Скандальный недострой в Киеве: почему стройка оказалась незаконной и кто вернет деньги покупателям
Утром 18 февраля собственникам квартир в строящемся ЖК "Мозаика" в Киеве сообщили о том, что коммунальное предприятие "Киевблагоустройство" приступило к демонтажу одной из секций.
По факту коммунальщики демонтировали забор, опалубку и вывозят строительные материалы на штрафплощадку. Инвесторы требуют от КГГА и застройщика объяснить, что происходит, а тем временем ЖК превращается в очередной столичный долгострой.
КП "Киевблагоустройство" вывозит стройматериалы. Фото: Нинько Д./Сегодня.ua
Новый ЖК поблизости известной Лысой горы и сам давно стал печально известным. Вградостроительном кадастре Киева данный объект имеет статус самовольной стройки, а еще в январе прошлого года МВД остановило на этом объекте работы и изъяло стройтехнику на основании того, что строительство велось без разрешительных документов. Впрочем, застройщиков это не остановило – работы по возведению домов продолжались вплоть до позавчерашней ночи, рассказала Сегодня.ua собственник одной из квартир в первой секции "Мозаики" Юлия Задеряка. А потом инвесторы получили сообщения о том, что одна из секций комплекса будет демонтирована.
"Предварительная сдача должна была быть в январе 2015 года. Вчера ночью мы получили смски от "Мозаики" о том, что в 5 утра будет разбираться дом", – рассказала Юлия.
По ее словам, несмотря на многочисленные слухи, которые ходят вокруг этого строительства, инвесторам не предъявили никаких официальных документов о том, кто и почему имеет к нему претензии.
Как получилось так, что стройка – незаконная
Строительство ЖК "Мозаика" было начато на основании на основании Декларации о начале выполнения строительных работ КВ083130940026 от 04.04.2013, которую выдала Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК). Заказчиком строительства являлось ООО "Инвестиционно-строительная компания "Днепростройпередавшее свою функцию ООО "Виа-Авто".
Впрочем, меньше чем через год в результате внеплановой проверки ГАСК было установлено, что проектная документация разработана без прохождения экспертизы, как того требует постановление Кабмина 11.05.2011р. №560, в связи с чем есть основания считать стройку самовольной.
Кроме того, в Декларации была указана III категория сложности объекта, однако согласно отчету ООО "Украинская строительная экспертиза" сложность объекта определяется V категорией. Таким образом, на основании того, что в Декларации были указаны недостоверные данные, она подлежала отмене ГАСК, а стройка стала считаться самовольной.
В результате инспекция ГАСК данную декларацию аннулировала (приказ № 4/1 "д" от 27.01.2014 года). Отстоять право на продолжение строительства "Днепрострой" пытался через суд, потребовав признать противоправным и отменить данный приказ. Впрочем, Окружной административный суд г. Киева требования заказчика строительства отклонил, а позднее Киевский апелляционный административный суд оставил это решение в силе.
Позднее в 2014 году заказчиками строительства была предпринята еще одна попытка в судебном порядке отменить приказ об аннуляции Декларации, но и она провалилась.
Помимо аннуляции декларации, у "Днепробуд" также закончился срок аренды земельного участка площадью 0,98 га, на котором ведется строительство – согласно решению КГГА от 24 мая 2007 року N 613/1274, участок был передан в краткосрочную аренду на 5 лет, то есть до 2012 года. Однако, к этому времени аренда участка не была продлена, а дом так и не был введен в эксплуатацию.
Представитель застройщика "Виа-авто", отвечая на вопрос Сегодня.ua о том, есть ли документы на строительство, сказал: "Есть, но не все". При этом, он уверяет, что договор на аренду земли продлен до 2017 года – у них есть письмо, подписанное председателем земельной комиссии КГГА о том, что договор считает продленным на тот же срок, однако самого договора, "бумаги" – нет.
"У нас есть ходатайство о продлении договора на аренду земли. Есть письмо от земельной комиссии КГГА о том, что они не возражают против продления договора. А по факту договор не продлен", – зявил он.
При этом, в начале февраля у ЖК "Мозаика" сменилась управляющая компания. Инвесторы говорят – в очередной раз. Им сообщили, что теперь строительством их квартир будет заниматься "ДК Девелопмент".
"Он (застройщик – Авт.) постоянно меняется. В начале февраля у нас было собрание инвесторов, нам сказали, что в ближайшие недели произойдет изменение застройщика, но никаких официальных сообщений по этому поводу не было, а в офис мы не попали сегодня. Поэтому мы не знаем о том, кто это. Есть информация, что новая компания, которая управляет стройкой – "ДК Девелопмент" и якобы она теперь будет заниматься достраиванием этого объекта", – рассказала Юлия Задеряка.
ЖК строят на оползнеопасной территории
Однако, со строительством ЖК "Мозаика связаны и другие сложности. Стоит отметить, что строится комплекс прямо над трубами городского коллектора. Но это не единственная проблема – склон, на котором возводятся дома, считается оползнеопасной территорией. И все бы ничего, если бы застройщик соорудил подпорную стену. Однако, до сих пор ее нет.
Больше всего опасений по этому поводу возникает у жителей соседней высотки – дом, расположенный на возвышении, покосился еще в 2013 году. Тогда разъяренные жители устроили акцию протеста, а потом ворвались в офис фирмы-застройщика, требуя прекратить строительство. Толпу тогда успокаивал заместитель прокурора Голосеевского района Андрей Олиферчук, который заявил, что прокуратура Голосеевского района провела проверку законности этой стройки и установила, что заказчик не построил опорную стенку. В связи с этим, по его словам, прокуратура подала обращение об отмене Декларации.
Отметим, что ЖК "Мозаика" будет состоять из 5-ти секций, а всего в нем предусмотрено 924 квартиры. Сейчас возводятся два дома: 25-этажный на 216 квартир и 22-этажный на 192 квартиры.
Коммунальщики вывезли стройматериалы, а застройщик не уверен, сможет ли стройка продолжаться
По состоянию на сейчас вопрос с завершением стройки "повис в воздухе". Вчера утром на строительную площадку приехали представители коммунального предприятия "Киевблагоустройство" с поручением на демонтаж забора вокруг стройки, четырех будок охранников и рабочих стройки, а также на вывоз стройматериалов.
Пока стройматериалы грузили и вывозили, вокруг стройки собралось несколько десятков инвесторов и полиция. Также на охрану территории вышли мужчины в форме и бронежилетах. Они представили сотрудниками "Киевблагоустройство", а бронежилеты объяснили соображениями безопасности, мол, прецеденты с нападениями инвесторов на коммунальщиков уже были.
Пока люди растерянно наблюдали за тем, как от стройки отъезжает очередной грузовик, представитель застройщика "Виа-авто" рассказал Сегодня.ua, что, похоже, строительство придется остановить. По его словам, коммунальщики выполняли некое указание "сверху", но какое именно – он не видел.
"Указание "сверху", которое есть в распоряжении КГГА, которое я не видел в глаза. От КГГА. Дальше информации пока никакой нет. С учетом того, что они сейчас вывезут – мы не сможем, наверное, продолжить строительство", – заявил он.
"Киевблагоустройство" незаконно вывозит материалы, демонтаж производит. Это позиция застройщика", – заявил тем временем Сегодня.ua один из инвесторов, – "Я считаю, что наша городская администрация вымогает от нашей компании-застройщика взятку за разрешение на дальнейшее строительство и использует силовые методы, использует служебное положение, власть для того, чтобы надавить на собственника и получить-таки эту взятку. Вот увидите, несмотря на то, что сейчас есть запрет на дальнейшее строительство, через примерно месяц строительство будет продолжено. Это будет лучшим свидетельством того, что взятка была получена. Это мое мнение как инвестора".
Впрочем, собственники квартир решили работе коммунальщиков не препятствовать, а поступить иначе – отправили инициативную группу в КГГА с заявлением и требованием сообщить им о дальнейшей судьбе их жилья.
Кто строит "проблемные" дома
В январе прошлого года, МВД остановило работы не только на ЖК "Мозаика", а и еще трех объектах в Киеве – "Жемчужина Троещины" (Закревского, 42-а), "Сосновый бор" (Бахмачская-Олевская), "Восточные ворота" (Светлая, 3).
Как писала ранее "Сегодня", по данным милиции, все четыре компании-застройщика входят в состав одной корпорации - "Укогруп". Об этом свидетельствуют материалы предварительного расследования, размещенные в Едином реестре досудебных расследований. Также МВД установило, что во главе этих схем стоял столичный бизнесмен Анатолий Войцеховский.
"Компании Анатолия Войцеховского, начиная с 2011 года, заняли в Киеве десятки земучастков, без решений Киеврады по землеотводам, и без разрешений на строительство", - рассказали в милиции.
Как рассказывают инвесторы ЖК "Мозаика", о том, что строительством занимается компания, связанная с Войцеховским, они знают. Знают о причастности бизнесмена и коммунальщики, предлагая инвесторам со всеми претензиями обращаться именно к нему.
"Все стройки Войцеховского незаконны, нет документов. Мы их все снимаем", – рассказали сегодня сотрудники "Киевблагоустройство" инвесторам строительства.
Показательная история "Маргариты"
Печальная участь постигла еще одну стройку, связанную и Анатолием Войцеховским – ЖК "Маргарита". 25 декабря власти Киева начали демонтаж незаконного строительства, которое началось фактически во дворе школы.
"В 06:00 приступили к демонтажу строительного забора очередной незаконной стройки Войцеховского – ЖК "Маргарита", по адресу Булгакова 12. В 2,5 метрах от здания школы Войцеховским была возведена 16-ти этажка, без единого документа. Нарушены существенно санитарные и строительные нормы. Рядом, в плане, было построить еще четыре секции по 25 этажей!", – сообщил в Facebook директор КП "Киевблагоустройство" Иван Клипа.
Тогда на месте стройки произошли столкновения между представителями застройщика и неизвестными людьми.
"Это стройка Войцеховского и она не единственная в Киеве. Я обращаюсь ко всем инвесторам: если покупаете жилье, – изучите всю документацию. Чтобы она соответствовала законодательству, чтобы постройка потом была введена в эксплуатацию", – позднее прокомментировал незаконную стройку мэр Киева Виталий Кличко.
У инвесторов, скорее всего, нет шансов вернуть свои деньги – юрист
По закону, снос самовольно построенных зданий должен осуществляться на основании решения суда лицом, построившим эти здания, либо за счет этого виновного лица, рассказывает адвокат, партнер юридической фирмы "Москаленко и Партнеры" Анастасия Москаленко.
На практике же это не всегда возможно, так как в ситуациях с проблемным строительством компания-застройщик очень быстро становится убыточной и объявляет о своем банкротстве. Поэтому после запрета стройки здания либо останутся стоять как "призраки", либо их снесут за счет государства, либо это сделает новый владелец земельных участков, объяснила Москаленко.
Но, даже если ЖК "Мозаика" и не будет демонтирован, то достроить его инвесторы вряд ли смогут, как и вернуть себе свои деньги, считает эксперт.
"В данном случае, скорее всего, инвесторы потеряют свои деньги безвозвратно. Достроить объект они вряд ли смогут, ведь его строительство уже признано незаконным, а взыскать деньги с компании-застройщика будет сложно по причине их вероятного отсутствия. Можно получить решения судов о взыскании средств или даже признания права собственности или имущественных прав на какие-то помещения, но на практике инвесторам это ничем не поможет, ведь вступить в фактическое владение и пользование имуществом они не смогут", – сказала она.
Как купить жилье на "первичке" и обезопасить себя от потери денег
Инвестирование в незавершенное строительство – это всегда риск, отмечает адвокат Анастасия Москаленко. Вкладывая деньги в незавершенный объект, нужно обращать внимание на репутацию застройщика, а именно: сколько объектов было фактически завершено и введено в эксплуатацию, сколько лет он на рынке. Во-вторых, не стоит гнаться за слишком "привлекательной" ценой, говорит она.
"Если цена занижена – то либо объект будет построен из некачественных материалов и быстро придет в негодность, либо его вообще не собираются достраивать", – сказала адвокат.
В-третьих, в таких сделках не обойтись без профессиональной правовой помощи, считает Москаленко.
"Только профессионал сможет проверить наличие всех разрешительных документов на строительство и документов на земельный участок, нет ли уже на данный момент проблем у компании-застройщика (судебных процессов, налоговых долгов, ареста на ее имущество и пр.), проверить текст инвестиционного договора на соответствие действующему законодательству, обозначить правовые риски для покупателя, внести свои предложения по их устранению. Сам клиент не сможет вовремя выявить этих недостатков, особенно под влиянием эмоций. Но окончательное решение всегда за ним", – рассказала эксперт.
