коммерческого назначения, и тариф устанавливает обслуживающая компания);

при судебном аресте имущества, если у человека другой недвижимости нет, то выселить из квартиры его не имеют права, но это не относится к собственнику апартаментов: если даже это его единственная недвижимость, в которой он проживает, то такой объект может быть выставлен на продажу, а собственника имеют право выселить;

собственник апартаментов ежегодно должен отчислять 1% налога на недвижимость, рассчитанного из минимальной стоимости за м2.

Иными словами, апартаменты очень хорошо сгодятся, как объект инвестиций для последующей его сдачи в аренду (либо, как жилье, либо, как офис).

Вместе с этим, строительство апартаментов в рекреационных зонах - настоящая проблема, которая сеет недовольство граждан вообще к любому строительству.

Не всегда люди понимают, что апартаменты - это не синоним слову "квартира", поэтому по законным причинам застройщик может строить, например, "пансионаты" или апарт-отели на морском побережье.

"Для многих это расхожий стереотип "незаконного строительства жилья". Разъяснительная работа ложится на плечи, прежде всего, застройщиков, которые часто недоумевают, почему местные жители нередко выступают против строительства", - отметил нам руководитель проекта RUSANIV RESIDENCE Александр Изаров

С другой стороны, решить эту проблему застройки в рекреационных зонах можно несколькими способами, например:

Прописать законодательно отдельные требования/ограничения/нормы именно для апартаментов - соблюдение требований по плотности застройки, требования по инсоляции помещений;

строительство апартаментов может производится не а арендованных, а на земельных участках, находящихся в собственности (то есть, чтобы построить апарт-отель, необходимо купить землю под него;

ужесточить требования по строительству апартаментов в рекреационных зонах.

Все эти направления могут быть реализованы. Конечно же, в таком случае себестоимость строительства может возрасти, как минимум, на 100%, а то и 200% только за счет приобретения земли.

Соответственно вырастет цена для покупателя, что вполне вероятно повлияет на желание застройщиков вообще строить апартаменты. Но при таких шагах можно существенно снизить уровень коррупции в строительстве и вернуться к вопросу защиты рекреационных земель от повальной и незаконной застройки.

"В любом случае, если мы создаем прозрачный рынок строительства, то в нем нужно перекрыть все потенциальные коррупционные лазейки, создав единые правила для всех игроков рынка", - подытожил Александр Изаров.