Рынок недвижимости и ипотека: при каких условиях жилье станет доступным для украинцев?
Последствия коронакризы на рынке жилья заметны, но кратковременные и незначительные. В отличие от прошлых кризисов в Украине, сейчас масштабной трансформации рынка Нацбанк не ожидает. Несмотря на кризис, спрос на жилье будет оставаться на высоком уровне, однако вряд ли его рост возобновится в ближайшее время.
Доля сделок с привлечением ипотеки все еще будет оставаться незначительной, однако создаются благоприятные предпосылки для возобновления ипотечного кредитования.
Покупательская активность на рынке жилья
В Украине спрос является определяющим фактором состояния рынка жилья. Покупатели быстро отреагировали на рост неопределенности через коронакризу: по показаниям застройщиков, во время карантина покупательская активность снизилась на 40%.
В конце мая рынок начал заметно оживляться. В то же время вынуждена самоизоляция ускорила трансформацию спроса: инвесторы все больше предпочитают объектам повышенной комфортности, спроектированных по концепции "live-workplay". Однако интерес покупателей к жилью экономкласса резко снизился.
В целом спрос на жилье в течение ближайших двух лет вряд ли заметно меняться в сторону увеличения. Его подавлять продолжительное снижение доходов населения и ухудшение потребительских настроений. Однако, снижение спроса не ожидается, ведь за последние годы жилье стало по цене более доступным. Также благодаря снижению уровня инфляции и ставок по ипотеке его покупку будет проще профинансировать в кредит.
Тенденции на первичном рынке жилья
Коронакризис также повлиял на застройщиков. Поскольку Стройсектор не подпадал под карантин, на текущее строительство повлиял исключительно резкий краткосрочный спад спроса. Около 20% объектов было временно заморожено, прежде всего из-за недостаточного запас ликвидности застройщиков, преимущественно в экономсегменте. Если им не удастся привлечь дополнительное финансирование, возможно замедление строительства ряда объектов, отмечают в НБУ. Однако это не повлияет принципиально на ситуацию со своевременностью ввода объектов в эксплуатацию.
Строительство во время карантина в целом оставалось живым. По оценкам ЛУН, за первый квартал этого года в Киеве были завершены работы на вдвое большем количестве объектов, чем год назад. Однако темпы ввода в эксплуатацию нового жилья заметно снизились. Согласно данным ДССУ за I квартал 2020 году в Украине было введено на рынок на 22% г / г, а в Киеве - почти вдвое меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года. Такой спад обусловлен прежде всего реформой ГАСИ (Государственная архитектурно-строительная инспекция), которая и затормозила принятие в эксплуатацию зданий.
В первом квартале в Украине было получено разрешения на строительство вдвое меньшего количества жилья г / г. Однако этот спад также должно быть кратковременным: после снятия карантина и завершения реформирования ГАСИ динамика вернется к более привычным уровням. В долгосрочной перспективе объемы строительства должны вернуться к привычно высоких уровней.
Цены на жилье
Цены на жилье с начала кризиса лишь умеренно изменились. За время карантина недвижимость на вторичном рынке подешевела лишь на 2.0%.
В то же время гривневые цены на новое жилье после небольшой временной коррекции вернулись к уровню начала карантина. В годовом измерении стоимость недвижимости все же выросла: в конце мая жилье на первичном рынке подорожало на 9.1% г / г в гривне. Ожидается, что цены и дальше понемногу двигаться вверх, несколько подогретые ослаблением гривны и низкой маржинальностью застройщиков. Застройщики также настроены оптимистично: почти половина опрошенных в мае застройщиков ожидает роста цен на жилье вдвое выше докарантинного показателя февраля
Ипотека
Рост уровня доступности жилья остановилось впервые за десятилетие, отмечают в НБУ. Если цены на недвижимость выросли, то на ее аренду, наоборот, - упали.
Вместе с резким замедлением доходов населения это прекратило продолжающийся рост уровня доступности жилья: за четыре месяца этого года показатели Price-to-income и Price-to-rent несколько выросли. Большую доступность жилья могло бы обеспечить ипотечное кредитование.
В Украине путем банковского кредитования финансируется менее десятой части сделок по приобретению нового жилья. За первые четыре месяца текущего года портфель ипотеки уменьшился на 1.5%, прежде всего из-за необычно низкий уровень кредитования в апреле.
Однако Нацбанк прогнозирует рост роли ипотеки на рынке жилья в Украине. Во-первых, благодаря постепенному снижению уровня процентных ставок, что будет делать кредитования привлекательнее. Во-вторых - благодаря большей защищенности кредиторов. Этому, например, способствует недавнее решение правительства изменить правила регистрации в ипотечных квартирах - теперь это можно сделать только с согласия кредитора. Банковское финансирование постепенно разогревать спрос на жилье и цены, а также сделает собственное жилье доступным. Для активного развития рынка нужно решить еще одну его фундаментальную проблему - неустроенность рынке первичной недвижимости. Несмотря на то, что застройщики держат значительные объемы сбережений населения, действенных правил игры для них практически нет.
В итоге следует отметить, в Украине рынок жилья остается непрозрачным и хаотичным. Эта проблема ежегодно обостряется вследствие постоянного роста количества обманутых инвесторов и замороженных строек. Рынок остается рискованным как для инвесторов, так и для кредиторов, что ухудшает ситуацию с ипотечным кредитованием.
